善意取得中善意的认定

不动产的无权处分，在实务中常见的有以下几种：（一）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（二）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（三）夫妻共同共有及其他共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；（四）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产尚未办理所有权回复登记，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（五）抵押物转让；（六）借名登记。

受让人的善意是善意取得的首要条件。善意与否，要以受让人对无权处分不知道且不应当知道无重大过失、过错为标准。判断某人是否具有过失，主要应当考虑行为人是否尽到一个通常情况下合理人的注意义务。如果行为人稍加注意即可以避免认识错误，而且没有尽到该项义务时，就应当认为存在重大过失。

《〈物权法〉司法解释（一）》第十五条规定^[25]是从受让人主观心理状态来判断善意与否的标准，以不动产受让人信赖登记为无重大过失判断依据。我国虽然已建立起不动产登记制度，但是完善落实尚未到位，登记公示制度尚不完备，不能准确反映不动产真实权利状态，不动产登记簿公信力不强。因为不动产登记簿公信力不强，仅仅以上述标准判断善意，则可能对真实权利人有所损害。因此，判断不存在重大过失，要将尽到一个合理人的注意义务与不知道、不应当知道，一并作为善意的判断标准。这需要法官遵从逻辑与经验并重方能做到。(https://www.daowen.com)

在主观心理状态判断之外，不动产登记制度及相应的法律制度也为行为人提供了相应指引，受让人应依据规范的指引尽到注意义务。因此不动产登记这一容易识别的权利外观就被作为确认善意与否的外观标准。“客观善意”的使用，是法律技术的一项处理，不仅能够有效反映第三人的心理状态，应用时也便于司法实践使用，减少法院审判成本。^[26]《〈物权法〉司法解释（一）》第十六条第一款规定^[27]的即是善意与否的客观标准，审判实务中应兼顾主客观标准。

《〈物权法〉司法解释（一）》第十九条规定^[28]是善意取得独立构成要件。根据《物权法》第一百零六条规定，无合理价格即应排除善意取得的适用。不动产转让价格存在高价，不应视为不合理。转让价格存在低价，只有达到过低的程度才能认为不合理。在审判实务中，一般认为低于交易地市场价格70%应视为不合理低价。此外，“合理价格”虽然是善意取得独立构成要件，但对主观善意判断具有辅助作用。