房屋交接时要注意哪些要点？
第13章 房屋出售与出租
13.1 房屋出售
1.出售二手房有哪些方式？
出售二手房的方式主要有自行出售和委托出售。
（1）自行出售
比较熟悉二手房交易流程的业主，可以通过亲戚朋友以及网络发布自己的出售信息。在自行出售的情况下，业主需要自己寻找买家、带买家看房、商讨价钱、收房验房、办理产权过户等，比较费心费力，并且没有第三方的监督，有一定的风险。
（2）委托出售
除了自行出售，业主也可以到专业正规的房地产中介公司委托其出售房屋，由房地产中介公司扮演中间人，积极配对及促进双方交易，并为其提供各种查询、办证等服务。交易成功后，房地产中介公司向买卖双方收取佣金。在专业的房地产经纪人的协助下，卖家可以避免较大的风险，并尽快完成出售。而且在卖方市场中，卖家可以要求所有中介费和税费由买家承担。
2.委托中介公司出售二手房要注意哪些问题？
业主如果选择将房屋委托中介公司出售的，最好选择知名的中介公司，并保管好自己的房产证等相关证件，要谨慎留钥匙和电话号码。
（1）选取知名的中介公司
委托出售二手房最好将房屋委托给一些比较知名的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性，避免带来后顾之忧。
（2）保管好房产证
业主必须清楚自己的房产证信息，如房屋产权是否清晰，是不是抵押物业，房屋面积有多大，属性是住宅、商铺、写字楼还是房改房、安居房等。另外，业主最好不要把房产证原件放在中介公司，以免造成房产证遗失的事件。另外，业主留下房产证复印件的时候，在上面要注明“仅作参考之用”或“仅作放盘之用”。
（3）谨慎留钥匙
业主如果不留下钥匙，每次房地产经纪人员带人来看房时，就要花费相当的时间和精力。但如果留下钥匙，业主就要承担一定的风险。比如说，可能因为看房的人多、次数多，导致房屋有某些损害；屋内如果有家电或其他物件的话，也可能存在着某些风险。所以，业主如果留下钥匙的话，一定要清点屋内物件数量，并与中介就一些事项达成协议，使房屋受损的程度降到最低。
（4）谨慎留电话号码
留联系电话的时候，最好不要留家庭电话，以防受到不必要的骚扰。
3.如何确定合理的二手房出售价格？
二手房的价格定得太高或太低均会影响出售情况，因此价格合理是非常重要的。无论业主采取哪种方式出售房子，都可以参考以下几种方法来制定房屋的价格：
1）询问中介公司，听取经纪人的专业建议。很多中介公司都有免费估价服务，业主可以通过此项服务取得价格资讯并可借此比较各中介公司的服务态度，以作为将来委托中介公司的选择依据。
2）查看与房地产相关的报纸杂志，查询区域及价格的信息。
3）通过一些房地产相关网站提供的待售房产的查询，可以上网查询目前与自身房屋类似房屋的待售行情。
4）参考出售房屋附近预售商品房的出售价格，将预售房售价下调10%～30%，都算是合理的价格范围。
5）以下这些类型的房屋，出售的价格会相对低一些：
①楼层过高的楼梯楼。对于五楼以上的楼梯楼，即便其他条件很好也很少有人问津，所以其价格要相对较低才能出手。
②采光太差的房屋。很多购房者都很看重居家采光条件，尤其是作为家庭中心、亲友聚会的客厅，更应该阳光明媚，给人以温馨的享受。资料表明，购房者对采光度不佳的容忍顺序是：卫生间、餐厅（如果有）、卧室、厨房、客厅。
③周边环境差的房屋。有的购房者看房时，还没有到房子里面，就感到周边环境或小区环境不行，马上就打道回府了。比如：周边环境卫生太差、前后左右楼群过分拥挤、噪声大、交通不便等。这些缺陷存在的程度不同，各人对此的忍耐度也不同。毕竟买房子不是租房子，更不是买日常用品，这关系到自己一家人长期的生活质量。因环境不良而难以出售的房子也很常见。
④户型结构差的房屋：套内各居室分布不合理，影响主要居室的采光；小厅、小厨、小卫结构；零散的小块面积一般只能作为过道，是使用价值不大的面积。如果这种小块面积多则是一种浪费，且破坏整体感。
⑤其他社区服务和配套设施不完善的房屋，保养不善导致局部渗漏或较潮湿的房屋等。
4.如何将二手房卖出一个好价格？
为了将房屋卖出一个好价格，售房者要注意以下几个要点：
（1）突出房子的优点
通过挖掘房子的优势并将其美化，给买家留下好的印象。
