简论商品房预售合同的效力与损害赔偿
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中未建成房屋的销售为房屋预售。具体而言，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金及房屋价款的行为。
在审判实务中，合同效力的认定是解决预售合同纠纷的首要问题。按照审判实务的传统认识，没有办理所有权转移登记手续的买卖合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》实施后，从合同履行的角度，实务中对传统认识进行修正。作为不动产买卖的特殊形式，房屋预售具有区别于一般商品房买卖的显著特征：第一，合同标的是尚未建成的房屋；第二，按照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋所有权；第三，预售房屋实际交付之前预购人依法可以转让给第三人；第四，从合同成立到交付标的物需要较长的周期。这些特点决定了房屋预售合同不可能等到办理完所有权转移登记才生效。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定的精神[1]，实务中一般以预售合同在房地产管理部门办理登记备案手续的时间为合同的生效时间，但如果双方所签合同是其真实意思表示，且不违背法律规定，虽没有办理登记备案手续，也应视为预售合同有效。
虽然在《合同法》实施后对相关合同效力问题进行了反思，但前述认识仍没有脱离旧有思维的窠臼。笔者认为，正确认识房屋预售合同效力，既要从合同法规定的要件出发，解决好合同效力问题，也要从房地产法规定出发，满足特别法规定的要件要求。
从《合同法》来看，第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定办理批准、登记等手续生效的，依照其固定。合同生效应满足一般生效要件[2]，在此前提下，根据该条规定，依法成立的合同，自成立时生效。也就是说，合同的生效，原则上是与合同的成立相一致的，合同成立就产生了效力。但是，某些法律、行政法规规定的合同生效要经过特别程序后才产生法律效力，这是合同生效的特别要件。从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条[3]规定来看，《中华人民共和国房地产法管理法》第三十八条第（五）项规定[4]并非效力性强制性规定。该条规定的是房地产不得转让，而未正面规定转让无产权证的房屋买卖合同无效，属于管理性强制性规定。买受人依照与开发商之间的房屋买卖合同，获得房屋所有权是早晚的问题，不存在不能取得所有权的法律障碍。因此，审判实务中，没有办理所有权转移登记手续的买卖合同无效的认识并不妥当。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。该规定明确了“法律、行政法规”的范围，强调人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。当然，这并非意味着完全排除了地方性法规或行政规章作用，事实上，如果违反地方性法规或者行政规章将导致损害社会公共利益，则完全可以根据《合同法》第五十二条第（四）项[5]的规定，以损害公共利益为由确认合同无效。因此，地方性法规和行政规章有些时候可以作为判断是否损害社会公共利益的参考。但毋庸置疑，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》在合同法基础上进一步明确地缩小了合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的情形[6]。按照上述观点理解，建设部1994年11月15日发布的，经2001年8月15日和2004年7月20日两次修正的《城市商品房预售管理办法》系部门规章，其规定不属于法律行政法规效力性强制性规定，因而签订商品房预售合同是否备案不影响合同效力。
强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但不否认该行为在民商法上的效力。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范[7]。而《城市商品房预售管理办法》所规定的备案制度，不直接涉及公共利益，因而也不能以商品房预售合同损害公共利益为由确认无效[8]。由此可见，从合同法规定的要件出发，商品房预售合同应当满足一般合同生效要件方为有效合同。
认识商品房预售合同效力，既要从合同法规定的要件出发，解决好合同效力问题，也要从房地产法规定出发，满足特别法规定的要件要求。与前述管理性强制性规范和效力性强制性规范有所不同，而是在判断合同效力上，以一般法为基础，满足一般法效力要件要求，同时必须满足特别法规定的要件要求，才能确认商品房预售合同为有效合同。
我国《立法法》第九十二条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。就特别法优于一般法适用应分三种情形。
