工程项目业主方管理模式
根据业主方项目管理的能力水平以及工程项目的复杂程度，业主方管理模式可分为业主自行管理模式和业主委托管理模式。
（一）业主自行管理模式
1.业主自行管理模式的具体操作
这种模式的主要工作是由业主方自行完成的，但在项目策划及实施过程中，也经常聘用投资咨询公司、监理公司等协助进行部分管理。
2.优点
（1）可充分保障业主方对工程项目的控制。
（2）可以随时采取措施以保障业主利益的最大化。
3.缺点
（1）组织机构庞大、建设管理费用高。
（2）对于缺少连续性项目的业主而言，不利于管理经验的积累。
（二）业主委托管理模式
1.项目管理（PM）服务模式
（1）含义。项目管理服务是指按照合同的约定，从事工程项目管理的企业受业主委托并代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。
（2）主要工作。
1）工程项目决策阶段。为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目筹划。
2）项目准备和实施阶段。为业主提供招标代理、设计管理、采购、施工管理和试运行等服务，代表业主管理和控制工程项目的质量、安全、进度、费用、合同及信息。
注意：项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同。
（3）优点。
1）可充分发挥项目管理企业的经验和优势，且管理思路前后统一。
2）当业主同时开发多个项目时，可以避免本单位项目管理人员经验不足的缺陷，有效避免失误和损失。
3）业主可以比较方便地提出必要的设计和施工方面的变更。
（4）缺点。
1）增加了业主的额外费用。
2）业主通过项目管理单位与设计单位进行沟通，不利于提高沟通的质量。
3）项目管理单位的职责不易于明确。
（5）应用范围。主要用于大型项目或大型复杂项目，尤其是在业主的管理能力不强的情况下。
2.项目管理承包（PMC）模式
（1）含义。PMC模式是指业主通过招标方式聘请项目管理承包商，作为业主代表或业主的延伸，对项目全过程进行集成化管理。
该模式下，PMC承包商与业主签订合同（既包括管理服务的内容，也包括工程施工承包的内容）。
除某些专业性很强的工程内容和工程专用材料、设备外，业主一般不与施工单位和材料、设备供应商签订合同。
（2）优点。
1）在项目管理方面，可以充分发挥管理承包商的专业技能，并统一协调和管理项目的设计和施工，从而减少矛盾。
2）由于管理施工前阶段和施工阶段是由管理承包商负责管理的，因此有利于减少设计变更。
3）业主与管理承包商的合同关系简单、组织协调比较有利，可以提早开工，可采用快速路径法施工，缩短项目工期。
（3）缺点。
1）在PMC模式下，业主和施工承包商没有合同关系，因此控制施工难度较大。
2）业主对工程费用不能直接控制，存在很大风险。
3.CM模式
CM模式又称阶段发包方式或快速轨道方式。
（1）与传统的连续建设模式的不同点。CM模式采用的是阶段性发包方式，而传统的连续建设模式是在设计图全部完成之后才进行招标的。两者比较如图1-14所示。
图1-14 连续建设发包方式和阶段发包方式对比图
（2）CM模式的特点。
1）由CM模式项目负责人与设计单位、咨询工程师组成的联合小组共同负责组织和管理工程的规划、设计和施工。
2）在项目的总体规划、布局和设计中需要考虑控制项目的总投资。
3）主体设计方案确定后，每完成一部分工程设计就对这部分进行招标，发包给一家承包商施工并由业主直接与此承包商签订施工承包合同。
（3）CM模式的优点。
1）可以缩短工程从规划、设计到竣工的周期，因此整个工程可以提前投产，节约投资，减少投资风险，较早地取得收益。
2）CM单位或CM经理早期便会介入设计管理，所以设计者可以听取CM经理的建议，为了改进设计的可施工性，可以提前考虑施工因素并能运用价值工程改进设计，因此可以节省投资。
3）每设计一部分，便竞争性招标一部分并及时施工，因此设计变更比较少。
（4）CM模式的缺点。CM模式的分项招标可能导致承包费用较高，因此应做好分析比较，研究项目分项的多少，充分发挥专业分包商的专长。
（5）CM模式的分类。CM模式可分为代理型和风险型两种，其实现形式如图1-15所示。
1）代理型CM模式。
①代理型CM模式的优点。业主可自由选定建筑师/工程师进行设计；在招标前可确定完整的工作范围和项目原则；可以有完善的管理与技术支持。
②代理型CM模式的缺点。在明确整个项目成本之前，投入较大；索赔与变更的费用可能较高，业主投资风险很大；由于分阶段招标，CM经理不可能对进度和成本做出保证。
图1-15 CM模式的两种实现形式
a）代理型CM模式 b）风险型CM模式
2）风险型CM模式。
①CM经理的角色。CM经理在开发和设计阶段相当于业主的顾问，在施工阶段担任总承包商的角色。
②保证最大工程费用（GMP）。GMP包括工程的预算总成本和CM经理的酬金，不包括业主方的不可预见费、管理费、设计费、土地费、拆迁费和其他业主自行采购、发包的工作费用等。
4.“代建制”模式
（1）含义。“代建制”模式是指投资方通过规定的程序，委托或聘用具有相应资质的工程管理公司或具备相应工程管理能力的其他企业，代理投资人或建设单位组织和管理项目建设的模式。
（2）内容。
1）项目管理的内容。
2）项目策划，立项报批，办理规划、土地、环评、消防、市政、人防、绿化、开工等手续。
3）采购施工承包商和监理服务单位。
（3）运作模式。
1）“委托代理合同”模式。
①“代建单位”的选择方式。由“项目法人”（或“项目业主”）采用招标投标的方式来选定，并与其签订“代理合同”。
②代建人的职责。
a.代行业主的职能，以国家有关法律、法规为依据办理有关审批手续。
b.自主选择工程服务商和承包商。
c.项目建成后，协助委托人组织项目的验收。
2）以常设性事业单位为主，实行相对集中的专业化管理。由成立的政府投资项目建设管理机构全权负责公益性项目的建设实施，建成之后移交使用单位。
（4）“代建制”的实施方式。“代建制”从工程项目的建设程序角度可分为全过程代建和两阶段代建。
1）全过程代建。委托单位根据批准的项目建议书，面向社会招标选择代建单位，由代建单位从项目的可行性研究报告开始介入，负责可行性研究报告、初步设计、施工图设计、招标采购、建设实施乃至于竣工验收的全过程管理。
2）两阶段代建。将建设项目分为项目前期工作阶段代建和项目建设实施阶段代建。
①前期代建。由投资人直接委托或招标选择的前期代理单位协助进行可行性研究报告的编制，负责组织评估可行性研究报告，完成项目报批手续，通过招标落实设计单位，取得规划许可证和土地使用证，协助完成土地使用拆迁，以及初步设计概算的批复等工作。
②实施期工程代建。授权代建人办理开工申请报告，取得施工许可证，通过招标选择施工单位、监理单位等，组织管理协调工程的施工建设，履行工程竣工验收和移交等交付使用的工作职责，并负责组织签署保修合同，以保障工程项目在保修期内的正常使用。
5.设计—管理（DM）模式
设计—管理模式通常是指由同一单位向业主提供设计和施工管理服务的项目管理方式，其两种实现形式如图1-16所示。
图1-16 设计—管理模式的两种实现形式
（1）优点。
1）该模式通常以设计单位为主，可对总承包商或分包商采用阶段发包方式，从而加快工程进度。
2）设计—管理公司的设计能力相对较强，能充分发挥其在设计方面的长处。
（2）缺点。施工管理能力较差，无法有效管理施工承包商。