1）保持房间的整洁，可以在入口的玄关处放上一块干净的踏脚布；将零乱的鞋类一律请进鞋箱；擦亮地板、打上一层聚氨酯，让它光亮如新等。
2）修补墙纸的裂缝、墙漆剥落处。将该修的开关修好，该换的灯泡换掉。
3）厨房可使用家具清洁上光剂进行修光，这样看上去比较新，而且成本也不高，并将工作台面上零碎的厨房用具和配件移入橱柜内，创造整洁的外观。工作台面若有缺口或损坏，应加以修理。
4）擦亮浴室内的玻璃镜、淋浴门、浴缸、洗脸盆和水龙头；将梳妆台上的个人护理用品移到视线之外；在适宜的地方放上一束鲜花加以点缀；在浴巾架上整齐地挂放毛巾和浴巾。
（2）弱化房子的缺点
1）如果房屋采光较差，可采用重新刷白墙、安装镜子的方法进行补救。
2）如果房屋通风较差，可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。
（3）找对买家
房子越符合买家的需求，在他眼里价值就越高，业主也就越能卖出如意的价格。因此，要想将房子卖出好价钱，找对买家是关键。所谓找对买家，就是找到那些家庭生活的习惯和需要与房子的品相、特点相互适合的买家。要做到这一点，首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习惯和需要；然后再弄清有着这样需求的买家主要分布在哪些群体里；最后找到他们，把房子卖给他们。
比如位于市区繁华地段、交通便利，但靠近高架桥、噪声污染较大的房子，其价格便宜，对于经济实力有限的年轻小夫妻来说，这样的地段、户型、总价都比较适合，年轻人也比较能够接受噪声上的问题。
13.2 房屋出租
1.哪些类型的房屋不能出租？
根据有关法律规定，以下几种类型的房屋不能出租：
1）未依法取得产权证的。
2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3）共有房屋未取得共有人同意的。
4）房屋权属有争议的。
6）不符合安全标准的。
7）已抵押、未经抵押权人同意的。
9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
如果出租的房屋属于上述中的一种，则租赁合同无效，不受法律保护。
2.如何将房屋快速出租？
业主可以通过委托中介公司出租、包装好房屋、采取灵活的租金收取方式等方法将房屋更快地出租。
（1）委托中介公司出租
房屋出租既可以自己通过网络发布出租信息，也可以通过房地产中介公司代理出租。虽然委托出租要支付中介费用，但用半个月的租金换取房屋早点出租，对于业主来说还是有利的。
不少出租房屋为便于出租，不仅装修豪华而且还配备全套高档家具和家电。业主一般不会将钥匙留给中介，而租客都是来去匆匆，工作节奏比较快，跟房地产经纪人表达租房意向后就立刻要求现场看房，很少有租客愿意等业主到场一起看房。中介只好将门店中有钥匙的房子先拿给租客看，并急忙联系业主快速赶来。但往往是业主还没赶到，租客就已经选中了另一套房子。所以，业主可以选择门店大、连锁店多、安全系数比较高的中介公司代理出租，并将钥匙交给中介公司，以便随时带租客看房。
（2）包装好房屋
大部分租客租房的标准是居住舒适。相比一套空空荡荡的毛坯大户型，租客更愿意选择一套带有舒适装修的小户型。因此，让租客有一种家的感觉，是能否顺利出租的关键。要针对不同的目标租客的需求去装饰房子和增添家具、家电。
普通住宅出租，出租房的装修并不需要豪华，有时简洁和素雅反而会获得高出租率。在家具以及家电的选购上，家具可用比较简单但有个性的，家电则可以到二手货市场上去买。这样业主可以较周边房租平均价格高10%挂出去，即使遇到还价，还是能以比较满意的价格出租。
针对高端租赁市场的不同客户群，业主则应该将自己的房屋对症下药地进行一番包装，比如从欧美国家来的租客，他们不会计较租金的高低，但是对厨房、卫生间的洁净度的要求非常高，甚至会挑剔墙上留下的一个小污渍，因此可以将房屋的局部进行重新粉刷，以展现给租客良好的视觉效果。另外，高端租赁市场的租客更加注重室内配套的完善度，因此，适当增添家具（床、衣柜、书架）、日常家电（冰箱、电视、洗衣机、微波炉、热水器、空调）等配置，能够在很大程度上增加房屋出租时的竞争力。
