一般抵押权
第三百九十四条 【抵押权的含义】
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
本条来源
《物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”本条延续了该规定。
立法演变
物权编一审稿第一百八十五条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于抵押权含义的规定。
依本条规定，所谓抵押权，是指债权人对债务人或第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时，债权人所依法享有的就该担保物优先受偿的权利。[1]根据本条规定，抵押权具有以下几方面特征。
一、抵押权是一种担保物权
抵押权是一种担保物权，其以为债权提供担保为设立目的。抵押权以抵押财产的方式为债权设立担保，债权人对抵押财产的交换价值享有支配权。其支配权具体表现为，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形下，抵押权人有权依法就抵押财产拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿。
二、抵押权无需转移抵押物的占有
依本条规定，债务人或第三人以抵押财产的方式为债权人设立担保的，无需将抵押财产的占有转移给债权人，即抵押权的设定，无需转移抵押财产的占有，这是抵押权最显著的特征，也是抵押权与质权、留置权的重要区别。相较于质权与留置权，抵押权无需转移抵押财产占有的特征也是其优越性所在。一方面，不转移抵押财产的占有并不妨碍抵押权人对抵押物交换价值的支配，且抵押权人无需负担保管抵押财产的风险；另一方面，因无需转移抵押财产的占有，抵押人仍能继续行使其对抵押财产所享有的使用、收益、处分的权利，抵押财产仍能得到充分的利用。
三、抵押人为债务人或第三人
依本条规定，作为提供抵押财产并设立抵押的抵押人，可以是债务人，也可以是第三人。债务人或第三人应以自己所有或享有处分权的财产设立抵押权，对于其既不享有所有权又不享有处分权的财产不得设立抵押权。
四、抵押权的实现须符合法律规定的条件
依本条规定，抵押权实现以债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的
实现抵押权情形为条件，满足这两个条件之一即可实现抵押权。[2]值得注意的是，债务人不履行的债务，是履行期限已经届满的债务。对于履行期限未届满的债务，债权人无权主张实现抵押权。
五、抵押权人享有优先受偿权
抵押权具有优先受偿性，这是抵押权作为担保物权的重要特征，同时也是抵押权的核心特征。抵押权人的优先受偿权，是指在符合实现抵押权的条件之时，抵押权人可以就抵押财产变价或拍卖、变卖后所得的价款优先于一般债权人获得债权的清偿。
法条关联
◆《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（全文）
案例评议
◆裁判规则
光大银行某分行与实华集团公司签订了两份《流动资金贷款合同》。同日，实华新世界公司与光大银行某分行签订《最高额抵押合同》，约定实华新世界公司以其所有的案涉房屋为前述贷款提供抵押，并办理了抵押登记。根据《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权的担保功能在于债务人未履行到期债务时，抵押权人可对抵押物折价或者拍卖、变卖后的财产价值优先受偿。而在抵押权人行使其抵押权之前，抵押人仍是该抵押物的所有权人，其有权对该抵押物进行利用和收益，针对该抵押物利用所产生的收益仍然应归属于抵押人。因此，除非符合《物权法》第一百九十七条规定的情形，抵押财产的范围不包括抵押权实现之前抵押物所产生的租金收益。光大银行某分行关于其对案涉争议的房屋租金享有抵押权，并据此行使优先受偿权的主张，缺乏事实和法律依据。
◆评议
抵押权作为担保物权的一种，其设立目的在于以其交换价值担保债权的实现。抵押权的设立无需转移抵押物的占有，抵押权设立以后抵押人仍享有对抵押物占有、使用、收益的权利。而抵押权人所享有的为对抵押物交换价值的支配权，即仅享有对抵押物折价或者拍卖、变卖后的财产价值优先受偿的权利。因此，抵押权并不及于抵押物的收益权，本案中光大银行某分行对案涉争议的房屋租金不享有抵押权。
第三百九十五条 【抵押财产的范围】
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
本条来源
《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”本条在此基础上，删去“（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”，同时新增“（三）海域使用权”。关于抵押财产的范围，《担保法》第三十四条作出了规定，可视为本条的来源。
