关于土地使用权是否改变性质，不影响房屋买卖合同效力的问题

土地使用权性质的改变是否影响合同效力，应在具体条件下进行探讨。

房地产转让是指房地产权利通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为^[10]。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押^[11]。国有划拨土地上的房屋转让时，必然要求该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。房屋买卖是房屋转让的一种方式，也必然导致国有划拨土地使用权同时转让。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的，可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金^[12]。该规定第十二条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家，或者做其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目^[13]；（二）私有住宅转让后仍用于居住的；（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或做其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。(https://www.daowen.com)

由前述规定可以看到，转让国有划拨土地上的房屋分为三种情况，第一种情况是国家机关用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地、法律、法规规定的其他用地上房屋转让无须缴纳土地收益或土地出让金；第二种情况依规定进行处理的情形，包括缴纳土地收益和无须缴纳土地出让金的若干种情形；第三种情况是转让国有划拨土地上的房屋，需要缴纳土地出让金的情况。以上三种情况均应经过有批准权的人民政府批准，批准的意义在于对国有划拨土地上房屋转让涉及国有划拨土地使用进行行政管理。对于第三种情况，要在有批准权的人民政府批准后办理土地出让手续，缴纳土地出让金。正如本文所列案例所载判理，只有经过有批准权的人民政府审批，才可以办理土地使用权出让手续，国有划拨土地转让应当缴纳土地使用权出让金，缴纳土地使用权出让金应当根据土地使用权出让手续缴纳。

对于转让国有划拨土地上的房屋需要缴纳土地出让金的情况，如果转让双方在合同中约定了办理土地出让手续及缴纳土地出让金事项，由于权利、义务具体明确，转让双方应当按照合同履行。即使双方不办理土地出让手续及不缴纳土地出让金，得一方当事人请求，人民法院可判决双方当事人履行合同，缴纳土地出让金事项系合同约定的权利义务，不致国家土地出让金流失。而当有批准权的人民政府不予批准时，则合同履行不能，合同目的不能实现，一方当事人可以请求人民法院予以解除。但对于双方未约定办理土地出让手续及缴纳土地出让金权利义务，人民法院在处理国有划拨土地上房屋转让时，由于司法机关和行政机关各有其主管范围，首先不能确定哪类国有划拨土地在随房屋转让时是否需要缴纳土地出让金，其次也不能判令缴纳土地出让金义务人履行义务，而转让合同却约定了房屋及土地使用权转移登记的具体权利义务，人民法院在当事人请求之下，按照合同应当履行的原则，应当作出转移房屋所有权及土地使用权登记的判决。不动产登记机关应当依照人民法院生效判决执行。若如此，人民政府土地主管部门无法获知国有划拨土地上房屋转让事宜，也就无从收缴土地出让金。在国有土地有偿使用法律制度下，国家利益将受到损害。根据《合同法》第五十二条第二项，恶意串通损害国家利益的合同无效之规定，或根据《民法总则》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效的规定，应当确认国有划拨土地上的房屋转让合同无效。因此，笼统地讲，转让双方可以通过约定具体的国有划拨土地使用权转让审批手续及土地出让金缴纳的具体方式，促使土地使用权改变性质来达到合同完全履行的目的，但土地使用权是否能改变性质不影响买卖合同效力的观点是值得商榷的。