我国养老地产的探索与发展
我国养老地产从10多年前概念初成到如今渐成投资“蓝海”，在探索中不断发展，在发展中不断提高，但其路径并非一帆风顺。梳理国内养老地产的发展脉络，总结经验、教训，找准矛盾和问题，有利于理清公共政策思路，分析产业发展瓶颈，更好地把握和针对市场有效需求，加快养老地产的健康发展。
（一）养老地产兴起的背景
考察国内养老地产的兴起及其发展背景，可以归纳为以下几个方面。
1.经济快速发展，但居民收入差距扩大
自改革开放以来，我国社会经济快速发展，社会经济实力稳步提升，突出表现为人均GDP大幅度增加和人民生活水平稳步提高，这是养老地产兴起和发展的必备宏观环境。国家统计局数据显示，在我国刚进入老龄化社会的2000年，人均GDP为7902元，而在2014年，人均GDP为43320元。从微观层面来看，在经济发展的同时，老年人的购买力水平（含家庭经济支持力）相对提高，独立消费能力不断增长。而且在体制转轨过程中，收入分配领域出现了一些突出问题，一部分人的财富积累较快，使居民财富差距扩大，客观上也形成了多层分化的消费结构。同样，老年人收入水平也呈多元化特征，不同地区、城乡之间的差异以及不同的自身和家庭背景，使老年人的消费能力存在很大的差异，其中形成了一个购买力较高的老年人群体。这个群体的老年人与中青年相比，上无赡养父母的责任，下无抚养子女的负担，因而可倾其所有来满足自己的物质与精神需求，使经济收入最大限度地转化为现实消费力。正如“让一部分人先富起来”的道理一样，一部分老年人先消费起来，客观上为养老地产的发展提供了必要的经济条件。
2.人口老龄化加剧，但养老准备不足
我国对人口老龄化这个人类普遍规律认识较迟，而“未富先老”“未备先老”又对养老服务体系（特别是长期照护体系）提出了严峻挑战，总体呈现为养老准备不足的状况。一方面、政府准备不足，养老社保制度建设滞后。我国老年人口情况复杂，任何一种制度选择都无法将所有老年人的待遇调整到标准的、水平适合全部老龄群体的程度。目前，社会保障制度正在改革完善，基本的医疗、养老保障还处于实现城乡全覆盖的阶段，而针对高龄人口和失能人口的保障资金来源尚无保证。另一方面，我国人口基数大，老年人口数量增长快，养老保障和服务需求急剧上升，社会化养老服务供给能力不足，缺口甚大，供给与需求的明显矛盾就为养老地产提供了发展空间。
3.社会化养老方向明确，但政策体系不完善
自改革开放以来，秉承社会福利社会化的理念，“产业化”“市场化”“民营化”的社会养老服务体系逐步强化。1991年，国家明确提出“社会福利社会化”的概念；2000年，《中共中央 国务院关于加强老龄工作的决定（中发〔2000〕13号）》提出要发展老年服务业，并且走社会化、产业化道路，培育和发展老年消费市场（国务院，2000）；2011年，《中国老龄事业发展“十二五”规划》（国发〔2011〕28号）将老龄产业纳入经济社会发展总体规划（国务院，2011）；2012年，《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发〔2012〕129号）进一步明确鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾；2013年，国务院常务会议明确提出让社会力量成为发展养老服务业的“主角”，并印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》；2014年，民政部、住房城乡建设部、国土资源部等相关部门先后制定并出台了开展养老服务业综合改革试点、加快养老服务设施规划建设工作、加强养老服务标准化工作以及养老服务设施用地指导意见等政策。2013年被称为“养老地产元年”，近两年政策出台之密集、力度之强前所未有，促进了养老地产的蓬勃发展。但对养老地产来说，这些政策还比较原则化，针对性、系统性远远不够，政策与市场的边界还不清晰。因此，一些开发商在地方层面积极寻求政策的落地和突破，市场公平竞争机制还有待建立并健全。
