经济适用住房制度
▶一、经济适用住房制度概述
1991年，国务院在颁布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中指出，住房建设应推行国家、集体、个人三方面共同投资的体制，积极组织集资建房和合作建房，大力发展经济实用的商品用房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题，这是我国经济适用房的雏形。1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，强调加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责，并第一次提出了建设以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，明确了加强经济适用房建设以解决中低收入家庭住房问题的目标。1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，《通知》调整了我国的住房投资结构，将重点放在经济适用住房的建设。并于1998年下半年开始停止住房实物分配，逐渐实行住房分配货币化。
2004年，建设部、发改委、国土资源部和中国人民银行联合发布《经济适用住房管理办法》，明确了经济适用住房的定义，强调经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。2007年，在对《经济适用住房管理办法》进行修订时，将经济适用住房的定义调整为：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。
▶二、经济适用房的管理
（一）经济适用住房的宏观政策
经济适用住房的发展要在国家统一政策指导下进行，多个地区因地制宜，形成政府主导、社会参与的模式。具体来说，就是市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域内的经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。
经济适用住房的相关工作要接受政府的指导和监督，具体的指导和建设工作由国家建设行政部门负责，并由县级以上地方政府建设或者房地产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房的管理。
国家为经济适用住房的建设提供了相应的政策优惠，具体有：（1）土地划拨。经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。（2）建设单位优惠。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外的基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。（3）购买者的利率优惠。符合条件的个人向银行申请贷款购买经济适用住房时，可以提起个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。（4）税收优惠。经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。经济适用住房的这些优惠政策为我国经济适用住房的发展提供了经济保障和政策支持，吸引投资者将资金投入到经济适用住房的建设上，为我国经济适用住房的发展奠定了基础。
（二）经济适用住房的管理
1.建设管理(https://www.daowen.com)
经济适用住房具有社会保障的性质，要切实解决中低收入家庭的住房问题，在进行经济适用住房的建设时，要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。经济适用住房可以在商品住房小区中建设，但是要以合同的形式明确约定经济适用住房的面积、套型比例、建设标准和建后移交等事项，单套的经济适用住房的面积应当控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。
经济适用住房的建设按照政府组织协调、市场运作的原则，建设单位可以以招标的方式确定，也可以由政府直接组织建设。不管建设单位是谁，都要对其建造的经济适用住房承担的工程质量承担最终责任，一旦工程出现问题，要进行保修，对经济适用住房的质量和使用安全负责。在确保安全的基础上，经济适用住房的建设也要符合节能、省地、环保的要求，使用的材料等要符合国家的强制性规定。在国家干预和市场调节的双重机制下，做好经济适用住房的建设工作，尽可能地满足我国中低收入家庭的住房需要。
2.价格管理
经济适用住房的价格以保本微利为原则，具体而言，价格主管部门会同经济适用住房的主管部门，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定经济适用住房的基准价，并负责向社会发布。在经济适用住房建设的过程中，价格主管部门要进行实时监督，注意建设成本的变化，尽量使建设单位做到质价相符。政府有关部门在向建设单位收费时，要有详细的记载，避免乱收费现象的存在。开发商建设经济适用住房的利润不得高于3%，政府直接建设的经济适用住房，不得有利润。销售时，经济适用住房的价格应当明码标价，不得在标定的价格之外收取购房者的其他费用。通过对经济适用住房价格的监督和控制，在同等质量的基础上，为中低收入家庭提供价格更低的住房，避免社会各阶层对购房者进行层层剥削，切实维护好购房者的利益。
3.准入和退出管理
经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房的准入和退出制度是协调住房静态交易和家庭动态收入的关键所在。在经济适用住房的运行过程中，要充分了解当事人的家庭收入情况，及时对经济适用住房对象的资料进行更新，并在此基础上对购房者的情况进行仔细选择，在经济适用住房的总体供应范围内，将家庭收入转好的购买者踢出补贴的范围，将家庭收入条件下降的社会成员纳入到经济适用住房的管理范畴中来。
城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（1）具有当地城镇户口；（2）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理。动态管理的制度要求有关部门在实行家庭收入核定及其他情况调查的过程中，要持有严谨仔细的态度，坚持做到公正执法，切实为老百姓服务。
此外，经济适用住房的管理和监督应当全社会参与，群众能够提供给政府关于当事人资料的最新信息，全社会共同监管的制度也能促使有关部门公正执法。申请人即便在购房之后，对经济适用住房持有的也仅是有限产权，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。其他社会公民有权对经济适用住房的拥有人进行监督。
▶三、单位集资合作建房
单位集资合作建房是经济适用住房制度的延伸和发展，是经济适用住房的特殊形式。根据《经济适用住房管理办法》的规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房的建设计划和用地计划管理。