陕西开展“农村两权抵押贷款”试点存在的问题
“农村两权抵押贷款”是由政府倡导、主导和推动的一项惠农政策，其行政化色彩非常浓，这和市场经济是契约经济、法治经济有所违背。目前“农村两权抵押贷款”试点存在以下突出问题，亟须解决。
1. “农村两权抵押贷款”的市场化程度不高。“农村两权抵押”实践是由政府推动下开展的，市场化程度并不高。一方面由于政府的全程参与，政府进行管理和服务，降低了金融机构的疑虑，促进了试点工作的有效开展；另一方面由于政府过多承诺贴息和提供保障基金，导致农户还款及付息的积极性不高，给金融机构的资金安全带了潜在风险。可见，政府和市场的关系仍然没有解决好，市场在资源配置中的决定性作用不强。
尽管设立了农村产权交易中心，专门负责农村承包土地经营权的挂牌流转，农村产权流转具备了交易平台，但交易平台操作尚未细化，加之没有与市场需求有效配合，土地流转还存在一些问题。一方面，产权交易平台尚未具备抵押物招标拍卖功能，经营权流转仍没有统一的平台操作；另一方面，由于政策执行和宣传尚不到位，导致农民、种养殖大户、农业公司对土地经营权流转和产权交易中心缺乏认识，经营权交易的市场意愿不够迫切。
2.“农村两权抵押贷款”的合同责任不明。政府应该是政策提供者、交易服务者和监管者，而不是契约的责任主体。目前试点地区先后建立了农村产权抵押融资风险补偿资金，政府承担了农村产权抵押融资风险补偿资金和承担风险。从初期来看，对于激励金融机构、消除资金风险非常有必要。虽然从制度设计方面，政府享有追偿权；但是从长远来讲，不符合合同责任的相对性原理，一方面给政府附设了不应该承担的法律义务和法律责任，另一方面在无形中增强了债务人依赖政府偿债的消极思想。
3.农村房屋产权登记颁证工作相对滞后。与土地承包经营权的抵押相比较，农村房屋的产权没有实施统一登记。农村房屋所有权证的办理一直处于迟缓状态，这给农村房屋抵押造成了产权无法确定的障碍。由于农村房屋产权未进行登记，这给流转过户造成了障碍，最终担保债权也无法实现。受传统习惯影响，很多农户认为自家祖祖辈辈居住的房屋理所应当是属于自己的，没有办理房产证的意识。这也是下一步试点工作全民铺开，需要重点解决的问题。(https://www.daowen.com)
房主无法证明自己是产权人，这为抵押带来了实际难题。课题组对高陵区前期的实践调查发现，能够使用农村房屋抵押的农户，绝大多数是以有实际的产业作为前提的，比如大棚蔬菜、养殖业等，并且金融机构也考察了其实际还债能力，才予以放款。金融机构的工作人员担心，如果投资失败，不能还款，而农村房屋作为基本保障住房不能通过法律程序予以拍卖，这样将导致资金风险很大。所以，农村房屋抵押的推广受到了很大的限制。
4.尚未形成统一的具有强制性的法律规范。从杨凌示范区的农村土地承包经营权抵押的办理程序来看，申请人不能和金融机构直接签订抵押合同。根据《杨凌示范区农村土地经营权抵押融资管理办法（试行）》的规定，借款人是农户的，向村委会提交贷款申请；借款人是涉农企业或农村经济合作组织的，向乡政府或园区办提交贷款申请；村委会、乡政府接到申请后，对借款人的经营、资信等进行初审调查，并签署初审调查意见。村委会、乡政府对申请人初审合格后，才能递交金融机构。
与杨凌示范区相比较，平利县采取农户直接向金融机构申请贷款的办法。试点所涉村民首先提出贷款申请，信用社进行贷前审查，根据贷款农民提供的担保物，由县政府委托主管部门确权发证，之后由县、乡农村信贷担保物价值评估委员会根据担保物类别进行价值评估，并出具评估确认书，之后由信用社及时发放贷款。
杨凌示范区与平利县的规定不统一。虽然试点过程中允许不一样，但最终必须形成统一的法律规范，而不是各自为政的“土政策”。本地区制定的“红头文件”只能作为指导性的规定，不能成为权利保障的普遍性规则，一旦出现纠纷，将会面临于法无据的尴尬困境。