房屋业主在出租房屋时一定要让租客交纳一定数额的押金，以避免租客拖欠房租及水、电、煤气、电话等费用。同时还可避免租客在租住期间损坏屋内家具、家电等设施，预留出一定数额的房租作为押金，业主可避免自己经济利益受损。
对于年代相对久远的老房子而言，业主在出租房屋前更应该将屋内预留给租客的物品、设施等检查清楚，适当定期维修，以免在日后承租房屋中发生危险。
房屋业主在签署租赁合约中要约定清楚与租客间的租赁期限、租金金额、支付方式以及逾期交租责任、有无权转租、分租等细节。
（3）采取灵活的租金收取方式
针对不同类型的租客制定不同的租金收取方式。比如针对夏季租赁高峰期求租者多为应届毕业生或者刚刚就业的年轻人，可在租金收取方式上灵活变通，以两月付或者月付的方式收取房租，这种灵活的收款方式对他们有很大的吸引力。而对于工作较繁忙的高级白领来说，月付的方式对他们可能比较麻烦，可以选择季付或年付。针对不同的租客，采用灵活变通的租金收取方式，让租客方便，可增强租客长租的意愿。
3.出租房屋要注意哪些问题？
为了避免出现租客拖欠租金、损坏家电、拖欠水电燃气等费用或突然搬走等情况，业主在出租房屋时要特别注意以下几个问题：
1）业主能以最高的租金出租当然理想，但若租客不准时交租，或租两三个月就跑了，也很头疼。所以高租金没有好的租客来得好，最重要的是租给好用户。
2）租户有权在物业内做适当的装修。所谓适当，是指是否会违反物业管理公约的规定，或违反建筑法的规定影响楼宇的结构或其他业主的物业，这都应该在租赁合约里注明，因为万一租户在所租的物业内干任何违法的事，后果无论是在法律上的纠纷还是经济上的损失都将由业主承担。
3）若提供家具、电器或其他家居用具都应该要求相应的押金，以便在租户离开时，万一提供的东西有损坏可以得到赔偿。另外房子可能有所改动，若租客未能把改动的部分还原，或因为租客的疏忽导致房子有所损害，也应该做出赔偿。一般押金为一到两个月的租金，在租约期满时，检查没有任何损坏，就把押金退还（不含利息）。
4）租赁合约是一份非常重要的合同。它声明、约束了业主与租客应履行的权利与责任，千万不可以马虎。房子交给了租客，如没有合约的约束，业主会非常被动。轻微的可能会使业主为小事麻烦，严重的不但会有经济上的损失还可能吃官司。
5）一般水、电、煤气、物业管理费用都由租客付，若业主负责为住户缴付，最好事先说好限额，或要求住户先预付押金。
6）一般租约为期一年。若两年或以上的要留心租金升幅程度，太低业主划不来，太高租客不愿意接受，故在签租约时经常是一年死约，一年生约，意思是肯定租一年，第二年租客有权续租，业主没有权不让现有租客续租，但租金可以照当时市场租金定或照合同所定的幅度调整。
7）有些业主为了避税，没有把合同拿到有关房管部门进行登记，也没有给租客正式的发票，这样做违反了出租的有关规定，万一发生纠纷业主会很被动。(https://www.daowen.com)
8）了解租客的背景。租客的优劣直接影响出租物业的收入及一切在出租期间所耗费的人力和精力。一个好的租客特别省事省心，故建议了解租客的背景，如有多少成员居住，是做什么行业的，是否会商住两用，若用作商业用途（比如开美容院）或办公都会影响物业的寿命，租客搬走后重新装修也需要一笔不小的费用。
4.房屋租赁合同一般包含哪些内容？
根据《城市房地产管理法》规定，房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，确定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。按《租赁管理办法》规定，租赁合同应当具备以下条款：
（1）租赁双方基本情况
包括租赁双方姓名、联系方式、住所等基本情况。
（2）房屋的坐落、面积、装修及设施情况
如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及出租住房是否得到产权人的委托。
（3）住房用途
主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住，还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
