据以研究的案例[1]
翟文某（2014年9月18日死亡）与马淑某（2006年4月6日死亡）系夫妻，二人育有子女三人，长子翟某、次子翟竞某、女儿翟慧某。2013年12月20日，翟文某（出卖人）与秦海某（买受人）签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定，翟文某将其所有的北京市大兴区黄村西里某号楼1单元401号房屋（以下称案涉房屋）建筑面积74.80平方米出售给秦海某，案涉房屋成交价格130万元，后案涉房屋过户登记到秦海某名下。2014年3月17日，翟文某起诉要求撤销其与秦海某签订的房屋买卖合同。翟文某死亡后，翟某、翟竞某及翟慧某作为继承人参加诉讼。经一审法院审理，于2015年4月16日作出（2014）大民初字第3643号民事判决，以显失公平为由判决撤销了翟文某与秦海某于2013年12月20日就案涉房屋签订的《存量房屋买卖合同》。后秦海某不服提起上诉，二审法院于2015年8月20日作出（2015）二中民终字第07054号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2015年1月11日，刘嘉某查看案涉房屋产权证后，秦海某（出卖人）与刘嘉某（买受人）经由北京市某房地产经纪中心（以下称经纪中心）提供居间服务，签订了《二手房屋买卖合同》，合同约定，刘嘉某购买案涉房屋，成交价格155万元。2015年2月1日之前，刘嘉某将购房首付款75万元（包含购房定金2万元）一次性支付给秦海某，剩余房款80万元通过银行贷款形式一次性支付给秦海某。秦海某在收到购房全款3日内将案涉房屋交付给刘嘉某，办理产权过户的全部税费（包括但不限于契税、印花税、所得税、登记过户费用、银行贷款费用等）均由买受人交纳。双方还约定了其他事宜。当日，秦海某、刘嘉某及经纪中心签订了《居间服务合同》，合同约定，本次交易属于复杂事宜，涉及困难手续的办理，经各方友好协商，一致同意按照费率上浮0.2的标准向经纪中心支付居间费用，即刘嘉某应按照房屋买卖成交价格的2.2%在《二手房屋买卖合同》签订当日向经纪中心支付居间费用。三方还约定了其他事宜。
2015年1月23日，秦海某与刘嘉某办理了网上签约手续。2015年2月9日，刘嘉某向秦海某支付了包括2万元定金的首付款计95万元。刘嘉某交纳了房屋买卖、所有权变更登记中产生的各项税费，其还向经纪中心支付了居间费用。同日，案涉房屋变更登记为刘嘉某所有。此时，翟文某户口尚在案涉房屋内。贷款银行委托北京某房地产评估中心对案涉房屋进行抵押评估，结论为案涉房屋可供抵押总值为144.36万元。刘嘉某通过银行贷款60万元，秦海某于2015年10月收到上述60万元房价款。2015年11月7日，秦海某将案涉房屋交付刘嘉某。
翟某、翟竞某及翟慧某向北京市大兴区人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认秦海某、刘嘉某之间签订的案涉《二手房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由秦海某、刘嘉某承担。
北京市大兴区人民法院一审认为：刘嘉某符合善意取得，其与秦海某签订的《二手房屋买卖合同》应为有效。故一审法院于2018年1月31日驳回了翟某、翟竞某及翟慧某的诉讼请求。
一审判决后，翟某、翟竞某及翟慧某不服向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院认为：本案中秦海某与刘嘉某于2015年1月11日签订《二手房屋买卖合同》，秦海某将登记在自己名下的案涉房屋转让给刘嘉某，2015年2月9日，案涉房屋已登记在刘嘉某名下。秦海某所转让的案涉房屋，系秦海某自翟文某通过《存量房屋买卖合同》受让而来。房屋受让后，翟文某的继承人翟某、翟竞某及翟慧某在翟文某死亡后参加对秦海某与翟文某所签《存量房屋买卖合同》主张撤销的诉讼。该合同于2015年8月20日经人民法院生效判决予以撤销。由此可以认定，秦海某将案涉房屋转让给刘嘉某，属于对案涉房屋的无权处分行为。(https://www.daowen.com)
首先，涉及在无权处分前提下，如何确定法律关系即法律适用问题。[2]案涉房屋原为翟文某所有，翟文某死亡后，其继承人翟某、翟竞某及翟慧某取得作为遗产的房屋共有权。因此，对于《二手房屋买卖合同》而言，翟某等均是第三人。根据《物权法》规定，翟某等也是原所有人。
其次，善意取得是以无权处分为前提的。物权处分不影响买卖合同效力。[3]这就是说，即使无权处分语境下的买卖合同有效，翟某等诉讼请求能否得到支持，需要根据本案具体情形，从善意取得构成要件上，而不是以合同效力为要件进行分析。
本案中，刘嘉某购买的标的物是登记在秦海某名下的案涉房屋，不动产登记簿上记载的权利具有公示公信效力，目前不动产买卖习惯做法为查看房产证等权利证明，除非注意到权利证明存在瑕疵。[4]况且在不动产所有权转移登记时也有核验房屋有无瑕疵的做法。因此，刘嘉某信赖登记与秦海某签订《二手房屋买卖合同》并办理房屋所有权变更登记并不存在重大过失。
虽然案涉房屋在转移登记时有翟文某的户口存在，但此种情形并不表明户籍人为案涉房屋真实权利人。从相关证据分析，不能认定刘嘉某此节存在重大过失。关于案涉房屋，直至2015年8月20日生效判决才对翟文某与秦海某签订的《存量房屋买卖合同》予以撤销，而案涉房屋于2015年2月9日即已过户登记到刘嘉某名下，故由此亦不能认定刘嘉某应当知道秦海某不是案涉房屋真实权利人。综上，法院难以认定刘嘉某受让案涉房屋为非善意。
虽然善意取得为即时取得，不需要以买卖合同有效作为原因行为，但是买卖合同无效，可能会导致刘嘉某不能终局保有案涉房屋的所有权。《二手房屋买卖合同》之合同效力属法院依照公权力审查范围。法院对除损害原所有人为第三人之外情形的审查，虽与翟某等诉讼请求无关，但是为了维护交易的正当性使然。经审查，《二手房屋买卖合同》未有其他无效情形[5]，法院不因此否定刘嘉某对案涉房屋的取得的交易正当性。
再次，对案涉房屋所作抵押评估价值是案涉房屋在抵押市场价格的基本依据，翟某等未提交充足证据明该价格背离交易价格，故应认为《二手房屋买卖合同》中双方约定的价格155万元，未背离交易价格，因此，应认定秦海某与刘嘉某交易价格为“合理的价格”。根据案涉房屋转移登记和交付占有的相关事实，法院认定刘嘉某对案涉房屋属于善意取得。
最后，本案中，法院在翟某等人诉请下，已以显失公平为由撤销了翟文损害国家、集体或者第三人利益的、以合法形式掩盖非法目的的、损害社会公共利益的、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。某与秦海某的《存量房屋买卖合同》，如翟某等人在案涉房屋被刘嘉某善意取得后产生合理损失，其可依法根据其与秦海某之间的房屋买卖关系予以解决。故二审法院于2018年5月10日判决，驳回上诉，维持原判。