4.房地产业高速增长，但转向买方市场态势明显
20世纪90年代之后，随着城镇化加速和住房制度改革，我国房地产市场迎来了长达10余年的迅猛发展。在满足居民巨大消费需求的同时，也产生了一系列高房价和市场结构性问题。在国家一轮又一轮严厉政策的调控之下，房地产市场态势已发生明显改变，即由卖方市场转向买方市场，专业化、细分化已成为开发商立足于该行业的必然选择。不少开发商期望从我国社会老龄化趋势中寻找商机，积极参与养老地产的直接或间接投资，目前估计全国养老地产项目已有上千个，尤其是2010年9月，保监会发布有关规定允许保险资金投资不动产，各大保险公司迅速进军养老地产，使市场主体进一步多元化，“保险系”“央企系”“房企系”三足鼎立，开发商主导型、中外合资型、保险机构主导型、政府主导型各显其能，大大推动了养老地产发展水平的提升。老龄化背景下的城镇化发展机遇使养老地产成为房地产业结构优化、产品细化，从而加快转型升级的一个重要突破口。
（二）养老地产发展的阶段
相比国外，中国的养老地产尚处于行业发展初期，受宏观经济运行态势和国家政策的影响十分大，市场还很不成熟。依据政策的支持力度，我国养老地产的发展可分为两大阶段：第一阶段是大致从2000年到2009年的初步探索时期，第二阶段为2010年开始至今的起步发展期。
第一阶段，初步探索时期。国家“鼓励、支持各种社会力量兴办社会福利机构”，少数嗅觉敏锐的房地产开发企业开始尝试养老概念项目，如北京太阳城、上海亲和源、杭州富阳金色年华、杭州绿城临平蓝庭颐养公寓等。这些项目主要集中在经济发达地区的一些城市，投资规模小，产品类型较为单一，而且基本以房地产开发模式运作，试水性质明显。部分项目迫于资金周转压力，重概念轻实质，重销售轻服务，并不是真正意义上的养老地产。
第二阶段，起步发展期。国家开始重视刺激内需，进一步鼓励和引导民间资本进入养老领域，政策也更为深化、细化。保险公司、房地产商、大型实业公司，甚至国外养老运营公司进军养老地产，投资主体日益多样化，投资规模逐步加大，其中不乏百亿元以上投资的大项目。更为可贵的是，养老地产发展理念大大提升，如泰康人寿未来拟投资500亿元到1000亿元在全国各地布局养老社区，着手制定开发、运营、服务的标准化工作文件和流程文件，加快建立专业、精确、细致、有序的各种技术系统，为客户打造安全、高效、优质的服务环境。越来越多的企业开始重视研究基于养老服务的开发运营管理模式，但市场定位不准、产品缺乏细分、运营模式不清，以及规划设计能力、标准规范有待提高等突出问题依然存在。我国养老地产尚处于探索时期，市场需求不明朗，开发商首先楔入需求较确定的高端市场，形成了目前国内养老地产市场开拓的高端化倾向。如青岛新华锦国际颐养中心项目，由新华锦集团与日本长乐控股株式会社共同投资建设，经营模式为会员制，分为终身制、复合型和度假式三种类型。
（三）国内养老地产发展的制约因素
国内养老地产在面对发展机遇的同时也面临着挑战，制约因素较多，前景还有较多不确定性，主要有以下几个方面。
其一，政策支持措施不明晰。国家已陆续出台相关政策，但土地、税收、金融等支持政策不够细化，也没有形成一个完整的具有法律效力的鼓励性实施环境，最终导致政策无法落地。养老地产涉及多个部门，没有设立一个协调机构，就会导致政策执行不完整、碎片化。养老机构医保费用支付不能打通，使养老地产的有效需求大打折扣。此外，养老地产性质的不明确，也导致公共政策缺乏严密的逻辑和顶层设计，不利于整个行业的发展。
