购房家庭不符合条件的购房合同效力
《办法》规定，共有产权住房购房人主体资格为，申请人应当具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭购买的，申请人应当年满三十周岁。
如前所述，共有产权住房的购房主体可分为两类，一类是非单身家庭，一类是单身家庭。关于购房主体资格，涉及自然人民事权利能力和民事行为能力。购房主体首先要具有完全民事行为能力。
我国《婚姻法》第六条规定，结婚年龄，男不得早于二十二周岁，女不得早于二十周岁。《民法总则》第十八条规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。成年人是指十八周岁以上的自然人。从年龄来看，婚姻关系存续期间的夫妻，均属于完全民事行为能力人。十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
就非单身家庭来看，未成年子女与婚姻关系存续期间的夫妻共同组成非单身家庭的，应当以夫妻和以夫或妻名义购房，但当未成年子女年满十六周岁，且以自己的劳动收入为主要生活来源的，也可以以未成年子女名义购房。
就单身家庭来看，十八周岁以上的自然人，或者十六周岁以上，以自己的劳动收入为主要生活来源的自然人，属于具有完全民事行为能力人。但购买共有产权住房还必须年满三十周岁，这一点不是从民事行为能力上所作限制，而是购买共有产权住房的特殊要求，只有达到要求，才可以成为购房主体。
民事权利能力，是指民事主体享有民事权利、承担民事义务的法律资格。《民法总则》第十三条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利、承担民事义务。《办法》规定了购房申请人应具备完全民事行为能力，而对自然人民事权利能力没有涉及，这是因为自然人民事权利能力与生俱在，无须在《办法》中规定。民事行为能力，是指民事主体独立参与民事活动，以自己的行为履行民事权利或者承担民事义务的法律资格。有恒产者有恒心，经济主体财产权的有效保障和实现，是经济社会持续健康发展的基础[7]。房屋作为不动产，涉及购房人重大财产利益，要求申请购房人具备完全行为能力是十分必要的。
根据《民法总则》第一百四十三条规定来理解，不具有相应民事行为能力的行为人实施的民事法律行为，应属无效。显而易见，购房人不具备购房主体资格，不能购买共有产权住房，已订立购买共有产权住房的购房合同应属无效合同。
《民法总则》第二十一条及第二十二条规定了，不能辨认自己行为的成年人，为无民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的成年人，为限制民事行为能力人。比如，被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力的精神病人，是否可以购买共有产权住房？对此应当有二种理解。一种理解认为，法律并不限制此类人员拥有自己的财产，此类人员可以购买共有产权住房；另一种理解则认为，共有产权住房所有权结构复杂，此类人员虽可以由代理人代为行使所有权，但很难发挥共有产权住房的功能效果。《办法》第六条规定，共有产权住房建设应当“推进就业与居住的合理匹配，促进职住平衡”，此类人员在住房财产和入职就业方面具有行为能力上的趋同性，很难通过共有产权住房达到稳定就业的目的。此类人员尚可通过其他商品住房和保障性住房寻求解决居住问题的方法，在多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度中解决居住问题。因此，不能辨认自己行为的成年人或不能完全辨认自己行为的成年人不能购买共有产权住房，这种理解较为合理。这样理解也符合《办法》第九条规定的文义。(https://www.daowen.com)
其次，从购房资格条件看，单身家庭购房人应当年满三十周岁，具有完全民事行为能力而未年满三十周岁购买共有产权住房，侵害了符合购房资格条件的购房人的公共利益，所签购房合同无效。其余非单身家庭和单身家庭购买共有产权资格条件方面，应当满足《办法》第九条及第十条规定的条件。
《办法》第九条及第十条，规定了以下情形不得购买共有产权住房：（一）购房家庭已购买一套共有产权住房的；（二）申请家庭已签订住房购买合同的；（三）申请家庭已签订征收（拆迁）安置房补偿协议的；（四）申请家庭在本市有住房转出记录的；（五）有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的；（六）申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。共有产权住房的购房资格条件上述六项内容，受到其中之一限制，购房家庭即不能购买共有产权住房。
