【典型案例】
集体土地上能否自建房屋
——朱某玉诉张某等案外人执行异议之诉案[17]
基本案情
2009年1月5日，朱某玉与王某签订的《房屋买卖协议》约定，“甲方（卖方）王某、欧阳某某，乙方（买方）朱某玉；甲方自有门市房一处，位于丙区办事处丁东村宏亿电子厂（负责人王某）大门东侧，甲方自愿将西头三间出售给乙方；此处房屋今后续接二层时，双方不得妨碍对方建筑；上述房屋甲方作价135000元整出售给乙方，乙方在合同签订后将此房款一次性支付给甲方”等。朱某玉和王某、欧阳某某分别在甲方、乙方处签字按手印。同日，朱某玉和被告王某、欧阳某某在丙区公证处对该《房屋买卖协议》进行了公证。朱某玉依约将房款付清，王某、欧阳某某亦将该房交付给朱某玉所有使用。
2009年上半年，朱某玉在该房上增建二层三间。朱某玉提供丙区工商局出具的《个体户信息》及2008年5月25日、2016年12月2日丁东村证明一份，证明涉案房屋系原丙区饮料厂业主王某自建，房屋坐落于丁东村的集体土地上，其中三间售予朱某玉，后朱某玉又增建二层，对朱某玉的买房和增建该村委会无异议，朱某玉的上述房屋正在办理确权测绘工作，证明朱某玉作为丁东村的集体成员，其购买王某的房屋并增建村委会是认可的，房屋手续正在办理，朱某玉是合法的所有人。
在审理张某与王某借款合同纠纷一案中，一审法院于2010年9月19日以案涉民事裁定书保全查封了王某位于丁东村的厂房、院落及办公楼20间。法院于2010年11月20日作出民事判决，判决王某偿还张某本金47万元及其利息。判决生效后，因王某未按期履行生效法律文书确定的义务，张某向法院申请执行，在执行过程中，朱某玉于2015年3月4日向法院提出书面异议，法院于同月10日作出执行异议裁定书，裁定驳回原告朱某玉的异议。
朱某玉于2015年6月15日以王某、欧阳某某、张某为被告提起诉讼，请求法院依法判决：房屋买卖协议有效；原告对被告张某申请执行的标的物即丁东村宏亿电子厂大门东侧西头上下共6间房屋享有所有权，并停止对该标的物的执行。
法院审理
法院经审理认为，该案的争执焦点是涉案房屋所有权及占有权是否归属原告朱某玉，从而确认原告能否享有排除强制执行的民事权益。因涉案房屋没有办理产权权属登记，涉案房屋的土地使用性质和房屋建设的合法性是判断涉案房屋所有权和占有、使用权的关键所在。关于涉案房屋土地的使用性质，涉案房屋使用的土地位于丙区丁东村，被告王某作为当地西村的村民在丁东村建饮料厂，由此可认定涉案房屋土地使用性质不是宅基地。
宅基地是农村集体组织按照一定标准无偿分配给本集体成员的，用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。宅基地的使用权的主体只能是农村集体经济组织成员，也仅限于村民建造个人住宅。被告王某不是当地东村的村民，不能享有某地东村的宅基地使用权，所建造的不是住宅，而是厂房。所以涉案房屋的土地使用性质不是宅基地，故本案不涉及宅基地的转让问题。
关于涉案房屋建造的合法性问题，被告王某因建饮料厂使用当地东村的土地，因其不享有宅基地的使用权，涉案房屋的用地应认定为建设用地。《土地管理法》（2004年）第六十一条规定，农民集体所有的土地需要使用的由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑。
被告王某建饮料厂使用当地东村的土地，没有经过相关部门的批准，违反了《土地管理法》的规定。原告也没有提供证据证明购买的涉案房屋用地业已获得相关部门批准，故涉案房屋的建造不具有合法性。不具备合法性的房屋不得进行买卖，原告与被告买卖涉案房屋的合同虽经过公证处的公证也没有法律效力，原告主张拥有涉案房屋的所有权的诉讼请求，法院不予支持。
遂判决朱某玉的上诉请求不能成立，故驳回上诉，维持原判。
案件评述
（一）案涉经营用房及加建房屋须证明取得合法批准手续(https://www.daowen.com)
本案表面上虽是关于乡镇企业违规用地的案外人执行异议之诉，本质上却在于乡镇企业用地是否必须予以审批的问题。
上诉人朱某玉主张其对涉案房屋享有所有权，并提交了其与原审被告签订的房屋买卖协议、公证书及当地丁东村村委会证明等证据。但涉案房屋并未经产权登记，无法通过产权登记来证明其权利归属。涉案房屋系原审被告为生产经营而在当地东村集体土地上建设的经营用房，而后出卖给朱某玉。朱某玉并未提交证据证明原审被告使用涉案土地兴办企业经过县级以上地方政府自然资源主管部门提出申请，并经县级以上地方政府的批准。
对于原审被告在涉案土地上建设经营用房及上诉人加建房屋的行为，朱某玉亦未提交证据证明均已取得了合法的批准手续。因此，原审被告及上诉人建造涉案房屋的行为因其违法性并不符合《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定的情形，上诉人对涉案房屋不享有受法律保护的所有权。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求……”的规定，因朱某玉对涉案房屋不享有法律保护的所有权，故其关于停止一审法院对涉案房屋的强制执行的诉请不能成立，法院不予支持是正确的。
（二）我国关于乡镇企业用地必须予以审批的严格规定
1.乡镇企业用地程序受到多重管制
农村集体经济组织利用本集体所有土地办企业，应当经县级以上人民政府批准。批准的权限由省、自治区、直辖市规定；涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批。省、自治区、直辖市应当制定乡镇企业的用地标准。
2.审批权限只能在地方人民政府
农村集体经济组织办企业应当经县级以上人民政府批准。本法规定，使用农民集体所有土地兴办企业的，只有农村集体经济组织利用本集体所有的土地和利用本集体所有的土地与其他单位和个人以联营形式入股共同举办企业的，可以使用农民集体所有的土地。包括村农民集体使用村农民集体所有土地，村民组使用本村民组的土地，或村内联户或农户使用本村（或村民组）的土地，并在土地利用总体规划确定的建设用地区内，由农民集体经济组织或村民委员会向县级以上人民政府自然资源主管部门提出用地申请，报人民政府批准。
乡镇企业使用农民集体所有土地的批准权限，由省、自治区、直辖市规定，即只能由地方人民政府批准。各省、自治区、直辖市在制定土地管理法实施办法时，将对此作出规定。
3.农用地转用审批亦须依法办理
乡镇企业使用农民集体所有土地涉及占用农用地的，要依法办理农用地转用审批手续。具体的审批办法按照本法关于农用地转用审批的规定办理。
4.省、自治区、直辖市可以制定乡镇企业用地的标准
从目前来看，乡镇企业使用土地中存在的突出问题是企业小，布局分散，用地面积大；土地利用率不高；浪费土地和占用耕地现象严重。
因此，《土地管理法》要求对乡镇企业用地必须严格控制，特别要控制乡镇企业占用耕地。因乡镇企业的门类多、规模和地区差异大，难以制定全国统一的用地标准。规定各省、自治区、直辖市按照本地区乡镇企业的不同行业和规模制定用地标准，作为地方性标准执行。审批用地时要严格按照用地标准核定用地面积，防止浪费用地。此前一些省、自治区、直辖市已经根据各地的情况制定了一些乡镇企业的用地标准，今后，应根据乡镇企业的发展情况和严格控制乡镇企业用地的要求加以修改和完善。