2·1·商品房预售合同的定义及特征

商品房预售合同是指商品房开发经营者与商品房购买者就买卖尚未竣工的商品房而签订的协议。其主要权利义务是商品房购买者交付定金或预付款，商品房开发者在未来的一定期限内交付特定的商品房。商品房预售在性质上属于不动产买卖，但它与普通不动产买卖又不尽相同，其特征主要表现在：

（1）标的物的非现实性。在普通不动产买卖中，标的物已经存在，合同生效后，只发生所有权或他物权从出卖人到买受人的转移。而在商品房预售中，双方只能在施工图上用轴列线标明预售房的位置、结构、面积等情况。此时标的物并没有实际存在，不但预购方没有所有权，而且开发商也因无所有权的载体而没有完全所有权。

（2）履行的非即时性。商品房预售时买受人先交付部分或全部价金，而出卖人却在约定的日期以后才能交付房屋。(https://www.daowen.com)

（3）条件的非任意性。在商品房预售中，为了维护消费者利益，防止欺诈行为的发生，法律或者有关部门都规定了有关的强制性规范，并在一定程度上排除当事人的自行约定。

（4）从性质上讲，商品房预售合同中预购人在受让房屋前所享有的权利实质上并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，其性质上应归于债权。^[7]