用区分理论解释未经批准的国有划拨土地上的房屋转让系有效合同的问题
首先，国有划拨土地上的房屋转让，如果未经过房地产管理部门批准，会影响国有划拨土地使用权转移。无论从转移后土地性质改变为出让土地，还是由房屋受让人继续使用划拨土地，未经房地产管理部门批准，都会影响土地使用权的转移。这是因为政府相关部门审批，是土地使用权转移的前提。
其次，我国《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。该条规定了不动产物权登记生效及例外。与国有划拨土地使用权转让须经审批并非同一概念，审批是国有划拨土地使用权转让的前提，不动产物权登记与否，是物权能否发生变动的效力要件。
第三，我国《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定为合同效力与物权效力区分原则。从法律规定来看，物权效力与合同效力区分原则并不是指国有划拨土地使用权转移审批与合同效力区分原则。因此，以区分理论解释未经批准的国有划拨土地上的房屋转让为有效合同的观点值得商榷。
从前述分析来看，判断国有划拨土地上的房屋转让合同效力，一方面要从有效合同生效要件本身来判断，另一方面，虽然判断国有划拨土地上房屋转让合同涉及房地产法特别规定诸多因素，尚不能简单从该因素本身出发，即简单对合同做有效或无效判断，要根据具体情况作出具体分析。(https://www.daowen.com)
从本文引述案例来看待此类问题。如果认为合同有效，有效合同应当履行，那么即使双方按约履行，也会因政府行政部门未对土地使用权转让审批，致使某公司不能取得国有土地以公信公示登记为表征的物权，为此则合同实现力丧失，其效力必然缺失。如果通过诉讼要求履行合同，则司法公权力可能因为履行合同，从负担行为的有效履行出发，裁判国有土地使用权物权发生变更，由此则会因为没有行政审批，进而导致国有土地出让金或土地收益流失，国家利益受到损害。可见，双方所签转让协议之所以无效，原因在于该转让协议违法，关键在于损害国家利益。因此，该合同不宜做有效判断。
从另一角度讲，未经相关政府行政主管部门审批转让国有划拨土地，亦有导致国有土地流转缺乏相应程序，对公共利益也会造成损害。根据《合同法》第五十二条第四项损害社会公共利益的合同无效的规定，也应当认为双方所签转让划拨土地上的房屋合同无效。
房屋和所占有的土地必须一并转让系法律规定的原则。在此基础上，结合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条前半段规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用的，应当认定合同无效之规定，此类问题结论已十分清楚。偏离司法解释的观点，是造成司法实践中执法乱象，执法不统一的根源之一，应当力求避免。