国外养老地产发展的经验
国外发达国家通过长期的研究和实践，在理论、方法和制度上对如何积极应对人口老龄化积累了丰富的经验，而养老地产也在这一过程中逐步发展、成熟和完善。近年来，我国较多研究者对国外养老地产的发展概况进行了深入研究，形成了较为丰富的文献资料。通过梳理有关文献，我们简要归纳了发达国家养老地产发展过程中一些具有共同性的特点，以利于更好地借鉴其发展经验。
（一）制度变革推动养老地产发展
20世纪中叶，西方发达国家社会保障制度和福利化养老体系已经逐步建立并完善。然而，老龄化问题的凸显，“广覆盖，高福利”福利型社会保险制度的建立，在有力保障老年人生活的同时，也造成了开支太大，国家财政不堪重负，保障机制难以为继的困境。据美国战略与国际研究中心（Center for Strategic and International Studies，CSIS）预测，在全球七个最大的发达国家中，老年公共福利的平均成本将从2000年占GDP的13%，升至2040年占GDP的25%。在人口老龄化背景下，各国纷纷改革国内的老年保障体系，缓解不可持续的制度困境。“福利多元主义”“共同生产，权力下放”“从福利国家到福利社会”等理论为这一变革奠定了基础。福利多元主义强调福利服务的效率和质量，将福利服务的提供由公共部门转向私立机构。1956年美国《住房法》设立了“202条款”，1965年建立了老年医疗保险和医疗救助体系，1968年完善了《住房和城市发展法》，为满足老年人的长期照料服务需求提供了一定的资金保障。此外，通过向开发商和购房者发放低息贷款也为老年人的住房需求提供了支持。由此，美国的老年照料服务需求得到高度重视，市场有效需求得以释放，养老地产获得了大发展。日本的“养老机构”有两种不同的类型，第一种是政府依法必须直接提供的养老福利措施；第二种是在政府管制下，由民间经营的提供各种养老服务的机构。2000年后，各种民间养老机构数量猛增，类型也越来越多样化。《老年人福利法》《老年人保健法》以及《介护保险法》的颁布是重要起因，改变了日本养老机构的供给体制，住家养老、社区养老以及设施养老被纳入保险体系，并为民间资金介入养老机构提供了法律依据。2003年，丹麦通过了一项名为“多元服务提供者”的立法，政府从原来的既是服务管理者又是唯一提供者的角色中抽离出来，专心于决策、标准制定和定价服务。同时，开放长期照顾服务市场，使之成为一个准市场，使大量的私营机构开始参与竞争。而接受照顾服务的人群也拥有了选择权，可以在公营与私营机构中挑选出自己满意的服务提供者。国外在应对老龄化社会问题中建立和完善了一系列法规、政策，特别是制度创新，其是正视老年人需求、大力发展养老地产的根基。
（二）准入管理规范养老地产发展
很多国家与地区的老龄政策和法规，都以立法的形式建立了养老服务准入制度，以此来规范、完善包括养老地产在内的养老服务体系建设，保障养老服务的质量和老年人的权益，使老年人的需求转化为服务业等第三产业发展的强大动力。1987年，美国通过《护理院改革法案》。美国有30个州（包括华盛顿特区）强制要求家庭护理机构获得执照，所有的州都对护理院的开办设定了前置审批，要求护理院在获得执照后方能营业，且必须遵守根据《社会保障法》设定的“最低标准”，从而规范了养老机构服务的内容、程序及质量要求，促使养老机构和养老社区进一步标准化、规范化。在德国，政府独立投资管理的养老机构极少，强调市场自由与社会平衡的原则，但管理十分规范、科学。在德国开办养老机构除了正常的工商注册外，还必须通过医疗保险公司（养老机构准入管理机构）的全面考核，且并获得许可方可运营。日本的养老项目大致分为两类，一类是居家养老服务项目，另一类是入住式养老服务项目。前一类的准入相对简单，只要向都道府县登记即可；而后一类则较为严格。如入住式养老服务项目中的“收费老年人院”，其大部分由房地产开发商参与，主要有以下几个环节的管制：其一，除了开建前登记注册报批外，都道府县知事有要求汇报、改善规划等权力；其二，在设备、运营管理方面必须符合有关行政文件规定；其三，对于因经营不善破产的，则要求创建者以及主要负责人实施个人赔偿等。日本对私营养老机构的管理非常严格，包括房间大小、功能设施必须符合规定，提供的服务种类要规范、标准。我国香港制定了《安老院条例》以及《安老院规例》，并赋予社会福利署行政管理职能，要求各类养老机构依法申办、规范运营、专业服务。由此可知，世界各国都非常重视养老服务行业的监管和行业规范的法制建设，这有利于引导社会资本推进社会化养老，也有利于树立养老地产行业的诚信，保障消费者的权益，以“放心”消费激活市场潜在需求，从而实现养老地产持续、健康发展。
