【典型案例】
农村村民严格实行“一户一宅”
——张仔甲与张囡乙分家析产纠纷上诉案[19]
基本案情
张夫丙、赖妻丁育有子女两人，女儿为张囡乙，儿子为张仔甲。广州市京溪村白灰场自然村×号（现门牌号码更改为京溪白灰场北街×5号），宅基地使用证号：穗同字第No.00220XX号，宅基地使用人姓名为张夫丙，面积为53.34平方米，结构为钢筋混凝土，层数为二层，建筑面积为114.18平方米，发证日期为1996年9月3日。
双方均确认房屋为1999年重建，没有报房管局，没有报建材料，该房屋现为七层半，一层为两个档口由张夫丙管理，二层至五层每层是两个一房一厅，由张夫丙夫妇管理出租，六层为两房一厅由张囡乙居住。张囡乙陈述，该房屋为祖上传下来的老宅，拆建时需要四邻同意，是经过张夫丙两夫妇努力求得四邻签字才得以重建房屋，×号之一也就是13号房屋的收租是建设该房屋的资金来源，张夫丙自己出了2万元，但没有保留书面证据。
张夫丙、赖妻丁、张仔甲陈述，该房屋全部是张夫丙、赖妻丁出资的，一共出资30多万元建造该楼，张囡乙没有出一分钱，当时她还在南方医院宿舍居住，每月工资只有七八百元，还要养育小孩，直到1999年房屋盖好后，张夫丙、赖妻丁夫妇才让张囡乙回来居住至今。
广州市京溪村白灰场自然村×号之一（现门牌号码更改为京溪白灰场北街×3号），宅基地使用证号：穗同字第No.00220XY号，宅基地使用人姓名为张夫丙，面积为82.8平方米，层数为六层，建筑面积为523.8平方米，发证日期为1996年9月3日，房屋为1994年、1995年左右建造。张仔甲曾于2016年1月17日向法院起诉要求张囡乙腾空广州市白云区京溪白灰场北街×3号的商铺，将房产交还给张仔甲管理使用，并主张张囡乙向张仔甲支付场地占用费23400元。2016年5月20日，法院作出（2016）粤0111民初419号民事判决，驳回张仔甲的全部诉讼请求，后张仔甲提起上诉，法院于2016年11月1日作出民事判决，驳回上诉，维持原判。
庭审中，双方均确认该房屋一层有两个档口，二层至四层每层约90平方米，五层由张仔甲管理使用，六层张夫丙、赖妻丁居住使用。张仔甲主张该宅基地上的房屋为1994年与叶某明私资合建楼房并提交了《私资合建楼房协议书》，认为房屋为叶某明全部出资建设，张夫丙、赖妻丁、张仔甲对该合作建房的事实无异议，但认为该宅基地为祖屋，张夫丙另外买了白灰场经济合作社4间猪舍和邻居2棵果树，其共约200平方米是与叶某明合建，张夫丙也有一部分出资，该房屋应为张夫丙与赖妻丁的夫妻共同财产，1994年张囡乙刚毕业没有出力建设楼房。
法院审理
一审法院认为，农村宅基地是农村集体组织为了解决本集体组织成员的居住问题，为保障村民的生活而设立，经审批后安排给本集体组织成员建设住宅的土地，具有一定的福利性、无偿性。宅基地的所有权为集体所有，故取得宅基地的人只有使用权而没有所有权。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
（一）关于宅基地的权属问题
本案中，张夫丙名下登记有两处宅基地广州市京溪村白灰场自然村×号（宅基地使用证号：穗同字第No.00220XX号）、广州市京溪村白灰场自然村×号之一（宅基地使用证号：穗同字第No.00220XY号），从形式上看，明显不符合“一户一宅”的原则。但根据《土地管理法》第十四条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。现张囡乙与张夫丙、赖妻丁、张仔甲就宅基地的使用权发生争议，认为张夫丙名下登记有两处宅基地不符合规定，其中一处宅基地应归张仔甲，该争议属上述法律规定的先由人民政府进行处理的范畴，故本案中解决宅基地的争议，确认宅基地的归属，应先由人民政府处理。张仔甲可先向相关人民政府要求处理争议，如对有关人民政府的处理决定不服再向有管辖权的人民法院起诉。
（二）关于宅基地上房屋的权属问题
根据“房地一体”原则，涉案宅基地上的房屋不宜单独处理，应先行处理宅基地使用权的争议，且广州市京溪村白灰场自然村×号宅基地的上盖房屋没有证据证实有经过合法报建，故本案中不予调处。
