3·3·我国合同法有关所有权保留的规定

我国《合同法》第134条规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。

在合同中约定保留标的物所有权的条款，是买卖合同中出卖人经常采取的维护自身利益的手段。这种约定必须是明确的，它应该能够有效地排除“所有权在标的物交付时转移”的一般规定。保留所有权，即对所有权的转移附加条件，只有在出卖人所附加的条件得到满足时，所有权才转移于买受人。附加的条件可以有多种，如约定买受人未及时支付价款时，标的物的所有权仍然属于出卖人。

是否保留所有权，在买受人失去清偿能力而破产时对出卖人的意义尤其重要。如果出卖人保留了所有权，那么该项财产就不应计入买受人的破产财产，出卖人可以行使取回权。反之，如果所有权已转移到买受人，那么该项财产就应计入买受人的破产财产，出卖人只能与其他债权人一起按比例受偿。这样一来出卖人的利益就将变得毫无保障。从法理上讲，保留标的物所有权的出卖人行使的是物权方面的救济措施，已让渡所有权的出卖人则只能行使债权方面的救济措施。如果出卖人保留的所有权中仅限于标的物本身，一般称为“简单的保留所有权条款”。如果出卖人保留的所有权除及于标的物本身以外，还及于买受人因处分标的物，如将标的物出售或将以标的物制成的产品销售而取得的利益，则这种条款称为“扩张的保留所有权条款”，这种情况实际上是将买受人视为出卖人的代理人或信托人。至于采取何种保留所有权的方式，可由当事人在买卖合同中约定。

应当注意的是，我国合同法对当事人约定保留标的物所有权的条件作出了严格的限制，即只有在买受人未履行支付价款或者其他义务时，出卖人才能保留标的物的所有权。也就是说，在买卖合同中，当事人之间不能随意约定出卖人保留标的物所有权的条件，而只能约定在买受人不付款构成违约的情况下，才能约定标的物的所有权属于出卖人。如果当事人的约定违反了这一规定，则属于无效，标的物所有权转移便不受该约定的影响。(https://www.daowen.com)

例如，1997年8月6日，某市房地产公司与该市经贸公司签订买卖商住房合同。合同约定：由房地产公司出售100套住房及2000平方米商用房给经贸公司，总价款为10400万元等。合同还特别约定：经贸公司支付总价款的70%计7280万元后，方可进驻、使用上述商住房。待经贸公司付清全部价款后，房地产公司即将依法办理上述合同项下全部商住房的产权及土地使用权过户登记手续。合同签订后，房地产公司于同年9月5日将合同报该市房地产管理部门和土地管理部门登记备案。至同年10月8日，经贸公司共计支付给房地产公司7300万元，房地产公司将上述商住房交付经贸公司，经贸公司进行装修后开始入住和使用。后因经贸公司迟迟不付清余款，房地产公司于1998年1月5日致函经贸公司，要求该公司于当月20日前付清余款，后又经多次催要房价款未果，遂于1998年1月25日向法院起诉，请求判决经贸公司偿付买房余款及其利息，并赔偿其他经济损失。

法院经审理认定本案买卖合同合法有效，判决：（1）经贸公司向房地产公司偿付拖欠的买房余款3100万元及其银行利息（自1998年1月21日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），支付逾期滞纳金（自1998年1月21日起至付清款项之日止，按逾期付款金额每日万分之五计算）；（2）在经贸公司付清上述第一项款项后10日内，由房地产公司和经贸公司共同到房产管理部门和土地管理部门办理将买卖合同项下全部商住房的产权及土地使用权过户给经贸公司的手续。^[10]

在本案中，买卖商住房合同约定了房地产公司保留100套住房及2000平米商用房、转移该商住房所有权（即产权）的内容。尽管房地产公司在经贸公司付款7300万元之后，已将该商住房的使用权交付给经贸公司，经贸公司也已进住使用该商住房，但该商住房的所有权当时尚保留在房地产公司，仍属于房地产公司。只有在经贸公司向房地产公司付清该商住房的全部价款10400万元时，房地产公司才最终将该商住房完整的所有权转移给经贸公司，即与经贸公司共同到房地产管理部门依法办理产权过户登记手续，将商住房的产权正式过户给经贸公司。合同对经贸公司支付房价款的期限未作约定，双方也未就此另外协商达成补充协议。依照我国《民法通则》第88条第3款第4项及《合同法》第62条第4项的有关规定，房地产公司有权随时要求经贸公司履行支付房价款的义务。房地产公司于1998年1月5日致函经贸公司，要求该公司于当月20前付清余款。经贸公司逾期仍未履行付款义务，其行为构成对房地产公司违约，依法应当承担违约责任。房地产公司的诉讼请求是合法的，应当予以支持。