【典型案例】
土地承包经营权出租合同性质如何认定
——邓甲诉曹乙土地承包经营权出租合同纠纷案[6]
基本案情
2014年1月17日，邓甲与曹乙签订《农村土地租用协议》，约定曹乙租赁邓甲承包的农村土地3.669亩用以经营，租赁期限从2014年2月1日起至2044年2月1日止，租金标准为每亩每年按500元，约定每年2月15日之前支付，并约定租金支付时间最迟不得超过半年，否则甲方可以解除合同。
同时曹乙与邓甲所在村民小组大多数农户签约租赁其连片土地发展农业生产，整体面积多达70余亩，租期长达30年。合同签订后，曹乙分别于2014年、2015年，按照协议约定的时间，将土地租金支付给柏溪镇长江村第十一村民小组，再由村民小组将租金分别发放给村民。
2016年2月，因曹乙未按照协议约定支付原告租金，致邓甲于2016年8月起诉到法院。邓甲起诉后，曹乙于2016年10月13日将2016年度租金按以往付款惯例全部支付给柏溪镇长江村第十一村民小组，但邓甲并未前往领取该年度租金。
审理中，经法院释明，邓甲表示只要求解除协议和请求租金，没有其他损失。曹乙表示自愿给付邓甲2016年度土地租金1834.5元。但双方对于是否解除协议分歧较大，经调解也未能达成一致意见。
法院审理
法院认为，原告邓甲依据《农村土地租用协议》第三条第（三）项约定：“租金支付时间最迟不得超过半年，否则违约，甲方可以解除合同”，主张解除合同。但结合本案实际，双方所签协议并不当然必须解除，其理由如下：
第一，对原告而言，被告迟延支付租金的违约行为，确对原告造成了一定损失，被告依法应当予以补偿。但原告的实际损失幅度可控。被告在诉讼过程中已然认识到自己的违约过错，主动支付租金，切实以自己的行动履行合同义务，弥补过失。就其迟延履行的实际情况来看，应当不是恶意拖欠租金，其违约性质，也不属根本性违约；
第二，对原告而言，协议解除与否，利益差别不大，但对被告却差别巨大。被告与原告所在村民小组大多数农户签约租赁其连片土地以发展农业生产，整体面积多达70余亩，租期长达30年，其投资周期长、前期投入较大、后期产出也较慢。如果片面机械地解读双方协议约定的条文，简单强制解除双方《农村土地租用协议》，势必影响被告的正常生产经营活动，人为地扩大了损失。如此对被告既不公平，也不合理，与维护生产经营稳定、保护交易安全的法律适用理念和诚实守信的契约精神相悖；
第三，双方签订的协议具有继续履行的基础条件，双方当事人当初自愿合意签订的合同目的依然可以并应当能够实现。继续履行合同更能维护原、被告的长远利益，且合乎情理。
有鉴于此，县人民法院于2016年11月4日作出民事判决：
一、被告曹乙于判决生效之日起三日内给付原告邓甲土地承包费1834.5元；二、驳回原告邓甲的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。
案件评述
（一）土地承包经营权流转是土地资源市场配置的客观要求
所谓“土地承包经营权流转”，指的是在农村土地承包中的物权性质土地承包经营权有效存在前提条件下，不改变农村土地所有权权属性质和主体种类特别是农村土地的农业用途，由原承包方依法将该物权性质土地承包经营权或者从该物权性质土地承包经营权中分离出来的部分权能等具体民事权利，转移给他人的民事法律行为。
《农村土地承包法》第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”该法第三十二条第二款还规定：“林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”据此，农村土地承包经营权流转形式主要有转让、转包、出租、互换、入股、继承等，而且随着“三权分置”的法定化，还会有不少新的土地权益的法律流转形式。
1.农村土地承包经营权的转让
它是指转让方（原承包方）在通过农村土地承包方式所取得之物权性质的土地承包经营权合法有效存在的前提下，于承包期限内依法将部分或者全部承包地上物权性质土地承包经营权，转移给受让方（新承包方）的法律行为。
其法律后果是，转让方丧失部分或者全部承包地上的物权性质之土地承包经营权，受让方依法取得部分或者全部承包地上物权性质土地承包经营权；同时，转让方与发包方之间部分或者全部承包地上的承包关系终止，确立了受让方与发包方之间部分或者全部承包地上的承包关系，如转让方依法将全部承包地上物权性质承包经营权转移给受让方，其承包方法律资格和原拥有的物权性质土地承包经营权即同时消灭。有关法律规定，采取转让方式流转承包经营权的，应当经发包方同意。