（三）关于房屋的租金收入
分家析产案件的经济基础在于“同居共财”，庭审中张仔甲陈述其婚前婚后的工资均由其自己保管，1998年之后就不再与父母同吃同住，所以张仔甲与张夫丙、赖妻丁、张仔甲家庭“共财”的基础并不十分紧密，多年以来双方对家庭房屋的占有使用状况基本稳定，张夫丙要求张仔甲归还档口没有得到支持，同理张囡乙如主张张夫丙、赖妻丁返还房租也没有依据，法院不予支持。
综上，根据《土地管理法》第十六条、第六十二条，《民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年9月14日作出如下判决：驳回张仔甲的全部诉讼请求。一审案件受理费34400元，由张仔甲负担。二审法院维持原判。
案件评述
（一）本案为一户一宅制的典型案例
根据《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准……”第九条第二款同时规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”我国实行农村土地集体所有的制度，农民对其宅基地不拥有所有权，只拥有使用权。因此，本案争议房屋的土地为集体所有。(https://www.daowen.com)
也就是说，农村村民的宅基地以“户”为单位，即所谓“一户一宅”，且只有经过行政确定程序，才发生宅基地使用权确立的效力。本案中，张夫丙名下登记有两处宅基地，从形式上看，明显不符合“一户一宅”的原则。但根据《土地管理法》第十四条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
（二）闲置的宅基地仅可以依法转让
“一户一宅”政策规定了每户农民只允许确权一个宅基地，但多余的宅基地，根据国家已经出台的法律法规来看，虽然农村宅基地的转让被允许进行，但是有很多的条件限制。合法转让宅基地的条件是：
1.宅基地使用权不得单独转让，仅允许“地随房走”一并转让
农村宅基地坚持“一户一宅”政策：故而多余的宅基地不可以买卖；宅基地上有房屋的，必须连房子和宅基地一起转让，不能只卖宅基地，而不卖房屋。
2.“一户一宅”原则只允许一个宅基地予以确权，多余部分不得买卖
转让宅基地的人自家拥有两个或两个以上的农村住房（其中含宅基地）；按照“一户一宅”原则，每家每户只允许一个宅基地进行确权，剩余的宅基地将被收回归集体所有，因此多余的宅基地不可以买卖。
3.宅基地只允许在同一村集体内的农户间转让
法律不允许外村或者其他村集体的农户来进行宅基地或房屋所有权转让。
4.买宅基地的人须符合宅基地的使用条件即没有住房和宅基地
现在农村很多年轻人没有宅基地，以至于没有地方进行房屋的建造，转让可以缓解并得到支持。
5.买卖宅基地必须征得村委会同意
因为宅基地是归集体所有的，买卖宅基地必须征得村委会的同意。
（三）“一户多宅”到底如何予以处理
1.一户多宅可以区别对待
一户多宅如果有合法原因，可以都确权。如果没有合法原因，只能确权一处。根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村居民宅基地，必须一户一宅，一户多宅的，除有合法原因外，属于违法用地。违法用地当然是不能确权登记发证的。违建的房屋，虽然不一定会拆除，但却无法获得相应保障，如拆迁赔偿等。
2.合法原因造成的“一户多宅”依法可以确权
主要是因房产继承和赠与形成的多处住宅（包括宅基地），这种情况只要房屋不倒塌，就可以一直居住和使用，既然是合法的，依法自应予以确权。
3.有合法原因的宅基地依法处置
根据《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》的规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。考虑到实践中户籍管理与宅基地管理不衔接，对于那些符合当地分户建房条件未分户但未经批准另行建房分开居住的，可以结合实际经本村农民集体同意并公告无异议，按规定补办有关用地手续后依法给予确权登记。