立法演变
物权编一审稿第一百八十六条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于抵押财产范围的规定。
所谓抵押财产，是指债务人或第三人为设立抵押而提供的作为担保的财产，即抵押权的客体。本条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押”，即抵押财产应为债务人或者第三人享有所有权或处分权的财产。依本条规定，可以作为抵押财产的财产具体包括以下几类。
一、建筑物和其他土地附着物
所谓建筑物，是指定着于地面或地面以下，具有顶盖、梁柱、墙壁，可以供人居住或使用的构造物，如房屋、仓库、地下室、空中走廊、立体停车场等。[4]所谓土地附着物，是指依附于土地之上的除建筑物以外的不动产，如林木、大坝、农作物等。
二、建设用地使用权
建设用地使用权，是指建设用地使用权人在法律允许的范围内所依法享有的，对国家所有土地进行占有、使用、收益的权利。建设用地使用权人有权在建设用地上建造建筑物及其附属设施，并获得收益，因而建设用地使用权具有一定的经济价值，可以作为抵押财产。此外，根据我国法律的规定，建设用地使用权可以转让，具有一定的交换价值，可以作为抵押财产进行抵押。
三、海域使用权
所谓海域使用权，是指民事主体基于县级以上人民政府海洋行政主管部门的批准和颁发的海域使用权证书，依法对国家所有的某一特定海域在一定期限内享有使用并享受其利益的权利。[5]海域使用权与土地使用权相类似，是用益物权的一种，其权利主体对其依法所取得的特定的国家所有海域享有占有、使用、收益的权益。海域使用权是一种财产权利，其一般以营利为设立目的，海域使用权人通过行使其海域使用权获得一定的利益，也可以依其自身利益的需要，将海域使用权作为抵押财产进行抵押。
四、生产设备、原材料、半成品、产品
所谓生产设备，是指企业、个体工商户、农村承包经营户等用于日常生产的各种设备，如机床、计算机、实验设备、农用机械等。所谓原材料，是指用于生产制造产品或其他生产经营活动的原料和材料，如用于制造服装的布料、用于造纸的纸浆等。所谓半成品，是指尚未全部完成的产品，如未拼装完毕的车辆、未制作完成的家具等。所谓产品，是指已经全部完成的产品。
五、正在建造的建筑物、船舶、航空器
建筑物、船舶以及航空器均具有制造周期长、耗资巨大的特征。为解决正在建造的建筑物、船舶、航空器融资困难，保障正在建造的建筑物、船舶、航空器的顺利完工，本法规定正在建造的建筑物、船舶、航空器可作为抵押财产进行抵押，为建造者提供了一个有效的融资途径。
六、交通运输工具
交通工具属于我国法律中的特殊动产，且因交通工具一般都需采用登记的公示方法，在学理上又被称为“准不动产”。交通工具范围广泛，包括车辆、船舶、航空器。因交通工具具有一定的经济价值，可以作为抵押财产。
七、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产
此项为兜底条款，可以作为抵押财产的财产具有广泛性，法律无法进行穷尽式列举。且社会发展迅速，财产种类日新月异，作出这样的规定也可以增强法律适用的灵活性，并在一定程度上克服立法的滞后性。
以上所列举的可作为抵押财产的财产，债务人或第三人在为债权人设立抵押时可一并抵押。
法条关联
◆《城市房地产管理法》
第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
◆《海商法》
第十四条 建造中的船舶可以设定船舶抵押权。
建造中的船舶办理抵押权登记，还应当向船舶登记机关提交船舶建造合同。
◆《全民所有制工业企业转换经营机制条例》
第十五条 企业享有资产处置权。
企业根据生产经营的需要，对一般固定资产，可以自主决定出租、抵押或者有偿转让；对关键设备、成套设备或者重要建筑物可以出租，经政府主管部门批准也可以抵押、有偿转让。法律和行政法规另有规定的除外。
企业处置生产性固定资产所得收入，必须全部用于设备更新和技术改造。
企业处置固定资产，应当依照国家有关规定进行评估。
◆《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
◆《最高人民法院关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的效力问题的批复》（全文）
◆《城市房地产抵押管理办法》
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
◆《船舶登记办法》
第四十八条 申请办理船舶抵押权登记，应当提交以下材料：
（一）船舶抵押合同及其主合同；
（二）船舶所有权登记证书或者船舶建造合同；