其二，市场有效需求不明晰。根据“9073”的规划，仅考虑机构养老部分，其年平均增加养老地产面积也要占住宅年销售面积的1.4%（近1364万平方米），考虑到2035年到达养老地产市场均衡水平，意味着2014年至2035年间养老地产需新增总建筑面积21.72亿平方米，也就是说现在还存在逾21亿平方米的缺口。有效需求如何激活，这与老年人的养老观念、支付能力和支付意愿相关，更与市场完善、社会氛围营造、保险制度建立等密切相关。因此，养老地产需求的未来依然有待考验。
其三，经营模式定位不明晰。一些投资者对“养老地产”概念的解读存在误区，把“养老”作为“地产”词语的前缀和修饰，却把重点放在地产上。养老成为一些地产项目的概念包装，在项目完成销售之后养老，其服务及运营管理被抛之脑后。一些养老地产项目并未围绕养老服务这个本质与核心进行，并为真正瞄准老年人的需求来构建商业模式与盈利模式。我国养老地产的发展要借鉴国际经验，并结合国情在理论和实践上不断创新。老龄房地产业在现阶段尚属起步期，未来将成为一个新的业态，这值得我们期待。
（四）地产养老服务发展前景
随着我国经济社会的持续发展，人的平均预期寿命在不断提高，人的生命周期中老年期所占比重不断增加。快速人口老龄化既为经济发展造成了一些消极的影响，也给我国现在以及未来的消费市场人群结构带来了巨大的变化，老年人对产品或服务的需求将成为扩大内需、拉动我国经济发展的一大潜力所在。
1.养老地产是推进社会化养老服务体系的一个组成部分
养老地产是以机构养老为特征，为老年人提供“适老化住宅”和“为老化服务”的社会化养老居住产品和服务形式，可以成为集居家养老、社区养老、机构养老为一体的新型综合性养老居住模式。养老地产必须以养老“服务”为核心，以满足老年人不断提升的对生活照料、医疗护理和精神慰藉等方面服务的需求。由于养老地产采取住宅销售、出租与相关物业经营权和收益权的金融化运作方式，所以通过购买相应的产品和服务，居家养老、社区养老、机构养老等模式可以在同一养老社区相互兼容、相互结合，在老年人的需求发生变化时甚至还可以相互转换。因此，养老地产相比机构养老有更加广泛的人口基础。同时，养老地产必须融入以“居家为基础，社区为依托，机构为支撑”的社会养老服务体系建设之中，才能理清发展思路，实现健康发展。
2.养老地产在我国处于初级发展阶段
我国养老地产只有10多年的发展历程，并且是在经济快速发展但居民收入差距扩大、人口老龄化加剧但“未备先老”、社会化养老方向明确但政策体系不完善、房地产业高速增长但转向买方市场态势明显的背景下发展起来的。相比国外，我国的养老地产尚处于行业发展初期，市场还很不成熟，市场定位不准，产品缺乏细分，运营模式不清，以及规划设计能力、标准规范有待提高等问题较突出。由于市场需求不明朗，因此开发商首先楔入需求较确定的高端市场。同时，政策支持保险公司等机构投资者进入养老地产，为养老地产带来了新的发展动力，其投资主体日益多样化，投资规模逐步加大。越来越多的企业开始重视研究基于养老服务的开发战略、运营模式，发展理念也有了大大提升。
3.养老地产需求受多重因素影响呈现高端化消费特征
在人口老龄化背景下，不断增长的老年人群体是养老地产需求的人口基础。经济发展和收入水平提高有利于养老地产市场需求的培育：老年人养老观念发生变化，对更高层次、更高质量的居住生活及养老服务需求明显；养老居住方式的选择更加多元化，入住养老地产的需求意愿增强；金融产品创新刺激养老地产消费欲望。居民收入差距的扩大和消费能力的两极分化，使一部分经济上较为富裕、独立性和自主性较强的老年人选择购买养老地产，形成了一定的市场需求。同时，部分年轻人和低龄老年人对未来养老生活的提前安排，也提升了其对养老地产的需求。但是，老年人口经济社会分层异质性等因素仍制约着消费潜能的释放，养老地产不可能在短时期内形成大规模的“模仿型排浪式”消费。目前，我国养老地产在一段时期内呈现的高端化倾向是经济社会各种因素作用的结果。