第一，同时制定的一般法与特别法，系指存在于同一法律文件中一般法与特别法规则。对于这种种属法律规范，应当按照“特别法优于一般法”规则适用。也就是说，当同一事实既符合存在于同一法律文件中的一般规则和特别规则的，应当优先适用特别规则。
第二，对于旧一般法与新特别法冲突而言，由于新法与特别法是同一个法律规范，旧法与一般法是同一个法律规范，不论是按照“新法优于旧法”规则，还是“特别法优于一般法”规则，其适用的结果是一样的，最终选择的是“特别法”或者“新法”，可以提出“新特别法优于旧一般法”的适用规则。
第三，关于旧特别法与新一般法的关系。最高人民法院《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》指出：新的一般规定允许旧的特别规定继续适用的，适用旧的规定；新的一般规定废止旧的特别规定的，适用新的一般规定。不能确定新的一般规定是否允许旧的特别规定继续适用的，人民法院应当终止程序，逐级报请立法机关裁决[9]。
根据《城市房地产管理法》的相关规定，从房地产法规定的要件进行判断。如前所述，商品房预售不仅是特殊商品——房地产买卖行为，而且是一种特殊形式的房地产买卖行为，即房地产开发经营企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金及房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，出卖人对其并不享有完全意义的所有权，当事人享有的只是一种物权期待权。对此，《城市房地产管理法》第四十四条规定预售必须具备四个条件：（1）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建筑工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
对该预售条件和确定合同效力的关系，实践中有三种不同意见。一种意见认为，《城市房地产管理法》是一部行政管理色彩很强的法律，该法规定商品房预售实行许可证制度，是行政许可制度，只要出卖人持有预售许可证明，即满足了法律规定的前提条件，其与买受人签订的预售合同即为有效。第二种意见认为，《城市房地产管理法》是一部综合性的法律，它规定了房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理等诸多内容，不能简单视为行政管理法，也是一部民事基本法，该法第四十四条规定的四个条件是商品房预售行为（民事行为）必须同时具备的法定条件，是并列的条件，缺一不可，否则，开发商未取得土地使用权证书和工程规划许可证，房屋即使能够交付，购房人也不能取得房产证，不能实现买卖合同的目的，对购房人是一个极大的损害，因此，预售合同应认定无效[10]。第三种意见认为，《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定的前三个条件，是办理预售许可的必要条件[11]，对商品房预售合同效力，应当采取要件说，如果具备了前三个条件即应认为商品房预售合同有效。但是，颁发商品房预售许可证是行政管理部门具体行政行为，行政管理部门颁发了商品房预售许可证，表明行政管理部门已对前三个要件审查通过，人民法院可依据商品房预售许可证认定商品房预售合同有效。如果房地产开发经营企业未取得商品预售许可证，但预售商品房已具备前三个条件，人民法院也应按要件的实质要求进行审查，如果要件具备，可以认定商品房预售合同有效。实务界主要倾向于此种意见。
但最高人民法院认为，我国商品房预售实行许可证制度是一种行政许可行为，开发商获得预售许可证是其必须履行的行政法上的强制性规范的义务，国家建设行政管理部门颁发预售许可证应当对其行政行为的合法性负责，应当对开发商提供的申请进行实质性审查，形成实质上的权利瑕疵责任担保，一旦行政行为违法或不当，造成购房人的损失，应当由行政法律关系调整。不能要求购房人承担过多的本来应当由行政机关承担的审查义务[12]。因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在实践中，适用该条有两个问题应当予以注意。第一是预售房屋与现房的界定问题。根据前述司法解释第一条的规定，尚未建成和已竣工的房屋[13]的区分，以及《物权法》第三十五条的规定[14]，应当理解，已竣工的房屋为现房。第二个问题是，如果认为未取得商品房预售许可证明的商品房预售合同为无效合同，系法律价值取向，那么在实务中，有房地产开发经营企业与买房人签订商品房预售合同后，在房屋价格上升时反悔，或者故意不申领房屋预售许可证明以逃避履行合同义务，此种情形对买房人利益有所不公，应当在实务中进一步研究。尽管如此，在商品房预售合同效力判断上，应严格遵照前述司法解释执行。