（三）共有船舶的，全体共同共有人或者三分之二以上份额或约定份额的按份共有人同意船舶抵押的证明文件；
（四）已办理光船租赁登记的船舶，承租人同意船舶抵押的证明文件。
申请办理建造中船舶抵押权登记，除提交上述第一至三项材料外，还应当提交抵押人出具的船舶未在其他登记机关办理过抵押权登记并且不存在法律、法规禁止船舶设置抵押权的声明。
第七十四条 本办法所称建造中船舶是指船舶处于安放龙骨或者相似建造阶段，或者其后的建造阶段。
案例评议
中冶天工集团有限公司、山西东义煤电铝集团有限公司执行异议案[6]
◆裁判规则
现行法律和行政法规对以焦化产能作担保的性质和登记部门没有明确规定。《担保法》虽然将权利抵押的范围限定于抵押人依法有权处分的国有土地使用权、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，同时也规定了“依法可以抵押的其他财产”的兜底性条款。《物权法》将抵押财产范围扩大到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。焦化产能作为一种新型财产权利，本案中以其进行抵押的效力应考虑以下因素：该抵押出于当事人的真实意思表示；双方不存在串通逃避债务之情形；在公证机关办理了抵押登记，并将抵押登记情况函告了山西省经济和信息化委员会，具有公示效力；焦化产能担保是一种新类型担保形式。在山西实行煤炭资源整合的大背景下，该省焦化行业实行市场化交易的产能置换政策，通过政府配给、企业有偿购买等方式将焦化产能从一个企业转移到另一个企业。当焦化产能具有可交易性、有价性时，在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，当然也能成为担保财产。
◆评议
抵押权作为一种物权，应遵循物权法定原则。依本条规定，抵押物范围包括建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的建筑物、船舶、航空器、交通运输工具以及法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。其中“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”是兜底性条款，依据该兜底性条款的规定，只要法律未明确禁止抵押的都可以作为抵押财产予以抵押。本案中，当事人将焦化产能作为抵押财产担保债权的实现。焦化产能虽不属于本条所明确列举的可抵押的抵押财产，但焦化产能作为一种新型财产权利，具有交换价值，且我国相关法律法规中并未禁止其作为抵押财产进行抵押。因此，涉案焦化产能可以成为抵押财产。
第三百九十六条 【动产浮动抵押】
企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。
本条来源
《物权法》第一百八十一条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”本条在此基础上，删去“经当事人书面协议”，将“实现抵押权时”改为“抵押财产确定时”，该修改结果与《物权法》第一百九十六条（物权编第四百一十一条）的规定衔接更合理。
立法演变
物权编一审稿第一百八十七条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于动产浮动抵押的规定。
所谓动产浮动抵押，是指权利人以其现有的以及将来可以取得的全部财产设定抵押以担保其债务，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。除以发生债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形为实现条件，以及债权人享有优先受偿权外，依本条规定浮动抵押具有以下特征。
一、动产浮动抵押的设立主体具有特定性
可以设立动产浮动抵押的主体仅限于企业、个体工商户、农业生产经营者。动产浮动抵押制度的设立目的在于提高中小企业以及个体经济体的融资能力，促进经济发展，因此可以设立动产浮动抵押的主体均为经营性主体。而非经营性主体以及非从事生产经营活动的自然人都不可以设立动产浮动抵押。
二、动产浮动抵押的担保具有浮动性
所谓浮动性，是指抵押财产具有不特定性，处于变动的状态。动产浮动抵押人用以担保债权的财产是其现有的及其将来会取得的财产，一方面抵押财产并不具有特定性，另一方面抵押财产的价值与范围会因日常生产经营活动的进行而发生变动。这是对传统抵押财产须为特定化财产的突破，使得动产浮动抵押人在设立抵押后仍能充分行使其对动产享有的占有、使用、收益以及处分的权利，排除了抵押对正常生产经营活动的影响，有利于提高抵押的灵活性和融资功能，从而促进经济的发展。
三、抵押财产限于现有的以及将有的动产