4.养老地产的发展仍面临政策不确定性的制约
目前我国养老保险体系、医疗保险体系与老年人长期照护体系相结合的养老社会保障制度尚不够健全和完善，老年人对晚年生活的经济支持力缺乏安全感，降低了消费意愿。对养老地产性质的争议使得政策的引导、扶持力度明显不够，在土地取得、银行融资、税费优惠等方面缺乏系统性的、可操作的规定，也导致市场参与者对运营管理模式、产业链延伸等难以把握。养老服务准入制度不健全和规范标准不明确，养老地产提供的服务在质量上缺乏保障，这在一定程度上影响了老年人的消费信心和意愿。
5.消费者人口学特征影响养老地产需求
通过实证分析可知，在微观层面上，消费者的收入水平、受教育水平、年龄、性别以及居住地区等人口学特征将显著影响其对养老地产的需求。首先，不能自理期更长的女性购买者人数多于男性，这说明了居民对长期照料服务的需求正在上升。其次，由居住在人均可支配收入较高地区的消费者更倾向于购买养老地产产品，由此现象可知，随着社会经济的持续发展，政府的社会保障体系已无法满足多元化的养老需求。最后，高收入、高受教育程度的中老年人是购买养老地产的主要人群，这说明自我养老观念正在形成和发展。因此，养老地产是利用市场满足多元化养老需求的一种途径。
（五）地产养老服务拓展与创新
我国城镇化的过程伴随着人口老龄化，人口集聚、生活方式的变革、生活水平的提高都会扩大生活性服务需求，其中就包括老年消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放所带来的需求。《国家新型城镇化规划（2014—2020）》提出，把加快发展服务业作为产业结构优化升级的主攻方向：构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，这两个要求对养老地产的发展有重要的指导意义。既具“住房”特性又具“服务”特性的养老地产业要以积极推进城镇化和积极应对人口老龄化的高度来认识自身发展的规律，而国家政策也要给予必要的引导和扶持，以扩大和不断满足老年人群体特殊的养老需求。
1.完善公共政策，营造养老地产发展的良好环境
养老地产跨行业、多属性，兼具“公共性”和“私人性”，应以“准公共品”的性质加以界定，并据此制定老年人对养老地产的消费补贴政策，或养老地产在土地、税收、信贷等方面的优惠政策，为“以房养老”提供担保或者再保险，细化相关规定并确保政策措施得到贯彻落实。在健全和完善养老社会保障的基础上，养老地产“准公共品”的定位可以使老年人以低于“市场价格”获得相应的产品和服务，从而降低消费门槛，增加有效需求。要重点培育、引导和完善养老地产竞争性的需求市场，充分发挥政府引导和推动作用，以市场机制为主要资源配置手段，建立和完善开发、运营、管理体制。
2.重视居家养老，增强养老居住模式的多元选择性
养老地产要吸引更多的老年消费者，必须更多地研究“养老”，更多地研究适合老年人需求的养老居住模式。对于综合性、大型养老地产项目，城市规划和项目管理要引导开发商根据老年人的不同年龄阶段、不同健康级别来开发满足不同养老模式的产品，以社区养老为纽带，把机构养老与居家养老结合起来，建立不同养老模式之间的转换机制，使不同养老模式在同一社区实现融合。如养老地产可以“全龄化”，开发不同类型的“多代居”，以满足老年人选择最多也是最佳的居家养老的需求。无论是参照国际经验，还是依据我国国情，养老地产都应立足居家养老，同时发挥机构养老的优势，形成“大众消费”，激发和扩大有效需求。
3.强化市场准入，促进养老地产有序、健康发展
