1·2·我国房屋买卖的基本情况和存在的问题

目前，我国的城市房屋买卖分为商品房买卖和旧房买卖。商品房买卖又分为内销商品房和外销商品房买卖。外销商品房主要出售给境外的企业、组织和个人，向国内个人销售要经过批准。近年来，随着国家住房体制的改革与深化，在市场上的购房主体中，公民所占的比重在逐渐上升。但由于我国的房地产市场还不够规范，房屋买卖中出现了不少问题，主要表现在：

（1）开发商利用不规范的房屋买卖合同损害购房方的利益。很多开发商在合同中只规定购房方的义务，而且条件非常苛刻。例如，两个月不付清房款就没收定金、拖延付款每天支付购房款3%的滞纳金等。目前房屋买卖合同需要到房地产管理部门进行产权登记。所以，开发商在卖出房屋但合同未登记时，遇到房价上涨或者有更高出价者时撕毁合同的情况也时有发生。

（2）开发商延期交付房屋。延期交房的原因有时是因为资金不到位，有时是因为质量验收不合格。比如，某市一住宅楼在1993年已经完工，但由于消防设备未达到验收要求，200多户购房者至今未能入住。

（3）房屋的实际结构或者面积与合同约定不符，合同中没有明确商品房公共面积的分摊原则。有的开发商扩大房屋使用面积与建筑面积的系数，购房者由于缺乏经验，在签合同时也未明确如何分摊二者面积，当入住使用时却发现建筑面积很大，但实际使用面积却很小，因而引发不少纠纷。^[2]

（4）房屋的质量不合格。有的房屋使用后出现质量问题，开发商以质量监督部门已经验收完毕为由推脱责任，致使纠纷长期无法解决。(https://www.daowen.com)

（5）购房方无法办理产权证。有的因为开发商建房时手续不齐全；有的因为商品房是在农村集体土地上建的；有的因为房地产被炒了好几道，中间人与原来的开发商均找不到；还有的是因为开发商违章建房，比如，批20层却盖了22层，违章的部分就无法办证。

（6）开发商规避预售房转让的税费。有的开发商办好各种建房批文后，却无资金建房，于是找有资金却办不到批文的人“合作”。为了规避房屋转让需要交纳的税费，双方不按规定办理转让手续，出资方仍以开发商的名义和购房方签合同，所得利益开发商和出资方共享。有时还出现假赠与、真买卖的现象。

此外，还有配套设施不完善，水电、通讯等不符合合同要求等问题。有的开发商甚至还额外增加购房方的费用。在交付商品房时，有的开发商让购房方交1万至2万元的物业管理费、教育配套费等。虽然这些费用在房屋买卖合同中并未规定，但购房方为了拿到房只好被迫交纳。

旧房的买卖主要是城市私有房屋的买卖，买卖私有房屋要提交房屋所有权证书。这方面存在的问题主要有：盗卖房屋，比如将委托看管的房屋私自出卖，将偷盗的房契出卖等；房屋共有人内部发生纠纷；主体资格不合法等。^[3]