出租人与次承租人之间的关系

所谓转租，是承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人（第三人）使用收益。从所有权的对世性角度考虑，所有权人能排除任何人对所有权的妨碍，但对于次承租人，出租人不能以此理由要求次承租人返还原物。因此应当认为出租人与次承租人之间不存在直接的法律关系。

一些国家和地区为保护出租人的利益，在立法上规定了出租人与次承租人之间的法律关系。如《瑞士债务法》规定出租人不得直接向次承租人请求支付租金，但对于次承租人所迁入之物，于转租人权利所约范围内有留置权。除基于所有权外，出租人对于次承租人并无直接请求租赁物的权利。又如《日本民法典》第六百一十三条规定，承租人违法转租承租物时，次承租人直接对出租人负担义务。于此情形，不得以租金已先付对抗出租人。前款规定，不妨碍出租人对承租人行使其权利。我国立法，除《合同法》第二百二十四条外，于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条作了相应规定。第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条规定，房屋租赁合同无效，履行期限届满前或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付预期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

经过出租人同意或者依法推定出租人同意的转租为合法转租。依据合同相对性理论，出租人与承租人的房屋租赁合同和承租人与次承租人的房屋租赁合同，两者是完全独立的两个合同。次承租人与出租人之间并不发生直接关系，次承租人的主张当然不能对抗出租人，因此次承租人的地位是十分微弱的。随着市场经济高速发展的现实，房屋转租比较普遍，强调出租人权益而忽视次承租人利益不利于社会经济发展，也不利于社会稳定。法律和学说理论是为社会经济生活服务的，两者之间的关系决不能本末倒置，即不能使社会生活困于法律逻辑。因此，有必要对出租人与次承租人利益通过法律解释予以平衡。(https://www.daowen.com)

租赁权物权化理论能够突破合同相对性，赋予租赁权以对世性，从而使次承租人与出租人之间直接取得联系，从而破解了次承租人的困境。租赁关系的稳定性很大程度上取决于租赁权的稳定性，如果使租赁权物权化，则赋予了租赁权很强的对世效力，有对抗房屋所有人甚至出租人的效力，次承租人微弱地位的问题迎刃而解。在承租人违约出租人要求解除合同时，赋予次承租人的清偿请求权以对抗出租人，与“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”几项制度均是租赁权物权化的集中体现。这几项制度均突破了合同相对性，有利于维护租赁关系的稳定^[21]。

在此基础上《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条赋予次承租人代承租人支付欠付的租金和违约金清偿请求权基础之上的抗辩权。与此同时，在租赁关系和转租关系基础上，由于租赁关系解除、终止、无效，出租人和次承租人还有在着出租人作为房屋所有人，要求次承租人返还原物的物权请求权。该物权请求权并非一般所有权对世下效力的表现，而是出租人、承租人及次承租人之间租赁关系、转租关系基础上的表现。当租赁关系解除、终止、无效时，次承租人占有使用的房屋应当返还给出租人。当次承租人系合法承租，其拥有清偿请求权时，其可以对抗出租人的解除合同请求权。所以当次承租人拥有清偿请求权以及在租赁关系、转租关系基础上，出租人为所有权人请求返还原物时，出租人与次承租人存在法律关系，在出租人与承租人发生租赁合同纠纷时，其应作为第三人参加民事诉讼。

有观点认为当承租人欠付租金情形下，出租人可以依据《合同法》第七十三条^[22]规定行使代位请求权，此种观点有所不妥。上述合同法所作规定，系对普通债权之规范，当案件事实需要适用特别法规范时，即应当适用特别法规范。房屋租赁法律关系通说认为是债权关系，而租赁权物权化亦被民法理论所承认。用租赁权物权化理论分析可以看到，虽然租赁合同与转租合同为各自独立的合同，出租人与承租人，承租人与次承租人应当按照租赁合同与转租合同各自行使权利，履行义务。但是，出租人与次承租人并非没有权利义务关系存在，即如次承租人对出租人拥有清偿请求权，次承租人的该项权利就不是针对承租人的权利，承租人之地位不拥有这样的权利义务。因此，当承租人欠付租金情形下，出租人不能代承租人之位，对次承租人行使代位请求权。这是租赁权物权化理论的表现，在性质上是房地产法相对于合同法作为特别法适用的结果。