养老地产的核心是“服务”，服务的对象是老年人，服务的内容是满足老年人的特殊生活需求，具有一定的专业性。养老地产涉及的为老服务，应纳入养老机构准入制度，强化对养老服务市场的规制，推进规范化和标准化建设，确保服务质量，切实保障老年人的养老权益。市场准入管理既是养老地产自身健康发展的要求，也是提高市场接受度和认可度，从而增强老年人消费意愿的有效措施。
4.延伸产业链条，构建养老地产开发、运营、管理协作模式
“纵向延伸，横向合作”应成为养老地产市场参与者深入思考的问题。纵向延伸打造服务链条，横向合作拓宽专业化平台，从而明确开发运营管理模式，建立起成熟的“养老”服务体系，提升服务品质和服务质量，进而树立品牌效应，促进老年人将养老地产的消费意愿转化为购买行为。具体地说，养老地产服务链要向下延伸到老年服务业，如家政、餐饮、照护服务等；老年医疗保健业，如体检、医疗、养生、理疗等；老年人用品业，如服装、生活起居、康乐器材等；老年旅游业，如候鸟式旅游、度假式旅游、组团旅游、自助式旅游等；老年娱乐文化产业，如老年大学、老年俱乐部、棋牌等；老年咨询服务业，如个人养老指导、金融理财等。养老地产服务链、产业链的高度复合性对横向的专业化分工协作提出了客观要求，我们可借鉴美国等国外的经验。投资商、开发商与运营商共同构成一个完整的养老地产金融生态，开发商根据投资商或运营商的要求定制开发养老地产，投资商提供融资便利并购买和持有物业，而服务和管理则交由专业运营商负责。从长远来看，养老地产必须走专业化分工的道路，对开发模式、融资模式、运营模式和管理模式进行创新，才能从根本上从“卖房子”转变为“卖服务”，从而实现综合的经济效益和社会效益。
5.提升规划设计水平，以优质的产品满足老年人的特殊需求
除了需要强调“服务”的核心价值外，养老地产的选址和硬件设施建设也是刺激老年人消费欲望的重要方面。选址上，应合理布局，避免距离城市过远、社区规模过大造成客户不足的问题，要考虑交通、医疗等基础服务设施的便捷性，还要考虑老年人对良好生态和安静环境的需求等。地方政府要加强对养老地产规划建设的引导，按照《国家新型城镇化规划（2014—2020）》的要求，提升城乡接合部规划建设和管理服务的水平，将养老地产的发展与疏解城市中心城区功能相结合、与特色产业发展相结合，促进社区化发展，增强服务城市、承接转移人口功能，逐步发展卫星城，合理安排养老地产的用地。养老地产项目本身要对生活起居、建筑形态、公共设施、社区参与、医疗保健等要素进行“集成”思考、设计和建设，构建以“老年需求”为导向的老年居住社区和照护系统。要采用现代互联网、物联网技术，打造智慧型养老地产。只有真正挖掘老年人的需求特性，努力开发专业化程度更高、居住质量更好、价格更合适的养老地产，才能形成市场的有效供给，也才有可能形成市场需求与供给的良性互动局面。
【专家共识】
目前在我国，新的养老方式不断地涌现，正呈现出由传统的家庭养老过渡到社区、机构养老等多元化养老模式并存的局面。医养结合养老模式是以“医养一体化”为发展模式，集医疗、康复、养生、养老等为一体，把老年人的健康医疗服务放在首要位置，将养老机构和医院的功能相结合，把生活照料和康复关怀融为一体的新型养老服务模式。这种模式能够切实为老年人提供服务，成为我国应对人口老龄化的长久之计。养老服务业在我国整体服务业中是一个新生的业态，也是发展较快的行业。随着社会老龄化程度的加剧以及公共服务的日益完善，养老服务业很可能成为我国第三产业中一个迅速崛起的行业。它的快速发展既是我们国家整体的社会需求，也是政府管理服务的需求。我国老龄政策的密集出台及初步形成的老龄政策体系为积极应对人口老龄化发挥了基础的、重要的制度保障作用。因此，在这种大环境下，应倡导医养结合养老模式，实现政府各部门之间的协调合作，弥补人才供应短缺，健全保险体系，从而建立起具有中国特色的养老服务模式和支持系统。
（杨 芳，刘 璐，雷善言，朱晨雨）