1·5·出租房屋的买卖

房屋的所有人对其已出租的房屋仍然享有所有权，他可以将自己已经出租的房屋进行出卖。但出租房屋已由承租人居住使用的，出卖人不能因出卖房屋行为而损害承租人的居住利益。所以，1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》对买卖出租房屋有两点特别要求：

第一，承租人对出租房屋有优先购买权。出租人在出卖出租房屋时应事先通知承租人，以便承租人行使这种优先购买权。承租人行使优先购买权的期限为3个月。在该期限内承租人未表示购买或者承租人提出的条件与其他购买人提出的条件不相同的，承租人的优先购买权即消灭。应该注意的是，出租人在该3个月期限内未征得承租人同意而将其房屋出卖给第三人时，承租人可以行使优先购买权，主张撤销出租人与第三人之间的房屋买卖，而由自己以同一价格购买出租房屋。

第二，承租人的租赁权可以对抗房屋的所有权。在承租人放弃优先购买权或者优先购买权消灭的情形下，出卖人可以将房屋出卖给第三人。但是承租人的租赁权可以对抗房屋的所有权，承租人与出租人的租赁关系对于取得房屋的新所有权人仍有效。租赁期间未满时，新所有权人无权主张承租人返还房屋。(https://www.daowen.com)

例如，某市某街道29号居民甲继承房屋3间，因甲自己有房屋居住，就将该房租给住房紧张的乙使用。甲乙二人是多年的好友，每月只收取租金200元。1996年4月甲儿子因病住院，花去人民币4000元，其中有向自己的好友丙借的2000元。1997年1月，甲还给丙1000元。1997年2月，甲的妻子又得病住院，又向丙借款2000元，这样甲前后向丙借款计3000元。1998年1月，甲感到借款较多，一时难以偿还，家中生活也较困难，于是夫妻二人商量，如果丙愿意买房，就将出租给乙的房屋以7000元的价格卖给丙。后甲找丙协商，丙同意，于是双方订立房屋买卖协议，丙付了4000元的房屋款（扣除甲所借3000元）给甲。之后，双方到房管部门办理了有关手续。手续办完后，甲即找乙讲了此事，并要求乙腾出所租房屋。乙不同意甲将房卖给丙，并称自己也愿以7000元价款购买。后丙找乙要房，乙不同意，双方发生争执。1998年3月，丙起诉到法院，要求乙为自己腾房。

法院在审理此案时有两种意见：一种认为乙应当交出房屋。理由是甲丙对房屋经协商，达成了买卖协议，协议达成后双方到房管部门办理了有关手续。所以该买卖关系有效，房屋所有权已经转移，丙作为房屋所有人有权要求乙交出房屋。另一种意见认为，尽管甲丙双方有共同协议，但双方的买卖行为侵犯了乙优先购买房屋的权利，所以该买卖合同无效。后一种意见是正确的，乙没有义务交出房屋。理由有：①甲与乙的租赁关系受法律保护。甲与乙的租赁关系是双方自愿建立的。当时，甲因房屋较多，自愿出租，乙因住房紧张，需要住房，这样双方出现了租赁关系。这种正当的租赁关系受法律保护。②甲对自己的房屋行使权利时，不能侵犯乙的利益。《城市私有房屋管理条例》规定，房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。本案中甲出卖房屋时，没有提前通知承租人乙，就私自将房卖给丙，侵犯了乙的法定优先购买权，是一种违法行为。我国民法通则规定，违反法律或社会公共利益的民事行为无效。所以，甲与丙尽管买卖房屋时签有正式买卖合同，并到有关部门办理了手续，但他们的无效民事行为从开始时就没有法律约束力，买卖合同是无效的，法律不予保护。既然乙愿以7000元价格购买甲的房屋，与甲丙二人约定的出卖价格相同，按照法律规定，该出租房屋应当卖与乙。甲应返还从丙手中收到的4000元钱。