拆迁安置法律关系解析
我国法律规定土地属于国家所有和农民集体所有，拆迁的目的是取得土地使用权。由于拆迁系由拆迁人对被拆迁人房屋进行拆除并给予补偿，所以，拆迁关系应属于民事法律关系范畴。
最高人民法院《民事案件案由规定》在三级案由中规定了“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”案由。由此分析，拆迁安置法律关系可以进一步区分为房屋拆迁补偿法律关系和房屋拆迁安置法律关系。
土地所有权是土地所有制的法律体现形式[6]。土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的[7]。由于经济社会的发展，不管是国有土地，还是集体土地，通过拆迁制度对土地使用权进行调整均在所难免。从土地所有权来划分，又可以分为国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。
将前述二种划分进行排列组合，拆迁补偿安置法律关系可以区分出四种形态，也即四种法律关系：一是国有土地上房屋拆迁补偿法律关系，二是集体土地上房屋拆迁补偿法律关系，三是国有土地上房屋拆迁安置法律关系，四是集体土地上房屋拆迁安置法律关系。
拆迁安置房屋权属纠纷，一般涉及到国有土地上房屋拆迁安置法律关系和集体土地上房屋拆迁安置法律关系，本文拟对该两种法律关系进行分析，并对实务中审理思路进行探讨。
案例：杜某与王某系夫妻，二人在北京市大兴区旧宫镇有北房两间，2008年4月，某房地产开发有限公司办理了拆迁许可证手续，对该房屋进行拆迁。杜某与王某生有一女一子，女杜某17岁，子杜某24岁。经过协商，某房地产开发公司对杜某、王某所有的北房两间补偿34万元，为杜某、王某、杜某1、杜某2安置北京市大兴区旧宫镇×街×号楼301、302室房屋各一套。该两套房屋购房价款共计31万元，由杜某与王某以拆迁补偿款支付。2009年12月，杜某与王某离婚，离婚时，杜某1、杜某2均随王某生活。2010年3月该两套房屋办理至杜某名下。2012年10月，王某、杜某1、杜某2起诉，要求确认301、302两套房屋归其三人所有。
本案属于离婚后财产纠纷。要妥善处理离婚后的房屋归属，必须首先确认争议房屋的权属，要准确确认争议房屋的权属，必经厘清拆迁安置法律关系。
从最高人民法院印发的《民事案件案由规定》来看，其规定了“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”案由，如前所述，这类案由实际包含了二个法律关系，房屋补偿合同关系和房屋安置合同关系。与本案相关的是房屋安置合同关系。从杜某等人与某房地产开发有限公司所签合同来看，被安置人为杜某、王某、杜某1、杜某2四人，安置房屋为301、302号两套房屋，但是，该两套二居房屋并不是以所有权进行安置，而是由被安置人通过签订安置合同支付房屋价款，才能取得房屋所有权。所谓被安置人实际是取得了被安置资格的主体，也就是说取得被安置资格的主体，可以通过所有权或者使用权得到安置，满足自己使用房屋的居住利益。以所有权安置，可以采取以所有权直接安置、通过产权置换安置或者通过购买取得所有权等方式安置。以使用权安置，可以采取以使用权直接安置，通过租赁等方式安置。但是取得安置资格，并不等同于安置利益得到完全实现，在房屋安置合同中的被安置人，实际是取得了被安置资格，可以通过房屋安置合同将来取得房屋所有权的主体。(https://www.daowen.com)
被安置资格的取得以在拆迁法律关系中能够成为被拆迁人为前提。2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定，本条例所规定被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。其第十三条第二款规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立补偿安置协议。可见，被拆迁人除房屋所有权人之外，也包括与房屋所有权人订立租赁合同的房屋承租人。此外，被拆迁房屋的其他合法使用人也是被拆迁人。如果对被安置资格产生争议，可以申请政府相关部门进行裁决。
拆迁人与被安置人（被拆迁人）需要通过买卖合同的订立和履行，将房屋所有权转移登记至被安置人名下，以达到安置被安置人的目的。我国《物权法》第十五条规定了原因行为与物权变动结果区分原则[8]。第九条规定了物权变动登记生效原则[9]。因此，要判断拆迁安置房屋的权属，必经从原因行为入手，对合同主体、订立、履行进行分析。