（三）适老化理念提升养老地产品质
以人为本，为老年人设计适合他们的住宅和社区，满足老年人因生理和心理方面的变化而产生的对居住和生活环境的诸多特殊需求，成为国外养老地产发展中不断精益求精、追求细节卓越的重要内容，也是吸引老年人喜爱、增强购买意愿的重要措施。而养老地产在规划设计方面与传统住宅是有很大区别的。
1.无障碍设计
设计要满足老年人各阶段要求，各项功能设施以提高老年人生活的自理、自立能力为目标，小区和建筑设计考虑无障碍步行道与无障碍防滑坡道、低按键与高插座等措施。
2.空间导向性强化，提高识别度
交通流线设计强调安全性、可达性和人车分流；住宅入口台阶和楼梯特别设计成适应老年人人体活动功能的坡度与宽度，坡度放缓，宽度加大，双侧设置扶手；居家房门适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架进出方便；不设置门槛，无高度差等。
3.居室设计合理
老年人的卧室尽可能靠近厕所和餐厅；室内陈设简单，便于使用步行器或轮椅通行；地面考虑防滑；电器等各种设施既安全又容易操作等。
4.配套设施齐全
配套设施如医院、健身娱乐、文化教育、购物中心、银行、家政服务、交流活动中心等，户内连接有紧急呼叫与电子安防系统。日本于1970年引入适老化住宅概念，并在1995年发布了《老龄化社会的住宅设计指南》，将住宅的适老化提到了一个前所未有的高度，以全面提升老年人的居住质量。适老化概念体现在建筑设计的方方面面，并由此带动形成了繁荣的老年建筑用品用材市场。对满足老年人生活品质追求的重视，也推动了老年住宅产品设计理念的不断创新，使得养老地产的开发围绕老年人的特殊需求，更加注重居住空间的人性化、适老化。
（四）精细化服务促使养老地产市场细分
西方发达国家针对老年人服务需求个性化、多样化的特点，强调按不同对象要求设置服务设施和服务项目。发达的市场经济使市场资源配置的功能发挥到了极致。市场可以依据年龄、经济实力、健康程度和自理能力等因素，对应不同的服务需求和照护等级，促使老年人不同层次、不同类型需求的各种服务充分细化。养老社区除了完善适老化居住环境外，更强调提供从生活服务到医疗护理的各项配套。依据老年人的年龄及身体状况可将服务对象分为自理生活型、辅助生活型和专业护理型三种；服务种类有综合性、医护性、生活性、娱乐性、学习性；服务时段可按短期、长期、白昼、全日安排；服务形式有上门、户外、直接、间接等。根据上述分类，分别设置相应的服务设施、服务项目，优点是专业性强、精细化程度高。美国的养老地产将养老服务产业与投资业务相融合，而不是单纯的房地产投资。根据不同老年人群体的需求，发达国家的养老地产逐步发育成高度差异化的细分市场，而不同的消费人群可以选择适合自己的养老产品，这为养老地产的发展提供了广阔的市场空间。
（五）地产金融生态强化开发运营协作
养老地产由于涉及开发、运营、管理等诸多复杂环节，因此资金运作也就有短期和长期的不同组合。美国等发达国家形成的由投资商、开发商与运营商共同组成的产业链，以及既分享收益又分担风险的专业化、高效率的养老地产金融生态系统，对吸引社会资本投入养老地产具有重要的支撑作用。这表现在以下两方面：一是投资主体多元化。如美国十大养老社区中，房地产投资信托基金（Real Estate Investme Trusts，REITs）有5家，运营商兼投资商有2家，非营利组织、私募基金、开发商各1家。二是管理运营专业化。开发与运营管理会出现分离的趋势，在开发运营的不同阶段，由开发商、运营商或服务商承担专业管理的角色，由此衍生出多种多样的经营模式和收费模式，如“净出租”模式、“委托经营”模式、“租赁+经营”模式等。从营利模式来看，专业化的协作有利于克服养老地产投资规模大、回报周期长的财务运营难点；从产品和服务质量来看，专业化协作对消费需求的层次性、差异性把握得更加深化、到位，既从各个环节又从整体上提升了养老地产发展的水平，也满足了消费者多样化的需求。