1·4·房屋买卖合同中所有权的转移

房屋买卖是转移房屋所有权的合同。依买卖而取得房屋所有权的，所有权自何时起归买受人？这是房屋买卖中的一个特殊问题。各国立法上普遍对不动产买卖实行登记制度，但在登记的效力上有两种不同的立法例。一是以登记为产权变动的生效要件，即依买卖取得所有权的，未经登记所有权不发生转移。二是以登记为产权变动的对抗要件，即依买卖取得所有权的，所有权的转移不以登记为要件，但未经登记的产权不得对抗善意第三人。我国法律基本上是采取第一种立法体例。(https://www.daowen.com)

在一般的买卖合同中，标的物所有权自交付时起转移。但在房屋买卖中，由于登记是所有权转移的要件，因此，自办理登记过户手续后，所有权才发生转移。这也是房屋买卖的特殊性之一。房屋买卖合同的当事人应当向登记机关办理所有权转移登记，出卖人一方负有协助买受人办理登记的义务。如出卖人不履行该义务，买受人可以请求法院强制出卖人履行。房屋所有权的转移时间以登记簿上记载的登记时间为准，而不以出卖人房屋交付的时间为准。也就是说，只要已经在有关部门登记了所有权转移，房屋的所有权就归买受人，即使房屋未交付也是如此；未在有关部门登记所有权转移，则房屋的所有权不转移，即使房屋已经交付也是如此。