办案总结及实务指引
本案作为长沙中院公司清算与破产审判庭成立后受理的第一宗破产案件，也是长沙中院的第一宗破产重整案件，同时也是一宗有重大维稳隐患和重大社会影响的房地产企业破产重整案。法院对此高度重视，在全国范围内公开招募管理人。广东融关律师事务所和深圳市中天正清算事务有限公司作为广东省本土机构管理人，走出广东和全国管理人机构竞争胜出，并且案件办理质效得到法院和当地政府的充分肯定，其在本案中的诸多做法值得借鉴和推广。
一、工作机制公开透明
本案中，管理人通过微信公众号发布案件信息，组织施工单位、小业主代表、债权人代表召开座谈会，使得案件办理公开透明，有利于打消债权人和小业主对案件疑虑，也使法院和管理人的工作得到债权人的理解和支持，从而确保案件的顺利推进。特别是作为房地产开发企业破产案件，本案涉及工程烂尾无法按时交房办证，为此，管理人定期与小业主的座谈交流、及时通报案件进展和复工进度，对于稳定小业主的情绪、避免群体上访维稳事件的发生起到了关键作用。
本案涉及众多迟延交房和办证的小业主，在进入破产程序前，小业主多次到省、市政府群体性上访，区政府成立专项工作组应对。而在进入破产程序后，未再发生过上访事件，这是非常难能可贵的。
二、工程款优先债权调整科学合理
在破产重整案件中，通常做法是对工程款优先债权全额清偿，很少进行调整。但是否进行调整，确实是一个有争议的法律问题。工程款优先债权可实现数额如何确定？如果是在执行程序或破产清算程序中，工程款优先债权肯定是以建设工程的最终处置所得优先分配。处置所得大于所欠工程款，则可全额清偿；处置所得小于所欠工程款，则无法全额清偿。那破产重整程序中，是否应考虑假定最终处置所得。若不考虑，对抵押债权人和普通债权人是否公平，对抵押债权人和普通债权人提出的异议又该如何处理？
《民法典》第807条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，2021年1月1日废止）规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。(https://www.daowen.com)
基于上述规定及对抵押债权人和普通债权的公平清偿，在破产重整程序中，还是应该坚持工程款优先债权仅能针对实际还在债务人名下能进行处置的建设工程（房屋），并以其价值为限对工程款优先债权进行调整。是在审查债权时就调整，还是在重整计划草案的债权调整方案中调整？具体如何调整？这都需要管理人慎之又慎。
本案中，管理人先按工程款债权性质全额确认优先权，既符合法律规定，债权人也未提出异议，保证了债权审查结果的确定性。如果在确认环节就进行调整，债权人肯定会提起异议诉讼，债权审查结果就变得不确定。异议诉讼多了，必然影响到案件的推进，也增加管理人和法院的工作量。在重整计划草案的债权调整方案中调整可清偿的优先权金额，“单项工程无法评估就以工程结算价或鉴定的工程造价作为单项工程的价值，再把单项工程的工程款按建筑面积进行分摊，未出售仍在债务人名下的存量房和非消费性售房之面积分摊的工程款就是可以实现优先权的工程款”，以此既符合法律规定，也具有科学合理性。对于该调整方案，抵押债权人和普通债权人一般不会有异议；工程款债权人即使有异议，也因重整计划经债权人会议表决通过且内容不违反法律规定，而无法阻止重整计划的批准和执行。
三、存量房处置方式创新高效
破产案件中保护债权人合法权益是核心原则，也是管理人工作的价值导向。无论是重整还是清算，都要保障债权人的清偿款及时支付。在重整案件中，管理人协助执行重整计划已经是一种常态，无论是协助办理债权清偿还是协调处理其他事务，管理人都要安排。但在房地产企业重整案件中，管理人以拍卖方式协助销售处置房产，是较为创新且高效的处置方式。
本案中，管理人公开拍卖处置存量房389套，在较短时间内实现偿债资金回款3.3亿余元，有力推动了重整计划的执行，同时有效保障了债权人的合法权益。本案中1亿余元的工程款债权背后涉及诸多农民工家庭，管理人拍卖处置存量房顺利回款，保障了工程款优先债权的实现，保护了农民工的合法权益，维护了社会的和谐安定。
【案例提供及评析人：广东融关律师事务所 杨江苏】