动产浮动抵押的抵押财产仅限于动产，不动产不能作为动产浮动抵押的标的，且动产的范围仅限于生产设备、原材料、半成品、产品。
四、债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿
动产浮动抵押的担保具有浮动性，在抵押期间，抵押财产处于不确定状态，且抵押人对抵押财产具有经营自主权。[7]只有在发生一定的法定或当事人约定的事由时，动产浮动抵押的抵押财产才被确定下来，不确定的抵押财产得以特定化。债权人可以就被确定下来的抵押财产优先受偿。
案例评议
汝州市三源牧业有限公司、河南和佳置业有限公司企业借贷纠纷案[8]
◆裁判规则
根据《物权法》第一百八十一条的规定，构成动产浮动抵押的其中两个要件是以不特定的动产作为担保标的物；设立于抵押人当时所有的财产之上，但抵押人仍有权对设押财产在日常经营范围内行使所有权的占有、使用、收益、处分权能。经查，《借款合同》第三条约定：汝源公司自愿将其全部资产作为抵押，不包含债务；若抵押期间汝源公司将抵押物再抵押、转让给第三方，视为欺诈。该约定所涉及的全部资产包括动产及不动产，且限制了汝源公司在抵押期间将抵押物再抵押、转让的权利，与动产浮动抵押的构成要件不符，无法判定双方形成了设定动产浮动抵押担保的合意。
◆评议
动产浮动抵押是以抵押人现有及将有的动产为抵押权人设立抵押。抵押权设立以后，抵押人仍可以进行正常的经营活动，并在正常经营活动中处分抵押财产。本案中，当事人在《借款合同》中约定，“汝源公司自愿将其全部资产作为抵押，不包含债务。若抵押期间汝源公司将抵押物再抵押、转让给第三方，视为欺诈”，该约定一方面并未明确以现有及将来所有的财产作为抵押财产的意图，同时限制抵押人对抵押财产进行抵押和转让的约定也不符合动产浮动抵押的构成要件。因此本案中当事人并未设立动产浮动抵押。
第三百九十七条 【房地一并抵押】
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
本条来源
《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”本条延续了该规定。关于房地一并抵押，《担保法》第三十六条作出了规定，可视为本条来源。
立法演变
物权编一审稿第一百八十八条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”此后各稿延续了一审稿的规定。终稿将“依照”改为“依据”，规范法律用语，其他保持不变。
条文释义
本条是关于房地一并抵押的规定。
建筑物与土地具有不可分离的依附关系，因此我国在建筑物以及土地使用权的抵押方面采用“地随房走”“房随地走”的原则，即在抵押时建筑物与土地被视为不可分割的整体，应当一并抵押。本条便是“地随房走”“房随地走”的原则的具体体现。本条规定具体包含以下几方面内容。
一、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押
该规定是“地随房走”原则的具体体现，以地上建筑物设立抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押，而不能单独抵押建筑物。一并抵押的建设用地使用权限于被抵押建筑物所占土地范围内的建设用地使用权，而不能随意扩大到建筑物所占土地范围之外的建设用地使用权。值得注意的是，“地随房走”仅适用于国有土地上的建筑物以及集体所有土地上的乡镇、村企业的厂房等建筑物的抵押，而集体土地上的其他建筑物的抵押，因其本身的不可抵押性，不能适用“地随房走”原则。
二、以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押
该规定是“房随地走”原则的具体体现，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物应一并抵押。“土地上的建筑物”是指以被抵押土地为基础建造起来的建筑物。该建筑物应为建设用地使用权抵押生效时以及之前就存在于该土地上的建筑物，而作为建设用地使用权抵押生效时并未存在于该土地上的建筑物，抵押权的效力并不及于。
三、抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押
虽然法律规定房地须一并抵押，但在实践中仍然常有当事人仅抵押建筑物而未一并抵押建筑物占用土地范围内的建设用地使用权或仅抵押建设用地使用权而未抵押土地上建筑物的情形，在此种抵押人未依据“地随房走”“房随地走”的有关规定一并抵押的情形下，法律推定当事人将房地一并抵押，发生一并抵押的法律后果。[9]这属于法律的强制性规定，当事人之间即便存有仅对建筑物或建设用地使用权单独抵押的约定，也不排除本条的适用。
法条关联
◆《城市房地产管理法》
