【条文疏义】
（一）农村集体经营性建设用地的界定
农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地”，如过去的乡镇企业和招商引资用地。
（二）作为新增条款其将集体经营性建设用地与国有建设用地市场交易制度相衔接
2019年新《土地管理法》首次规定了由国家建立城乡统一的建设用地市场，第一次明确了符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式，通过签订书面合同由单位或者个人来使用。这当然意味着，农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地通过出让、租赁、入股，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等的权利。实行与国有土地同等入市、同权同价。
此次修改，虽然明确了符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押，至于具体出让转让的规定，另见集体经营性建设用地出让转让的办法。
（三）旨在促进集体土地优化配置和节约集约利用以着力构建城乡统一的建设用地市场
2017年8月28日，国土资源部、住建部联合发布的国土资发〔2017〕100号文《关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》，确定了第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
试点方案中特别强调“注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同”。试点开始后，有专家称：这项改革和已有的农村集体经营性建设用地入市存在很强的关联性，实际上，按照中央试点文件的要求“封闭运行”试点的“农村集体经营性建设用地入市改革”，也已经进行了两年多，这项改革不但与我们每个人息息相关，而且其具有重大的政治、经济和社会意义。
1.农村集体经营性建设用地入市的政策背景
农村集体经营性建设用地入市的改革探索，从某种程度上来说，是自下而上的，早在20世纪90年代，一些省、市的地方实践中即已有之。
这一轮自上而下新的农村集体经营性建设用地改革试点，最早体现在以下的中央顶层设计的文件中：2014年年底，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，启动了“三块地改革”，即农村征地制度、集体经营性建设用地入市制度、宅基地制度这三项制度的改革。
2015年2月，全国人大常务委员会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在“三块地改革”的三十三个试点县（市、区）暂停执行《土地管理法》《房地产管理法》的部分条款。
2015年3月，国土资源部在全国选取十五个市（县、区），开展农村集体经营性建设用地入市试点工作。(https://www.daowen.com)
2.何为农村集体经营性建设用地入市
农村集体经营性建设用地入市，根据中央、地方的试点文件及相关法律法规，一般是指农村集体经济组织将农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁或作价出资（入股）等方式进入市场的行为。
农村集体经营性建设用地入市的流转、交易对象是建设用地的使用权。
这一改革的目标是建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股等，实行与国有土地同等入市、同权同价。
3.集体经营性建设用地入市三大基本法律前提
（1）类型前提：须为存量农村集体经营性建设用地
农村土地分为两大类：农用地和农村集体建设用地。并不是所有的农村集体建设用地都能入市，如宅基地在性质上也属于农村集体建设用地，但其并不是农村集体经营性建设用地，并不在此次农村集体经营性建设用地入市的改革范畴。
入市农村集体建设用地的范围，主要看两大关键词：一是存量，二是经营性建设用地。
先说“存量”。根据中央、地方的试点文件及相关法律法规，存量农村集体建设用地一般是指：在最新的土地调查成果中，地类现状为农村集体建设用地的土地。
再看“经营性建设用地”。根据中央、地方的试点文件及相关法律法规，农村集体经营性建设用地一般是指：存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
（2）权利前提：合法取得、权属明确，经确权颁证
能合法入市的农村集体经营性建设用地，一是合法取得建设用地使用权；二是须权属明确，包括：不存在权属争议，不存在司法查封的情形等；三是要经过确权登记。
（3）利用前提：符合规划、用途管制
对这一前提的理解，从中央到地方、从国有土地到集体土地，均强调要符合土地利用总体规划、城乡规划和土地用途管制的要求，这是所有土地入市的合法前提。
需要重点把握的是，关于符合规划，具体到各地方试点改革实践来看，各地均规定了特定的规划条件和要求；而对于用途管制的符合，需要注意的是，从中央试点文件及各地方的试点文件来看，土地用途一般限定于工矿仓储、商服等经营性用地，并不包括住宅用地。