2.农村土地承包经营权的转包(https://www.daowen.com)
所谓土地承包经营权的转让是指转包方（原承包方），在通过家庭承包方式取得物权性质的土地承包经营权有效存在前提下，于承包期内并保留物权性质土地承包经营权的情况下，依法将部分或者全部承包地上债权性质的农村承包地使用权，转移给接受转包一方的法律行为。
农村土地承包经营权的转包，在转包方依然保留物权性质的土地承包经营权之前提下，将从物权性质土地承包经营权中分离出部分权能，包括物权性质土地承包经营权中的占有权、使用权和收益权，但不包括处分权，移转给受转包方。其结果即，受转包方无法取得物权性质土地承包经营权，而只能取得债权性质土地承包经营权，同时，“承包方流转土地经营权的，其与发包方的承包关系不变”（《农村土地承包法》第四十四条），新确立转包方与受转包方之间的转包关系，且该转包的期限不得超过原承包期的剩余年限，一般最长不得超过20年。
3.农村土地承包经营权的出租
它是指出租方（原承包方）在通过农村土地承包方式所取得的物权性质之土地承包经营权有效存在的前提下，在承包期内保留物权性质的土地承包经营权的前提下，依法将部分或者全部承包地上从物权性质土地承包经营权中分离出部分权能，包括物权性质土地承包经营权中的占有权、使用权和收益权，但不包括处分权，通过债权性质农村承包土地租赁合同，转移给承租方的行为。
由于农村土地承包经营权出租，是一种债权的法律关系，其结果是承租方无法取得物权性质土地承包经营权，而只能取得债权性质农村承包地租赁权，同时，原“承包方与发包方的承包关系不变”，新确立出租方与承租方之间的农村土地租赁关系，且该租赁的期限不得超过原承包期的剩余年限，一般最长不得超过20年。
4.农村土地承包经营权之互换
它是指在存在两个通过家庭承包方式所取得之有效的物权性质的土地承包经营权，于限于同一发包方的前提下，两个物权属性的土地承包经营权，俩承包方之间可以依法互相调换自己物权性质的土地承包经营权的法律行为。
所谓农村土地承包经营权之互换，作为发生物权性质土地承包经营权让渡的流转，其结果是，甲承包方丧失原合法取得之物权性质的土地承包经营权，但其同时取得乙承包方原来合法取得的物权性质之土地承包经营权；反过来，乙承包方丧失了自己原物权性质土地承包经营权，而同时却取得甲承包方说来合法取得的物权性质之土地承包经营权。
5.农村土地承包经营权之入股
它是指入股者（土地经营权承包方）在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在前提下，依法将该农村承包地使用权入股而取得股权的行为。
6.农村土地承包经营权继承
它是指承包方在通过农村土地承包方式所取得之物权性质的土地承包经营权有效存在前提下，在承包方最后一个家庭成员死亡和承包期内，由最后一个死亡的家庭成员的继承人依法继承物权性质土地承包经营权的行为。
（二）案涉合同“与其使其无效不如使其有效”
本案是关于土地承包经营权出租合同纠纷的典型案例，对于本案的争议焦点为双方签订的《农村土地租用协议》是否解除的理由。原告邓甲依据案涉《农村土地租用协议》第三条第（三）项约定“租金支付时间最迟不得超过半年，否则违约，甲方可以解除合同”，主张解除合同。但结合本案实际，双方所签协议并不当然必须解除，其理由如下：
1.案涉违约行为其性质并不构成根本性违约
在本案当中，被告及时履行了自己的合同义务，弥补了原告的损失，因而原告的损失在可控范围内，被告并未构成根本性违约。
2.断然解除案涉合同既不公平也不合理
本案中的协议一经解除，将对被告利益造成严重损害，不利于市场交易的安全健康有序运行。
3.双方签订的案涉协议具有继续履行的基础
案涉双方当事人当初自愿合意签订的合同目的，依然可以并应当能够实现。故而继续履行合同更能维护原、被告的长远利益，且合乎情理。
4.维系流转合同有利于鼓励土地资源的市场配置
应当指出的是，鉴于国家鼓励农村土地进行有效流转，既可以让农户获得稳定的土地租金收入，还可以通过土地集约化、专业化经营管理提升土地利用率，发展农业经济。像本案中包括原告在内的柏溪镇长江村第十一村民小组众多村民，在村、组集体组织统筹下，将其承包的土地有偿流转给被告，既是协议双方意思自治，也是大家谋发展的共识，更是对国家现行农业政策的有力贯彻践行。若轻易解除双方合同，不仅造成被告的巨大损失，从长远看，也可能导致包括原告在内的多数村民集体的损失。