从合同效力理论发展来看，合同的生效，也称合同的有效，是指已成立的合同发生了拘束当事人的法律效力，是法律对当事人的意思表示行为所作的肯定性评价及其产生的后果。它包括三层含义：一是生效是法律对合同当事人的意思表示的肯定性评价，体现了国家意志对意思自治的认可；二是合同对当事人具有法律拘束力。具体表现为，从权利方面来说，合同的权利包括请求和接受债务人履行债务的权利受法律保护，从义务方面来说，合同的义务具有强制性，义务人有义务全面履行合同义务，如果义务人不履行合同的义务，权利人有权请求强制履行，并可以要求义务人承担违约或赔偿责任。三是合同对第三人具有拘束力。合同对第三人的拘束力包括：第一是排斥第三人非法干预和侵害合同的效力，如第三人不得非法引诱债务人不履行债务或采取拘禁债务人等非法的强制手段迫使债务人不履行债务或者与债务人恶意串通损害债权人的利益；第二是法律赋予债权人得保全合同利益的权利。当债务人恶意将财产以低价出让给第三人时，债权人享有撤销权；当债务人怠于行使其权利时，债权人享有代位权[15]。关于合同的拘束力，王利明、崔建远教授认为，合同具有法律约束力意味着合同能够对合同当事人甚至第三人产生约束力。此种约束力来源于法律的赋予，也就是说合同的法律效力不是当事人一直所固有的，而是因为当事人的意志符合国家的意志和社会利益，因此，国家赋予当事人意志以拘束力；当合同双方不履行合同时就依靠国家强制力强制当事人履行合同，可见合同的效力本身介入了国家的意志，体现了国家意志对已成立的合同的评价。如果当事人的意志符合国家的意志，那么国家就赋予合同以法律约束力。如果没有法律的赋予，合同是不会产生法律拘束力的[16]。由此可见，我国传统理论通说认为，合同的法律效力是指合同的拘束力，意味着对合同当事人甚至第三人产生约束力，当合同一方当事人不履行合同义务，权利人有权请求人民法院强制其履行。江必新法官在《法律行为效力制度重构》[17]中阐述到：合同效力，是指合同效力的产生。合同是否生效，是基于交易情况和法律规定对合同效力作出的事实判断，合同效力并不完全等同于法律约束力。合同效力包括拘束力、确定力与实现力三方面的内容，不同效力的内容，发生效力的时间点并不一定是同时的，效力可逐步“释放”，不同的效力内容可以分步产生；即便是同一种效力内容，如实现力，若属性不同也可以分步实现。笔者认为，该理论丰富了合同效力的内涵，采纳合同效力逐步释放理论，对合同双方来讲，如果一方违约将承担违约责任而不是缔约过失责任，要求当事人信守合同。拘束力、确定力要约束合同双方，但结合实现力，则能够对第三人也产生拘束力。
就合同生效与合同有效的关系，传统理论认为合同生效与合同有效均为价值判断，陈小君主编的《合同法学》认为，法谚曰：“依法成立之契约，于当事人之间犹如法律。”合同成立主要反映的是当事人的合意，而合同的生效则反映了立法者的意志对当事人合意的干预。或者说合同的成立是一种事实判断，而合同的生效则是一种价值判断。法律行为的效力法律只作间接规定，即法律只规定法律行为生效要件，符合该要件的，产生当事人预期的法律后果，即有效，不符合法律规定要件的，则又分三种法律后果：无效、可撤销和效力待定。合同作为最主要的法律行为，当然得符合这一理论本身的要求[18]。江平主编的《中华人民共和国合同法精解》，也认为，合同生效是解决合同效力问题，它体现了国家对合同关系的肯定或是否定的评价[19]。而如前述江必新法官观点认为，合同生效则为事实判断问题。学者孙文桢认为，合同的成立和生效均为事实判断，合同的有效则为价值判断[20]。
笔者认为，作为私法核心的民法，虽不承担着积极推动国家利益和社会公共利益的功能，但仍须发挥消极地保护国家利益和社会公共利益的功能，即要着力避免民事主体的利益安排损害公众利益和社会公共利益[21]。合同生效和有效问题是事实判断还是价值判断，应“尽量就具体的价值判断达成新的共识”，就是否损害公众利益和社会公共利益具体判断上，对生效是事实判断和价值判断作出结论。如此，学理上的争论均能统一于《合同法》第五十二条第（二）项，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益无效或者《民法总则》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效之规定上。
当事人应当按照合同全面履行的义务[22]。合同的履行，是指债务人全面地适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现，如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等[23]。对于双方所签合同，经过人民法院生效裁决继续履行的，如果涉及国家利益或第三人利益，第三人未进入诉讼，不能单纯以合同对双方具有拘束力为理由，而不对合同效力审查。具体到本文所讨论的问题，不仅要从前述合同法一般原理来考虑问题，也要从一般法与特别法规范适用的角度，即从特别法规范效力性强制性规范的角度，来判断合同效力。此种双重审查的思路，已在前述讨论的，商品房买卖合同司法解释第二条得到印证，在审判实务中应该予以充分注意。
处理商品房预售纠纷中，应本着完全赔偿的原则进行。关于完全赔偿原则，我国法律早有规定。《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到损失。”《合同法》第一百一十三条也规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。所以违约方不仅应赔偿守约方全部财产损失，还应当赔偿其可得到利益损失，即包括履行后可以获得的利益。
