“三驾马车”共治：国家进入小区的制度通道

一般来说，商品房小区具有以下特点：第一，产权私有、利益相容。一个小区通常由某个开发商统一建造，个人通过市场购买住房而聚集在一起。小区中的绝大部分房屋产权属于私人所有，也有部分公共区域由业主共同拥有产权。因此，商品房小区的业主在利益上具有较高的关联度。第二，三驾马车、共同治理。业委会、居民委员会和物业公司通常被视为一个商品房小区里的三个基本组织，它们的合作构成了拉动小区治理的“三驾马车”[15]。根据《物业管理条例》和《业主大会章程》的规定，物业管理区域内的全体业主组成业主大会进行物业管理，业委会作为其执行机构，主要负责与物业公司签订合同、监督物业合同和业主公约的实施，以及沟通业主与物业公司之间的意见。物业公司由业委会代表全体业主聘用，他们按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备进行维修、养护和管理，并收取费用。同时，每个商品房小区在行政区划上都会划归某个街道办事处和居委会管辖，但居委会并不直接参与小区事务的决策，而只是对业委会进行“指导”“监督”和“建议”。居委会在小区中的具体工作主要涉及协调治理工作中的各方关系，以及业委会无权进行的计划生育等与政府相关的行政工作。[16]虽然在实际操作中，业委会可以就多方面的问题进行决策，但根据《物业管理条例》第二章第二十条规定，其决策应当告知相关的居民委员会，并听取其建议。也就是说，国家将社区事务的具体决策权交给了业主大会和业主委员会，但同时保留了对其决定的知情权和最终决定权。相关政策法规通过对“三驾马车”的权力空间的划分以及相互关系的规定，不仅限定了以业委会为代表的业主自治的范围，同时也为居委会作为国家代理人“进入”[17]小区及对其进行干预提供了合法的渠道。(https://www.daowen.com)