以国有建设用地空地出租参与合作建房合同效力问题

我国《土地管理法实施条例》第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。按照《土地管理法实施条例》土地租赁的规定，国家土地局发布了《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）。根据该意见，国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地有偿使用方式，是国有土地使用权进入一级市场的方式，是国有土地出让方式的补充。

案例：A工厂通过国有土地租赁方式取得一幅5.7亩土地使用权。2006年，A工厂与B公司签定合作建房合同，由A工厂提供以租赁方式取得的5.7亩国有土地，由B公司出资2.5亿元合作建设写字楼一栋，房屋建成后各分得50%的所有权。2008年写字楼建成后，房屋登记部门和土地登记部门拒绝办理登记。

《土地管理法实施条例》明确规定国有土地有偿使用方式包括国有土地租赁。此种情况下，出租方是代表国家履行土地所有权的县级以上地方人民政府，土地承租人以约定的方式支付土地租金，土地承租人取得租赁期间的国有土地使用权。所以，对于以国有土地租赁方式取得的土地使用权，以及土地承租人在租赁土地上建设的建筑物，如果符合规划条件，土地登记部门和房屋登记部门均应予以登记和保护。(https://www.daowen.com)

但是，以国有土地租赁方式取得的使用权进行合作建房情况则与此不同。以国有土地租赁方式取得的使用权，承租人是土地使用权人，因为合作建房合同性质是土地使用权的转让，承租人参与合建，势必要将全部土地使用权或部分土地使用权转让给合作建房的另一方，也就意味着土地使用权进入市场流转。如果这样，首先要经过有权限的政府进行批准，其次还必须与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，并缴纳土地出让金。租赁国有土地使用权应当以支付租金为对价，租金支付可以是一次性支付，也可以分期支付。达不到土地出让金标准的，应该补缴，方能取得出让土地使用权。简而言之，以国有土地租赁方式取得的使用权参与合建，应该转化为国有出让土地，合建合同方能有效。直接以国有土地租赁方式取得的使用权进行合作建房，合建合同可以为无效或者效力待定状态。

以国有土地租赁方式取得的使用权进行合建，根据《房屋登记权法》的相关规定，房屋所有权和房屋占用的土地权利主体应当一致，以国有土地租赁方式取得的使用权人，在建设房屋已经规划部门审批情况下，可以成为合作建设的房屋所有权人。合建合同的另一方，对建设完成的建筑物，只能拥有相关的债权。