只有取得被安置资格，才能成为被安置房屋买卖合同的缔约人。也就是说，对于被安置房屋这一特定标的物来讲，只有取得被安置资格，才有签订被安置房屋买卖合同的资格。但是合同的成立有其自身要求的要件，只有缔约资格而无缔约的行为，依然不能成为合同主体。我国《合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。《民法总则》第一百四十条一款规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。所谓的明示的意思表示，就是行为人以作为的方式使得相对人能够直接了解到意思表示的内容。以明示方式作出的意思表示具有直接、明确、不易产生纠纷的特征。所以，实践中，明示的意思表示是运用的最广泛的一种形式。比较典型的是表意人采用口头、书面方式直接向相对人作出的意思表示[10]。从另一个角度讲，作为房屋买卖合同，也应当采取书面形式签订[11][12]。所以，房屋买卖合同的缔约人应当是被安置的主体。
购房人签订房屋买卖合同后，应当全面履行合同义务，包括但不限于向卖房人支付房屋价款，才能够依据房屋买卖合同取得房屋所有权。也因为如此，才能成为拆迁安置房屋的所有权人。取得资格的被安置人如果没有成为房屋买卖合同主体，并且没有支付房屋价款，不能成为拆迁房屋的所有权人。实务中，有取得资格的被安置人，其主动放弃了购买安置房屋即没有买卖合同主体地位，其所拥有的只是购买拆迁房屋的指标。购房指标通常情况下能够在购房中得到优惠，因此具有财产价值，但却不能等同于房屋所有权。还有一种情形，即数个具有资格的被安置人，只有部分人与拆迁人缔约成为合同主体，对未缔约的具有资格的被安置人，不能简单认为其放弃购房。从情理上看，具有资格的被安置人应当得到安置，其仅因为避免承担房屋买卖合同支付价款的义务而放弃将要取得房屋所有权不符合常理。因此，成为合同主体的部分被安置人，应当举证证明未缔约的具有资格的被安置人系属于放弃购买房屋，否则未缔约的具有资格的被安置人应视为合同主体。
实务中，有拆迁合同处于履行状态时，被安置人要求确认享有房屋所有权的情形。此种情形下，由于房屋买卖合同尚在履行状态，合同双方均履行自己义务时，能够实现合同目的，合同双方或一方违约，达到法定或约定的解除条件，合同目的将不能实现。所以，被安置人要求确认享有房屋所有权，不应得到支持。如果被安置人要求确认其为合同主体，在未取得房屋所有权时，该确认之诉成立，被安置人一旦被确认为合同主体，通过履行房屋买卖合同，其将来可以成为所有权人或房屋共有权人。
前边案例，王某、杜某1、杜某2要求确认北京市大兴区旧宫镇×街×号楼301、302房屋各一套归其三人所有。本案中王某、杜某1、杜某2与杜某同为被拆迁人也即被安置人，均属于安置房屋买卖合同主体。杜某、王某夫妻二人原在北京市大兴区旧宫镇有北房两间，在拆迁时其二人接受了拆除其北房两间补偿34万元，该34万元属于杜某、王某夫妻二人所有，杜某1、杜某2对被拆除的北房二间没有所有权，故杜某1、杜某2对该补偿款没有所有权。杜某和王某均是安置房屋买卖合同主体，其以拆迁补偿款为购房款履行了安置房屋买卖合同，安置房屋已过户，因此杜某和王某是两套房屋的所有权人。杜某1、杜某2是安置房屋买卖合同主体，由于安置房屋以拆迁补偿款为购房款履行方式，在杜某1、杜某2未实际出资，此时应看杜某和王某对购房款构成的意见。如果杜某和王某认可购房款中有杜某1、杜某2出资，则应认为杜某1、杜某2实履行了安置房屋买卖合同，杜某1、杜某2即与杜某、王某一并成为安置房屋所有权人。如果杜某和王某不认可购房款中有杜某1、杜某2出资，则杜某1、杜某2因没有履行安置房屋买卖合同，其不能成为安置房屋共有权人。
对杜某王某共有的房屋，杜某1、杜某2有居住使用的权利。此种情形下，杜某1、杜某2不是基于房屋所有权而拥有居住使用的权利，而是因为其系杜某和王某的未成年子女，基于与杜某和王某存在抚养关系，为子女提供居住场所是抚养关系中父母对子女应尽的抚养义务，杜某1、杜某2系基于抚养关系可对安置房屋居住使用。关于杜某1和杜某2购房资格问题，如果该资格的使用使杜某、王某在购房价款或购房面积上享受了优惠，则反映出与购房资格相关联的购房指标具有经济价值，杜某1、杜某2有要求使用指标人补偿的权利。如果杜某1、杜某2不存在此种权利，则杜某1、杜某2不能得到补偿。有观点认为，如果杜某1、杜某2的购房资格导致购房价款或购房面积优惠，也应认为杜某1、杜某2履行了部分支付购房款的义务，其后果是杜某1、杜某2也能成为安置房屋共有权人。此观点的不足在于，支付购房款是在缔约基础上履行义务的行为，未支付购房款表明其没有履行行为，优惠条件是支付购房款义务的打折，没有支付过购房款则无从打折，视优惠条件为支付购房款，逻辑上不通，缺乏依据。
集体土地拆迁分征地拆迁和占地拆迁两种类型[13]。所谓征地拆迁是以征收集体土地为目的，对集体土地上的房屋等建筑物、构筑物进行拆迁。所谓占地拆迁，是不改变集体土地性质，为占用土地对集体土地上的房屋等建筑物、构筑物进行拆迁。在集体土地上拆迁，因拆迁安置房屋权属发生争议的裁判思路，并不因拆迁所收回土地所有权的性质为集体土地而与国有土地有所区别。但是在征地拆迁、占地拆迁或者旧村改造过程中，所涉及的拆迁安置用房往往是建设在集体土地上的房屋，虽然我国《不动产统一登记条例》已经实施，但是因为推进速度不一，有集体土地上的房屋尚未进行登记，尤其是旧村改造使用的拆迁安置房屋尚未推进登记的情形，情况较复杂，此种情形，不宜以前述裁判思路确定权属。