1·3·关于房屋买卖合同的几个问题
为了规范房地产市场，我国城市房地产管理法第4章专门对房地产交易作了规定。有关房屋买卖的规定主要涉及以下几方面的内容：
1·3·1·房屋买卖合同的原则
房屋买卖，必然涉及到国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人的关系。房屋买卖，原受让人同时转让了土地使用权出让合同中规定的权利义务，这是转让的原则。根据这一原则，土地使用权无论转让多少次，转移到谁手中，国家与土地使用者之间的关系都不会受到影响。土地使用者因取得该幅土地使用权，而因此继承约定的该幅土地上的权利和承担约定的义务。这样规定是基于国家享有土地所有权，垄断土地一级市场，实行土地所有权与使用权两权分离制度而确立的。这样既维护了国家土地所有权，又有利于规范房地产交易活动，维护正常的房地产市场秩序。
在房地产转让时，出卖人与买受人要注意原土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这里所说的权利与义务一般有：取得确定地块使用权的权利和按约定的货币种类支付地价款及土地使用权税费的义务；投资开发、利用土地的权利和依照规定条件投资开发、利用土地，并符合城市规划等要求的义务；使用地上建筑物的权利和管理维修的义务；转让、抵押土地使用权的权利和依法履行有关手续，并依法交纳转让金的义务；续期使用土地的权利和补交续期地价款的义务；对国家依法提前收回土地使用权要求给予补偿的权利和在土地使用权出让期满，将土地使用权及地上物无偿交给国家所有的义务等。[4]在商品房买卖中，主要是开发商承担这些权利和义务，并办妥相应的手续。购房者要注意了解开发商的有关权利是否合法，有关义务是否履行。
1·3·2·房屋买卖合同的形式
我国《城市房地产管理法》第40条规定，房地产买卖，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房屋买卖是要式行为，其合同必须以书面形式订立，并且还必须载明合同标的、合同期限、价款、土地使用权取得方式等内容，明确双方当事人的权利和义务。
按照建设部1995年8月7日颁布的《城市房屋转让管理规定》，房屋买卖合同应当载明以下主要内容：双方当事人的姓名或者名称、住所；房屋权属证书名称和编号；房屋坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房屋的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房屋交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。此外，房屋买卖合同中还必须载明土地使用权取得的方式。这是因为，以出让条件取得土地使用权和以划拨方式取得土地使用权的房屋买卖条件各不相同，明确土地使用权取得方式便于加强对房屋买卖合同的监管。(https://www.daowen.com)
例如，1998年5月，某甲与某乙达成口头协议，由某乙以2万元的价格购买某甲的3间房屋，约定5月30日前付清款项。到5月30日时，某乙只付了1万元。双方又口头协议：房屋先由某乙居住，余下的1万元6月15日前付清。但到6月15日某乙仍未付该款项。后某甲到某乙处索要欠款，某乙提出，原来协商买房时，某甲未向其说明门前土地中有相邻住户的通道，要求某甲承担部分改路费，否则房屋降价至1.7万元，但某甲不同意，某乙则拒付所欠房款。双方发生纠纷，某甲起诉至法院，要求废除与某乙的房屋买卖口头协议。[5]
房屋买卖合同系要式合同，我国《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采取书面形式。根据我国城市房地产管理法的有关规定，房屋买卖双方应订立书面合同，按约定交付房价款和房屋。这是认定买卖关系有效成立的基本条件。在本案中，某甲与某乙双方未订立书面的房屋买卖合同，某乙也未按照口头约定付清房款，不具备房屋买卖合同成立的基本条件，买卖关系不能成立，双方之间的买卖行为属无效行为。
1·3·3·房屋买卖合同的生效
房屋买卖合同的成立和生效，必须以到房产管理部门和土地管理部门办理房屋过户手续为准。这一规定的目的在于加强对房屋买卖合同的监管，维护房地产市场秩序，保障当事人合法权益，保证国家对房地产市场的有效调控。据此，有人认为，未经办理转让过户手续，房屋买卖合同不发生法律效力，房屋买卖行为即为无效行为。这样做会使当事人签订的房屋买卖合同本身没有实际意义。因为未办房产证前的所有行为都可以被确认为无效，当事人的合法权益无法得到保护。所以，应当将不动产转让的物权法律关系和房屋买卖合同成立的债权法律关系区别开，明确房屋买卖合同自当事人订立合同时生效。依我国现行法律规定，办理产权过户登记手续是取得房屋所有权的条件，而不能认定未办产权过户手续的房屋买卖无效。理由在于：
第一，无效合同不能成为取得所有权的合法根据。如果买卖合同无效，即使当事人办理了产权过户手续，买受人也不能取得房屋所有权，当事人应当注销产权登记。按照法律规定，办理产权过户登记手续的条件之一是有买卖合同，而这里的买卖合同只能是有效合同。因此，办理产权过户手续是以房屋买卖合同的有效为前提的，而不是房屋买卖合同以办理产权过户手续为有效条件。
第二，未发生产权转移的效力与房屋买卖合同无效是两个不同的概念。买卖合同无效，固然不能发生产权转移的法律效果，但未发生产权转移的原因很多，并不一定局限于房屋买卖合同的无效。
第三，认定未办理产权登记的房屋买卖合同无效，不利于保护买受人的利益。需要说明的是，在司法实践中，有的法院已经放弃了未办理产权过户登记的买卖合同无效的观点。[6]