（4）租赁期限
按《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
（5）房租及支付方式
住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。
（6）住房修缮责任
出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。
（7）住房状况变更
承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
（8）转租的约定
有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
（9）违约责任
在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。
（10）租赁合同的变更和终止
如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。
5.什么情况可以解除房屋租赁合同？
1）如果出租人有下列行为之一的，承租人可以解除租赁合同：
①出租人不按合同约定的时间向承租人提供房屋的。
②出租人因房屋租赁向承租人收取租金以外其他费用的。
③出租人干扰或妨碍承租人对所租房屋正常、合理使用的。
④出租人不按合同约定负责检查、维修房屋设施，以保证房屋的安全使用的。
2）如果承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
③擅自改变房屋结构或约定用途的。
③擅自将房屋转租给第三人的。
④超过合同约定期限的，租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按合同约定的期限收回房屋，出租人解除租赁合同的，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出的，出租人除可要求承租人加倍交付租金，如造成业主损失的，要求承租人负赔偿责任外，还可要求主管机关向承租人发出限期迁出通知书或向人民法院提起诉讼。
⑤合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
6.一定要办理房屋租赁登记手续吗？
根据2010年《商品房屋租赁管理方法》，租赁双方应该在签订租赁合同30天内到房地产管理部门办理租赁登记手续，这是一个法定程序，只有办完了登记手续才算履行了有效的程序，租赁行为才算在法律上有效，租赁合同才会受到法律保护。否则，未办理登记的租赁合同在法律上是无效的，一旦出现纠纷，不受法律保护。另外，续租、转租的租赁合同也要再次到房管部门办理登记手续。
租赁双方应持房屋租赁合同、双方身份证明、房屋所有权证书或者其他合法权属证明，以及直辖市、市、县房地产主管部门规定的其他材料办理租赁登记手续。
13.3 租房
1.寻找出租房源有哪些途径？
租房者寻找出租房源一般可以委托中介公司或从网上、张贴的广告中获取房源信息。
（1）委托中介公司
房地产中介公司提供咨询、看房、签约、售后的全程服务，完备的合同具有法律效应，可为整个交易提供安全保障。另外，中介公司出租房源多，租房者的选择余地大。即使没有适合的房源，中介公司也能根据客户的需求进行推荐。除了能监督钱款外，在签订合同、收取押金、租金交付等问题上，中介公司扮演的角色远远超出中间人的范畴。
但租房者要注意是否有一些不法中介利用看房费、信息费、咨询费等名义收取费用，专业正规的房地产中介公司是不会在交易成功前收取任何报酬的，租房者要注意保护自己。
（2）自己寻找房源
除了委托房地产中介公司寻找出租房，租房者还可以通过网络、张贴的广告等寻找房源。
网上租房依托互联网的优势，方便快捷、信息量大、时间随意性强，由于没有中间环节，省时省钱，了解信息详细，便于成交。但网上的信息量大，信息的真实性不高、重复信息多，由于没有客观的可识别方式，给不法分子以可乘之机，使租房者上当受骗的机会增多。一旦发生纠纷，租房者很难取证和维护权益。
