2·4·买受人利益的保护问题

预售房屋在建成之前有许多不确定的因素，使得买受人所面临的风险要比一般的现房买卖大得多。为了规范房地产市场，减少纠纷的发生，近年来政府有关部门加强了对房地产的管理工作。在预售房销售方面的基本作法如下：目前预售商品房需要开发商完成基础工程，即工程完成到地面，然后凭房地产主管部门开具的预售许可证方可预售。为了防止开发商一房多卖，房地产管理部门根据预售房的数量，将相同数量带编号的合同文本交给开发商。抵押的房产目前仍可以预售，但开发商每卖一套，都需要得到抵押权人银行的放行单，没有此单不办房权过户手续。预售房合同仍可以转让，但由于现在多是亏本转让，所以，无法征收国家规定的增值税，只收取1%的鉴证费。但尽管如此，商品房预售中仍存在许多问题。实践中经常出现的情况主要有：

（1）商品房预售广告中的虚假承诺。房屋商以吸引购房者为目的，在预售楼广告中作出许多承诺，例如许诺购房后可解决迁入户口指标、声明住宅小区内设有商场、学校等配套公共设施等。但在履行合同过程中，这些许诺大多无法兑现，往往引起购房者的强烈不满，而引发了诸多纠纷。

（2）开发商利用不规范的预售合同损害购房者的利益。许多开发商在合同中只规定预购方的义务，并且有时提出了很不公平的条件。例如，有的开发商在合同中规定，预购方拖延一日付款就加收相当于预付款4%—5%的罚金。

（3）开发商违约情况严重。例如，开发商延期交付房屋、商品房的质量不合格、在履行预售合同中开发商任意增加预购方的费用等等。^[12]

考虑到预售房屋是建立在买方向卖方融资的基础之上，所以从公平原则出发，法律应该平衡预售合同当事人双方的利益关系，对预购人利益进行特殊的保护。这种保护可分为公力救助和私力救助两个方面。(https://www.daowen.com)

公力救助是由政府有关部门进行的，可主要采取四个方面的措施：第一，严格审查预售方的资格，对于非法预售行为要严厉查处；第二，在预售合同登记中，严格审查合同内容，对于显失公平、一房二卖的合同不予办理登记手续；第三，严格按照施工和《建筑质量管理条例》进行验收；第四，加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条第3款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”对于不按用途使用的，要承担法律责任。由于商品房属于一种耐用消费品，所以我国《消费者权益保护法》中规定的有关消费者的权利对于预售房屋的买受人同样适用。

对于买受人利益的私力救助主要是通过合同条款的约定实现的。在商品房预售中，当事人最容易发生争议的条款往往是涉及到风险转移的问题。与此相关的三种条款需要注意：

（1）关于免责条款。预售方在拟定商品房预售合同时，均会不同程度地增加其延期交房的免责理由，通常包括：人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难及重大技术问题不能及时解决以及预售方不能控制的其他因素，例如政府配套设施工程的批准及安装延误，建筑商的迟延等。对于这些免责事由应该允许预购方提出异议，与预售方协商。预售方不能强迫预购方接受这些免责条款，否则预购方有权拒绝签订预售合同。

（2）关于价格条款。预售方在拟定价格条款时，往往仅写一种暂时定价或将具体价格留待竣工时确定。一般而言，除国家规定的“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价外，应当由当事人自愿协商确定合理的价格。若当事人协商不成，则应按照《商品住宅价格管理办法》的规定，根据当地同期、同类、同质商品房的市场价格确定。预售方以市场变化要求变更预售合同确定的价格时，除属于不可抗力的情况之外，一般不予支持。

（3）关于责任条款。在实践中，商品房预售合同双方当事人在签订违约责任条款时，不平等的现象经常发生。预售方对自己应承担的违约责任仅规定支付银行同期利率，或者退还本金，而对于预购方却规定了定金、违约金、赔偿金等多种责任形式。这种现象有悖于公平原则。对此，预购人有权要求预售方修改，预售方无正当理由不得拒绝。