1·1·房屋买卖合同的特殊性

房屋买卖，在我国属于房地产买卖，是房地产转让行为的一种。^[1]所谓房屋买卖合同，是指出卖人将房屋交付给买受人所有，买受人支付相应价款的合同，即以房屋为标的物进行的买卖。房屋买卖合同属于特殊的买卖合同，我国没有专门的法律对其进行规范。在房屋买卖的基本原则上，应当准用买卖合同的有关规定。房屋买卖具有以下几个特点：

房屋买卖是一种具有特殊性的买卖，除具有买卖的一般特征外，其特殊性还表现在：

（1）房屋是一种不动产，它只能附着于土地上，而土地在我国只属于国家所有或集体所有。也就是说，房屋的所有人一般只对房屋所占有范围内的土地享有使用权而不是所有权，房屋所有权转移，则土地使用权也随之转移。房屋买卖合同要受到土地使用权出让合同的制约，其内容必须符合土地使用权出让合同规定的期限和开发条件等内容，不得超越土地使用权出让合同的规定。(https://www.daowen.com)

（2）由于房屋买卖的标的物为特定物，因此它应当在房屋所在地交付，并且必须交付合同所约定的房屋，而不能随意地以其他房屋代替。这与一般买卖合同的标的要求是不同的。

（3）房屋买卖的形式多样化。房屋买卖有形式多样的特点：从出卖房屋的产权性质上说，可分为公有房屋的买卖和私有房屋的买卖。公有房屋既包括房产管理局直接管理的房屋，也包括由单位管理的房屋。从出卖房屋的形态上说，可分为现有房屋买卖和待建房屋的买卖。从房屋出卖所转移的权利性质上说，可分为全产权的买卖和部分产权或有限产权的买卖等。

（4）房屋买卖的法律适用。因房屋为主要的不动产，而不动产有相应的法律制度予以调整，与动产买卖有所区别。因此，在房屋买卖中不仅要适用合同法的有关规定，还要受到一些不动产相关法律的调整，如城市房地产管理法等。