2.租房者看房时要关注哪些要点？
租房者在看房时要重点关注房屋的家电是否能正常使用、门窗是否具备防盗功能、水电能否正常使用等。
（1）检查家电
租房者在看房时要仔细检查每一个家用电器能否正常使用，因为有些业主会为提升租价而拼凑一些电器，但这些电器有可能是从二手货市场买来的，所以无法保障使用效果。在看房时，检查电器的使用情况是必不可少的，尤其是冰箱、空调等。
（2）检查门窗
检查房屋是不是有防盗门，看窗户的密闭是否完好，尤其是租住一、二层的租房者一定要仔细把关，检查所有窗户是否都能关严，所有插销是否都能插上，检查防护栏有没有开焊，有没有被折断的隐患，如果有必要可以请业主加固，以防后患。
（3）检查水电状况
一些老楼房，因为上下水管道长年使用，输电线路设计功率低、线路老化等原因，经常出现下水道堵塞、上水水压不够、大功率家用电器无法正常开启、电路跳闸的现象。所以，租房者在看房时要注意检查水电状况。
3.租房者应如何跟业主谈价？
租房者在跟业主谈价时，可以参考以下几个方法：
1）不要表露出自己很喜欢这套房。
2）不停地找房子的缺点要求降价，针对房子的某些缺点进行评价，指出其劣势。
3）以配套设备不足为由，要求降价，或要求业主配齐。
4）告诉业主自己很满意，但家人有其他的想法，希望价格便宜点；或者表现出强烈的租房欲望，迫使对方降价。
5）带着定金，说明只要价钱合适自己马上付定金或签约。
6）一时间价钱讲不下去，就先说明再考虑考虑，并再看看其他的出租房。
7）用其他同类房子的价格做比较，要求降价。
8）以自己的经济能力不够作为理由要求业主降价。
9）与业主成为好朋友，卖交情争取拿到最优惠的价格。
10）看多处不同的房子，声东击西探知更便宜的价格。
11）如果现金充足，表明可一次性付租金。
4.租房者签订租赁合同时要注意哪些细节？
在签订租赁合同时，租房者要确认业主的身份、租金与押金的支付、交房时间以及租赁合同的续签等问题。
（1）确认业主身份
租房者应该要求业主出示房产证、身份证或户口本等有效证件，最好是原件，以确认业主的身份，因为有些不法分子会利用租房方式取得房产证的复印件，以假身份将房子出租骗取他人租金。
（2）租金与押金的支付
租金的支付方式、支付时间应与业主详细商讨并记入合同中，并注明租金是否包含物业管理费、水电费、垃圾费等费用，若不包含则应该对这些费用的支付问题进行说明。
押金用于担保合同的履行，如果租房者不履行合同的任何一部分，押金会被业主没收，通常会在租赁合同中有一些选择的条款，如“若租房者不交租金，或多长时间不交租金，业主有权解除合同、没收押金，并向租房者收取租金百分之几的违约金。”
另外，押金也作为对房屋及其设施毁损的担保，若房屋及其设备无毁损，业主应退还押金。在签订租赁合同时，应当注明，租约期满后业主应退还押金。
（3）交房时间
对于租房者真正拿到钥匙可以入住的时间应尽量书面说明具体至哪一天。
（4）租赁合同的续签
合同一般会约定如果多少时间内不续签，租赁合同就自行终止。
5.房屋交接时要注意哪些要点？
租房者在跟业主签订完租赁合同之后，双方要到房屋内做好物业的交接工作。在进行交接时，租房者要注意以下几个要点：
（1）家电是否按要求配齐
检查业主是否按要求提供包括床、桌椅、电视、冰箱、热水器、洗衣机等的家具家电。家具家电配备齐全一方面可以满足承租人的需要使房屋出租速度加快，另一方面在租金价格上也会比空房高出不少。但这会使租赁双方在日后的租赁过程中产生或多或少的问题，所以在租赁过程中物业交验就变得非常重要，继而督促租赁双方对内部设施进行详细的检查。
（2）更换房屋钥匙
可以由租房者更换房屋的门锁（防盗门内的木门），再由业主从房租内扣除花费金额，这对于租赁双方是个一举两得的办法。
（3）门窗是否正常使用
对于旧房屋，其门窗长年使用，多多少少会出现问题，尤其是楼房对外的玻璃要仔细检查，必要时可轻轻推推玻璃看有没有松动坠落的可能。
（4）费用是否已结清
在物业交验单上要明确注明入住时的水表、电表、燃气表记账开始日期，并办理完所有的费用结算。
购房者买房投资房、出售出租房屋的参考书籍
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