合作建房所有权的取得

合作房屋建成后，应由合同的哪一方原始取得房屋的所有权，这是合建合同中至关重要的问题。

建设房屋所有权是指对建成的房屋享有所有权，是基于对房屋的建设而取得对房屋所占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。它具有如下特征：

第一，它是一种原始取得的所有权。所谓原始取得，又称最初取得，即不以他人房屋所有权为前提而基于一定的法律事实直接产生，包括新建、没收、接受无主财产、添附财产的归属等，其中新建是最主要的方式。

第二，它与土地使用权不可分离。在土地使用权取得在先的情况下，所有权人在享有房屋所有权的同时，也享有房屋占用范围内的土地使用权，并且依土地使用权取得房屋所有权。

第三，它应当经过登记。我国《城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》等相关法律法规对此均有明确规定。登记具有公示公信力，对物权具有推定效力，而且对第三人具有对抗效力。

关于房屋所有权原始取得人，在我国台湾地区，一般是以建筑执照所记载的执照人为准^[19]。也就是说，以谁的名义建筑房屋，谁就取得房屋的原始所有权。还有观点认为，无论以谁的名义建筑房屋，均应由建筑方取得房屋所有权。(https://www.daowen.com)

1983年6月4日，城市建设环境保护部《城镇个人建造住宅管理办法》第8条规定：“城镇个人建造的住宅，在竣工一个月内，建造人须持建筑许可证和建筑图纸，向房地产管理机关申请验查，经审查批准后，领取房屋所有权证。”1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第7条规定，新建、翻建、扩建的房屋，办理城市私有房屋所有权登记，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建筑许可证和建筑图纸。这里的建造人即是拥有许可证的人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记。”

根据我国相关法律法规的规定，在合作建房情况下，建筑物建造完成后，要依据土地使用权取得房屋所有权。这是前文论述的房屋所有权初始取得“房随地走”原则。

土地使用权的取得，要根据规划部门的批准手续，由相关政府审批，再由政府土地管理部门办理相关手续。规划部门的批准手续，是取得土地使用权的条件，但不意味着房屋所有权的取得根本依据在于规划。反过来讲，没有规划部门的审批手续，也不可能取得土地使用权。但是土地使用权，却是房屋所有权取得的基础与关键。

合作建房合同，其性质是土地使用权的转让。土地使用权的流转，固然要经过土地管理部门办理批准等相关手续，但合作建房合同才是土地使用权转让的负担行为^[20]。所以，在合作建房合同中，取得出让土地的使用权人或依据合作建房合同并经过批准可以取得国有出让土地使用权，能够取得合建房屋的所有权。

项目人和土地使用权人关系问题。项目应由有关部门批准才能立项，经过批准才能成为项目人。如果土地使用权人与项目人合为一体，应依土地使用权人之所在取得房屋所有权；如果土地使用权人与项目人分离，则应依照合作建房合同和立项审批，将土地使用转移至项目人名下，再依土地使用权取得房屋所有权。