【建筑物及其附属设施的管理】
本条来源
《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”本条延续了该规定。《物业管理条例》对业主委托物业服务企业作出了详细规定。此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条还对物业合同的效力问题作出规定。
立法演变
物权编一审稿第七十九条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条第一款规定了业主对建筑物及其附属设施的管理形式。第二款规定了业主对管理人的更换权。
综观各国现制及实务，在管理区分所有建筑物的模式上主要存在自主管理与委托管理两种。自主管理指的是区分所有权人自行执行管理业务或彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。委托管理则是区分所有权人将管理业务概括地委托管理公司或第三人予以管理。[22]我国民法典在此处的规定则沿袭《物权法》的内容，吸收了双轨制的物业管理方式，即业主有权自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。
按照《物业管理条例》的有关规定，物业管理企业是作为服务机构，依照与业主签订的合同，对业主提供服务。同时，业主与物业服务企业之间签订的服务合同，也受合同法调整，当物业服务企业不全面履行合同义务，损害业主权利时，业主有权解除服务合同，更换物业管理企业。我国民法典从维护业主利益出发，赋予业主对物业服务企业的更换权。
法条关联
◆《物业管理条例》
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
◆《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。