办案总结及实务指引

一、债务人资产特殊且社会影响大

因案施策灵活应变，采取合理处置措施。随着社会经济结构调整、市场环境变化，融资渠道收紧企业资金链日益紧绷，经济实力不强、管理能力较弱的企业面临生存困境，导致项目“烂尾”。本案就是“烂尾楼”的成功处置案例。本案债务人的主要资产为其开发建设的康王地下商业城项目，该项目部分商铺建设开发后未出售，而是被抵押给多家银行，经多次拍卖均流拍，未出售房产中大部分被两家物业管理公司长期占有、出租和收益。债务人由于无法正常经营收益而资不抵债，更进一步使其经营陷入僵局。这就要求管理人灵活施策全面清查、回收债务人资产，并设法盘活债务人资产和商场资源。

积极沟通及时协调，回收场地追收租金。本案管理人对该部分场地的回收和历史租金的追收，在判决生效后及时申请执行，通过执行和解方式，与各方反复沟通协调最终取得执行款项，既保障了债务人对场地的可控性及现场经营管理的稳定性，又极大地增加了本案可供分配的财产金额，保障了债权人的合法权益。

深入调查合理评估，引入重整投资人。实践中，资金链断裂往往是房地产开发商陷入破产的主要原因，若能有效清偿债务、盘活资产，既能维护众多债权人的合法权益，又使项目续建，企业获得重生。本案管理人必须充分调研债务人主体合法存续性、企业股权情况、企业相关资质、资产负债情况、对外担保情况、重大交易、劳动关系、关联关系等一系列法律问题，同时尊重众多债权人及利害关系人对债务人破产重整的意见，必要时进行普法宣传活动，综合判断以破产重整程序解决“烂尾楼”遗留问题的可行性。管理人经调研并评估资产后，在报纸刊登公告，多方宣传造势吸引重整投资人，成功获得投资。该案依法合规积极探索多元解决方案，以市场为导向盘活债务人资源，保住了债务人具备经营潜力和市场价值的商业城项目，也使得债权人利益最大化。

二、债权人众多且历史遗留问题复杂(https://www.daowen.com)

为防止激化矛盾，缓解社会压力，破产重整需要平衡多方利益，有关房地产项目的债权人，其权益的维护往往涉及社会稳定，是管理人关注的重点。鉴于本案中小业主债权人众多且年龄偏大，且存在无法办证、长期未交楼等情形，管理人面对该部分债权人的首要任务是梳理资金缴付情况，扫清障碍尽快办证交楼。

对本案小业主债权人而言，破产重整较为陌生，这就要求管理人须向相关债权人做大量的解释说明工作，不仅要通过常规宣传方式通知、公告，更需要投入充足人手和时间精力到现场驻点答疑、普法宣传。只有充分向小业主债权人阐明重整是对其利益最大化的保护，安抚债权人情绪，使其了解重整法定程序和利益均衡等问题，才能顺利推进后续的表决方案、重整计划。通过反复答疑解问，对部分无证债权人，管理人既收回了购房尾款，又配合开具发票和办理房产证，有效解决小业主无法办证的历史遗留问题。

同时，管理人与长期盘踞场地上的物业管理公司协调，注重疏通与物业管理公司间的关系，为解决双方关于破产重整项目的分歧多次交流沟通，有效疏导了社会矛盾，通过非诉讼、非冲突的方式避免了案件因涉及多方利益而出现外部力量干扰破产进程的情形。本案管理人成功防止各方当事人间矛盾激化，维护各方当事人合法权益，缓解社会压力，在促进项目顺利重整、维护区域稳定上起到了较为积极的作用。

本案是“烂尾楼”破产重整的典型案例。破产案件的通常做法是，将破产财产通过拍卖变现，所得款项按比例进行分配。但本案中，通过严格核查债权、区别对待不同性质“购房人”，创新性地通过非诉讼途径化解纠纷和矛盾，积极参与衍生诉讼并均获得法院判决或裁定支持，有力维护了秩序与稳定。将重整价值理念运用到破产清算程序之中，投资人获得破产企业原有营业事务、商业资产及区域影响力，原优质资产与专业技术人才资源在新企业内得以优化，清算功能与重整再生目标得以统一，实现“腾笼换凤”的良好效果。

【案例提供：北京市中伦（广州）律师事务所　邹阳；评析人：广东连越律师事务所黄晓宏】