共有产权住房执行问题
共有产权住房的执行，既涉及对按份共有房屋本身的执行问题，也涉及申请执行人是否符合取得共有产权住房资格条件问题。
涉及按份共有房屋的执行，在执行实践中存在争议。第一种观点主张，应当由共有产权人析产或者申请执行人代位析产后，方可予以执行。第二种观点主张，按份共有房屋购房家庭持有的份额清楚，可以直接处分作为被执行人应有的份额，最常见的方式就是份额拍卖。第三种观点主张，在依法确定被执行人份额的基础上，如果财产可以分割，则直接将财产分割后进行处分；如果财产难以分割或者分割后减损价值的，应当整体处分，最常见的方式是整体拍卖，拍卖后的变价款保留案外共有人应享有的财产份额。
房屋是建筑于特定地块上形成固定活动空间的建筑物[17]。房屋作为建筑在特定地块上的固定活动空间具有不可分割性，一旦分割则有可能使房屋价值受到贬损。执行实践认为，第一种观点属于对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第三款的错误理解。该款规定，共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。据此，并不是只有共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼后，才可以处分共有财产。相反，依据“诉讼期间中止对该财产的执行”的反向理解，未提起诉讼的，应当继续执行。第二种观点主张，只能拍卖被执行人的份额，常导致流拍。比如，拍卖被执行人房屋份额，由于需要与他人共有，在居住使用上多有不便，实践中常常导致拍卖人无人问津而致流拍。而且，即使有人购买份额，往往由于竞拍人数较少，导致低价成交。第三种观点遵从房屋不可分割性，使得被执行房屋价值能够充分体现，而且，共有人可以通过优先购买权的行使，对房屋继续占有使用。所以在执行实践中基本认同第三种观点。
对于共有产权住房购房家庭份额的执行问题，与一般共有房屋的执行有所区别。依据共有产权住房制度，购房家庭的按份共有权，是对共有产权住房独享的占有、使用权，在收益上与代持机构按份享有，因此不存在购房家庭与代持机构共同居住使用问题。共有产权住房购房家庭是按一定比例享有所有权份额，如果受让人购买购房家庭所拥有的共有产权份额，而依然与代持机构保持共有关系，则不会违背共有产权住房按份共有人依据《办法》第二十七条不允许分割共有产权的约定。因此，在保持共有关系基础上，在执行中应采取第二种观点，即可以直接处分作为被执行人的购房家庭应有份额。
代持机构通过约定对购房家庭所持有的共有产权份额，享有回购权和优先购买权，在执行时代持机构依然享有约定回购权和约定优先购买权。非实现抵押权执行，执行中必须保证当事人、利害关系人及案外人合法权益。[18]
在法律适用上，对房屋价格应按照《办法》第二十六条第一款规定，委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定，执行受让人不具备价高者得的特点，所以不能理解为对《物权法》第一百零一条法定优先购买权的适用。
执行中购买人的选定，为了保障共有产权住房制度不受冲击和破坏，也为了持续性地发挥共有产权住房的功能作用，应当从具备资格条件的购房家庭中选定。由于失去了价高者得的基础，执行机构可以通过协商的方式，从具备资格条件的购房家庭中选定。有多户同等资格条件购房家庭购房的情况下，参照共有产权住房配售的规定，通过摇号确定。
业内人士认为，北京推出了共有产权住房，对于完善住房保障体系，完善住房制度，建立房地产调控长效机制，抑制投机，促进公平，具有重大意义。2017年10月27日，北京市第一批共有产权住房在顺义区开始配售。至此，北京市推出的共有产权住房制度在探讨房地产市场长效机制的推进上，又迈出了一大步。在法律制度层面，将来经过一定时期的试行，也应在《办法》规范的基础上，根据北京市的实际情况解决《办法》位阶效力较低的问题，制定相应地方性法规对共有产权住房予以规范。未来立法中，应注意做好与《物权法》等国家基本法的衔接。
【注释】
[1]清华大学房地产研究所所长刘洪玉语，载于《北京市共有产权住房管理暂行办法》简介。
[2]《中华人民共和国物权法》第九十四条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九十五条：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
[3]李适时，《中华人民共和国民法总则释义》，法律出版社2017年版，第326页。
[4]中共中央、国务院，《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》序言部分，2016年11月4日。
[5]《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第一部分，2016年11月4日。(https://www.daowen.com)
[6]薛姣，《论所有权的限制》，中国政法大学出版社2017年版，第1页。
[7]《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》序言部分，2016年11月4日。
[8]薛姣，《论所有权的限制》，中国政法大学出版社2017年版，第104页。
[9]刘德权、王松，《最高人民法院司法观点集成·民事卷》，中国法制出版社2017年版，第699页。
[10]《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据后法优于前法原则，受欺诈方在此只具有撤销权，而无变更合同的权利。
[11]沈德咏，《〈中华人民共和国民法总则〉条文理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第163页。
[12]马莉萍，《物权法——以案说法》，安徽大学出版社2010年版，第69页。
[14]沈德咏，《〈中华人民共和国民法总则〉条文理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第163页。
[15]《中华人民共和国物权法》第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
[16]［德］汉斯·贝恩德·舍费尔、［德］克劳斯·奥特，《民法的经济分析》，江清云、杜涛译，法律出版社2009年版，第2页。
[17]高富平、黄武双，《房地产法新论》，中国法制出版社2000年版，第1页。
[18]江必新，《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》，中国法制出版社2016年版，第126页。