承租人的优先购买权问题
《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在国务院1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》（已失效）第十一条[29]、1987年1月1日起施行的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条（已废止）[30]规定基础之上，合同法正式在法律层面上确定了房屋承租人的优先购买权，该条较之以往的规定未有所进步，对于该项权利的法律规定、实现程序及救济方面等均没有明确规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》用了四条规定作出法定解释，在该解释基础上，司法实践仍有统一思路的必要。
关于承租人优先购买权的性质。第一种学说为请求权说，即认为优先购买权是权利人请求出卖人与自己订立买卖合同的权利。所谓请求权，是指权利人要求他人为特定行为作为或不作为的权利，是必须借助于相对人的意思才可以实现权利目的的权利。债权为典型的请求权。第二种学说是形成权说，即认为优先购买权是依权利人一方之意思表示，即可使权利或法律关系发生、变更或消灭的一种权利。第三种学说为物权说，即认为，明确优先购买权为一种物权，有利于对优先购买权人利益的保护，防止出卖人与第三人串通侵害优先购买权人优先购买的权利[31]。通说认为，承租人优先购买权是指承租人在出租人出卖所租赁房屋时，依照法律规定或约定，同等条件下有优先于第三人购买所承租房屋的权利。从立法创设优先购买权的旨意出发，承租人的优先购买权性质应确定为债权，归入强制缔约义务的请求权范畴。
在合同自由原则之下，当事人既享有决定合同内容、形式等自由，也享有缔约自由以及选择相对人的自由，即当事人可以依其自主意思决定是否定约以及与谁定约。强制缔约，是指个人或者企业负有相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。在强制缔约制度中，由于受要约人负有强制缔约义务，必须做出承诺，因此，其缔约自由受到了相当的限制[32]。
在承认租赁权为债权性质基础上，也应当承认承租人的优先购买权具有物权化倾向。由于优先购买权对出租人依其自主意思决定是否定约以及与谁定约具有对抗效力，使得优先购买权具有物权性。如果简单以优先购买权为债权论，则其民事责任[33]承担与前述优先购买权理论相悖，只有承认优先购买权具有物权性，才能在法律体系中对相应民事责任承担进行解释。(https://www.daowen.com)
从优先购买权的性质来看，它属于强制缔约请求权，其性质为债权，但具有物权化倾向。在承租人优先购买权受损害的场合，其可以请求公权力介入，主张依照同等条件与出租人签订买卖合同。从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条[34]、第二十三条[35]规定来看，这点可以得到印证。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，应当理解为出租人与第三人签订的合同效力应当依照合同法有关合同效力的规定判断，在合同不具备无效情形下，应认定为有效。此种情形有两种情况应当予以关注。一是按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四项规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人不得行使优先购买权。按照该规定，第三人善意可以修正出租人与第三人签订的买卖合同效力，而不属于《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得[36]，此种情况，应认为出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效；二是出租人与第三人签订的房屋买卖合同，恶意串通损害承租人优先购买权的，合同有效，但是，损害出租人除优先购买权之外利益的意即存在其他无效事实要件的，应认定为系无效合同。之所以如此判断，是因为在根据其他事实要件判断情况下，如果存在侵害承租人优先购买权事实要件，应优先适用承租人优先购买权法律规范，二者之间法律适用，应遵循特别法由于一般法原则。
当出租人与第三人因其他事实要件存在，如损害公共利益要件存在，导致出租人与第三人所签房屋买卖合同无效的，承租人不能主张优先购买权，因为行使优先购买权的相同条件，必须是基于有效合同。有观点认为，为避免承租人不具备购房能力或者没有购房意图滥用权利，支持承租人行使优先购买权时应赋予其一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应交付一定数额的定金或者担保，以使出租人信任其履行能力。笔者认为有所不妥，原因有二，一是如果要求承租人交付定金或者提供担保，则有违优先购买权“同等条件”行使的前提，所谓同等条件，既不能对出租人与第三人之间的房屋买卖合同做缩小解释，也不能增加出租人负担。二是，如果承租人与出租人因承租人行使优先购买权房屋买卖合同成立，承租人因为滥用权利而不履行房屋买卖合同，则承租人应当承担违约责任，其中也包括出租人因为对第三人违约所造成的损失。
还有观点认为，承租人因行使优先购买权与出租人成立合同关系后，该合同与出租人同第三人签订的合同产生的权利均为债权，在两个权利相同情形下，优先保护承租人的合同履行，似有缺乏法理依据，但该处理符合优先购买权的立法意旨，在法律规定上难言无据，因此，建议采用[37]。笔者认为不妥。第一，承租人优先购买权是强制缔约的权利，虽具有物权性，但性质依然是债权，对优先购买权的保护立法意旨应为债权保护；第二，以强制缔约权进而延伸到优先履行权，在法律已有的善意取得制度下，会造成法律原则、法律制度之间的冲突；第三，依次序履行，既按照房屋所有权已办理转移登记、占有次序履行系房屋买卖合同履行原则，对承租人的优先购买权不会造成损害。因此，在承租人优先购买权性质明确情况下，按房屋买卖合同履行原则保护合同履行更为妥当。