购房家庭已购买过共有产权住房，不能再购买共有产权住房。此项资格条件是《办法》规定的“一个家庭只能购买一套共有产权住房”相同内涵的不同表述。购买过共有产权住房的购房家庭，在购买第二套共有产权住房时，已不符合购房资格条件。由于购买房屋网签制度和联机备案系统的存在，一般购房家庭购买第二套共有产权住房不能通过购房资格条件审查。购房家庭就第二套共有产权住房已签订购房合同的，购房合同属于无效合同。我国《合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。符合购房资格条件的购房家庭购买第二套共有产权住房时，违背了《办法》相关规定，对其自己而言是购房利益的非法扩大，对其他符合购房资格的购房家庭而言，则形成购房利益的损害。《合同法》等多部法律法规对公共利益有所规定，但理论界和实务中对公共利益的界定尚有争议。有学者认为，应当通过将公共利益“还原”为个人宪法上的基本权利的方式，来确定某项利益是否属于“公共利益”范畴。换句话说，如果某项利益可以做到这样的还原，那么就是具有限制权利正当性的“公共利益”。例如，怀疑某狗具有狂犬病而将其扑杀，管制所欲实现的利益是公众健康，公众健康又是可以还原为公民基本权利之健康权和生命权，结论就是这种管制措施就是符合公共利益的[8]。最高人民法院相关判例表明，如果违反地方性法规或者行政规章将导致损害社会公共利益，则可以根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效[9]。《办法》并非依据法律法规制定的规章，但其依照国家住房建设部指导意见制定，发挥了相应作用，因此，可以据此认为，购房家庭就第二套共有产权住房签订的合同无效。从另一角度讲，其他符合资格条件的购房家庭可以认为是不特定的第三人，不特定第三人的利益，实际上也是公共利益的一种，因此，购房家庭就第二套共有产权住房签订的合同也应当归为无效合同。
购房家庭已签订购房合同的，购房家庭已签订征收（拆迁）安置补偿协议的，购房家庭在本市有住房转出记录的，有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的，属于不符合购房资格条件的几种情形，不能购买共有产权住房。如果把共有产权住房利益看作具备资格条件购房家庭的一个利益池，购房家庭已签订购房合同的，购房家庭已签订征收（拆迁）安置补偿协议的，购房家庭在本市有住房转出记录的，有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的这几种情形购房家庭，原本实现的并非池中利益。此几种情形购房家庭签订的共有产权住房购房合同，购房家庭是在自己原有利益的基础上追求池中利益。符合资格条件的购房家庭购买共有产权住房追求的也是池中利益，这一点二者并无区别。前述购房家庭不具备资格条件情形，是这几种情形不具备分享池中利益的资格条件，是进门准入的资格条件不够，而并不因为自己购房利益的扩充而损害其他潜在购房家庭利益，所以不应以损害公共利益而认为共有产权住房购房合同无效。共有产权住房国家层面的利益，是通过法律制度保障持有共同所有权份额及相应占有、使用、收益、处分权能上购房家庭的利益，因此也不能认为前述几种情形下，会因损害国家利益导致前述不具备资格条件的购房家庭所签订的共有产权住房购房合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此不能以违反《办法》相关规定，而认为前述购房合同无效。如果购房家庭规避资格条件审查，存在弄虚作假行为，系违背了诚实信用原则，具有欺诈性质，所导致的是相对方违背真实意思表示订立了合同。可以依据《合同法》第五十四条第二款予以规范。该款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情形下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。[10]撤销权的行使，当事人应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则撤销权消灭。
购房家庭有违法建设行为，申请购房时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的，也不能购买共有产权住房。违背此项购房资格条件所签订的购买共有产权住房合同属于可撤销的合同。
此外，《办法》第十四条、第三十四条和第三十五条还规定了，共有产权住房购房家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，违反购房合同以及购房家庭成员在共有产权住房购房过程中具有违法违规失信行为被限制购买，包括共有产权住房在内的保障性住房和政策性住房情形。该类情形也属于购房资格条件问题，不具备此类资格条件也会导致合同相对方违背真实意思签订合同，亦属可撤销合同，但该资格条件是审查部门可以掌握的，从举证责任看，一般不会导致该类购房合同被撤销。在前述合同权利义务行使上应当注意，购房合同由购房家庭、代持机构与开发建设单位所签，应由购房合同双方行使相关权利、承担相应义务。
北京市近些年来的住房限购政策在共有产权住房适用上，与《办法》规定的购房资格条件有所不同。限购政策属公共政策，国家政策的出台既可以形成社会规范的引导，也会在相关领域通过配套的经济和行政手段规范人们的行为。[11]因此，司法审判中应当适用。如2011年2月15日，北京市人民政府下发了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，即“京十五条”，内容为“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。不符合限购条件不影响房屋买卖合同效力，但是是对市场主体购房行为的引导，属于合同不能履行，其民事法律责任应由过错方承担。