但是在实务中常见的做法是，判决违约方承担守约方已付购房款为标准计算出的银行贷款利息的损失。对当事人提出的其他赔偿损失的要求，基本上不予支持。为什么会出现这种情况呢？主要有以下两个原因：一是损失数额难以确定；二是各地采用的制式合同文本都规定了同期银行贷款利息作为损失赔偿额的计算方法。
损害赔偿是否具有惩罚性，在理论上争议很大。损害赔偿的基本性质在于补偿，在一方当事人违约后，为保护受害人的权益，通过补偿使他们达到合同履行的状态。但实践中大量违约行为证明，如此处理，达不到规范当事人行为的功效，特别是对房地产行业，更是苍白无力。而惩罚性赔偿制度则更多的强调惩罚与预防功效，对于有严重过错或欺诈的违约方能够起到规范作用。最高人民法院1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十四条规定：违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润无法确定的，可按银行同期贷款利率四倍赔偿对方的损失。可惜，它只能解决房地产管理法施行前的案件，从时间上看，没有普遍适用意义。
合同当事人一方违反合同给对方造成损失的，对方有权要求赔偿损失，违约方应承担赔偿损失的民事责任。赔偿损失必须有损害的事实存在，损失的存在是赔偿的必要条件，没有损失的法律事实，也就不能发生赔偿损失的民事责任。因此确定损失是赔偿损失责任的前提。凡与违反合同有因果关系即违反合同造成的损失都应当赔偿，不是因违约方违反合同造成的损失，对方当事人不负赔偿责任。另外，违反合同一方承担的赔偿责任数额须相当于对方损失。如何确定损失，还应区分不同情况分别对待。
1.关于预售违约行为的处理
当事人违约应承担违约责任。预售人未按双方约定的时间将房屋交付给预购人。合同签订后，在履行过程中，预售人没有法定或约定事由，不能如期交付房屋，预购人有权要求解除合同，并主张其他权利。当然，能否解除，还应视具体情况而定。在解除合同的前提下，预售人应将预付款退还给预购人，如果有定金，定金应双倍退还。应当注意的是，承担定金责任，不能抵扣损失。在合同没有约定违约金情形下，预售人应当支付预购人同期同类贷款利率的损失。这样考虑，主要是考虑到预售人使用了预购人的购房款进行开发建设，该款实际上具有贷款的性质。
预售人延期交付房屋给预购人，但不要求解除合同的，如果违约只在预售人一方，那么预售人应当考虑赔偿预购人未按约定期限取得房屋的损失。通常情况下，是预购人实际居住所需的费用。可根据约定或者房屋的使用性质和交付条件确定房屋是否需要装修，如果此时装修材料、人员费用等上涨，则该上涨费用应为损失。装修标准可采用通常标准，但是预售房屋按约定日期交付至迟延交付日期期间的房屋差价损失不应予以考虑，该部分差价一般属于预见到或者应当预见到的损失[24]。
预售人交付预购房屋未达到约定的要求。双方在合同中就房屋装修标准、数量约定一般都比较详细、清楚。然而，受房屋建设周期长，物价上涨等因素的影响，预售人有时擅自改变房屋装修标准，从而造成对于预购人违约。预购人坚持要求预售人按约定的装修标准交付房屋的，预售人应予返工，如不返工，因返工所需要的费用应由预售人支付。房屋装修标准与约定严重不符的，预购人可以要求解除合同。其损失的赔偿可参考前面所述的原则。此外，如果预售人违反约定，擅自增加设备设施，加价出售房屋的，考虑到如拆除设施会破坏工程的实际价值，一般应按同类设备设施的建筑价确定。预购人对上述情况不接受的，有权要求解除合同，赔偿办法如上所述。
2.关于预购人违约的处理
预购人未按约定时间交付购房款。预购人交付部分购房款或定金，在接到预售人的通知后，应按约定时间及时交纳购房款，如无故拖延，应承担违约责任。违约责任的承担主要体现在违约金上。
预购人应按约定时间及时受领标的物。如超过规定的时间而不受领房屋，在此期间发生毁损等情况，预售人支付了保管费维修费的，预购人应予以赔偿。同时，预购人不办理接收以及不受领标的物超过约定的期限，预售人有权将预购人的房屋另行处理。另行处理所发生的手续费用，应为损失由预购人赔偿。
3.无效合同的处理
无效合同的订立和履行，也会给社会和当事人利益造成影响。在合同被确认无效后，当事人有必要消除因无效合同订立和履行而造成的不利影响，使之恢复到原来的状态。无效合同处理，一方因无效合同取得的财产应当返还给受损失的一方。无效合同属于承担缔约过失责任，因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿对方因此所受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。过错方承担赔偿责任的赔偿金额，应相当于无过错方的实际损失。具体地说，预售人应承担返还财产、赔偿损失的责任。依据无效合同的处理原则，预售人首先应将预购人的购房款返还预购人，使双方的财产关系恢复到合同签订前的状态。其次，预购人已交付的钱款产生的利息，预售人应按同期国家银行贷款的利率计息，支付给预购人。但如果预售人过错明显的，其在支付利息时，可以适当高于上述利息，以示惩罚性。最后，如合同无效后预售人不能积极主动地与预购人解决，预购人为此多次寻找预售人，由此支出的误工费、交通费、咨询费或者因此而诉讼所支出的诉讼费等均应由预售人负担。未生效的合同，可比照上述合同处理。(https://www.daowen.com)
4.预售人免责的情形
预售人可因下列情况免责：
因不可抗力而免责。一是遇到地震、台风、泥石流断路等自然灾害；二是冬季施工等因素。一般的冬季施工不能免责，只有特殊情况下，如遭遇百年不见的奇寒等。
因非预售人原因在建设期间遇政府交通管制等足以影响建设周期的情形，此类情况为构成违约，但可以根据具体情况酌情免责。
因履行抗辩权而免责。抗辩权是指对抗或者否认请求权的权利。《合同法》第六十六条、第六十七条、第六十八条规定同时履行抗辩权、先履行抗辩权和履行不安抗辩权，因行使抗辩权而不履行合同义务，不承担违约责任。
【注释】
[1]《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
[2]我国《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者公共利益。
[3]《〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，指效力性强制性规定。
[4]《中华人民共和国房地产法》第三十八条第（五）项规定为，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
[5]《合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。
[6]沈德咏，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第130页。
[7]刘德权、王松，《最高人民法院司法观点集成民事卷Ⅱ》，中国法制出版社2017年版，第699页。
[8]《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第六条第一款规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。
[9]我国《立法法》第九十四条规定，法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用的，由全国人民代表大会常务委员会裁决。行政法规之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用的，由国务院裁决。
[10]最高人民法院民事审判第一庭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第30—31页。
[11]《城市商品房预售管理办法》第七条规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占建设总投资比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容并应当附预售商品房分层平面图。
[12]最高人民法院民事审判第一庭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第31页。
[13]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋的社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
[14]《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
[15]柴建国，《民商审判疑难问题辨析》，人民法院出版社2002年版，第74—76页。
[16]王利明、崔建远，《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社2003年修订版，第234页。
[17]载《法学》2013年第4期。
[18]陈小君，《合同法学》，中国政法大学出版社2007年版，第49—50页。
[19]江平，《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第35页。
[20]孙文桢，《论合同效力类型体系的重构》，载《（北方）法学》2015年第4期。
[21]王轶，《民法原理与民法学方法》，法律出版社2009年版，第32—37页。
[22]《中华人民共和国合同法》第六十条。
[23]王利明、崔建远，《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社2000年修订版，第317页。
[24]《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。