第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
◆《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
◆《城市房地产抵押管理办法》
第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
案例评议
昆明市五华区农村信用合作联社长春信用社、西双版纳汇邦房地产开发有限公司借贷纠纷案[10]
◆裁判规则
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。法律所规定的房地一并抵押仅及于该房屋占用范围内的土地，而不能要求产权证占用范围外的土地也纳入抵押范围。
◆评议
“房地一并抵押”规则的适用中，抵押人以建筑物进行抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。一方面，抵押人以建筑物进行抵押的，建设用地使用权也应一并抵押。另一方面，该一并抵押的建设用地使用权的范围仅限于被抵押建筑物占用范围内的建设用地使用权。本案中，辉煌公司为禄达公司借款提供担保并用其房产作为最高额抵押，并办理了房屋抵押登记。虽未办理建设用地使用权抵押登记，但根据“房地一并抵押”规定，建设用地使用权依法随建筑物一并抵押，但长春信用社所享有的抵押权仅及于被抵押建筑物占用范围之内的建设用地使用权，即仅对涉案建筑物所占用面积为666.67平方米的土地享有抵押权。因此，长春信用社主张其对辉煌公司8102.03平方米的国有土地使用权均享有抵押权并无法律依据。
第三百九十八条 【乡镇、村企业建设用地使用权的抵押】
乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
本条来源
《物权法》第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”本条延续了该规定。此外，《担保法》第三十六条还对乡镇、村企业建设用地使用权的抵押作出了规定。
立法演变
物权编一审稿第一百八十九条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于乡镇、村企业建设用地使用权抵押的规定。
本条贯彻了“房随地走”“地随房走”的抵押原则，规定一方面乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；另一方面以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由于农村集体土地资源的有限性及稀缺性，对于农村集体土地（尤其是耕地），我国实行特殊的保护，严格限制农用土地转为建设用地。为满足乡镇、村经济发展的需要，法律特别允许乡镇、村企业经依法批准使用农村集体所有的土地。此外，为解决乡镇、村企业资金不足、融资困难的问题，本条赋予乡镇、村企业建设用地使用权与国有土地建设用地使用权同等的法律地位，允许乡镇、村企业建设用地使用权在符合法律规定的条件下，作为抵押财产对债权进行担保。为防止乡镇、村企业建设用地使用权的任意抵押，本条对乡镇、村企业建设用地使用权的抵押作出了严格的限定，乡镇、村企业建设用地使用权不能作为抵押财产进行单独抵押，只有在乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时，才须遵循“地随房走”的原则，与乡镇、村企业的厂房等建筑物一并抵押。且一并抵押的乡镇、村企业建设用地使用权应为乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的。
法条关联
◆《乡镇企业法》
第二条 本法所称乡镇企业，是指农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的各类企业。
前款所称投资为主，是指农村集体经济组织或者农民投资超过百分之五十，或者虽不足百分之五十但能起到控股或者实际支配作用。
乡镇企业符合企业法人条件的，依法取得企业法人资格。
案例评议
上诉人凌海市农村信用合作联社与被上诉人凌海市林志达食品有限责任公司、王某志等金融借款合同纠纷案[11]
◆裁判规则
被上诉人为向上诉人借款将公司院内的四处房产及集体建设用地使用权抵押给上诉人并办理了抵押登记。《物权法》规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押，从该立法精神看，我国对乡镇、村企业集体建设用地使用权抵押问题采取严格限制的态度，无论集体土地上有无建筑物，均禁止乡镇、村企业以建设用地使用权单独抵押，但允许其以建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押。因本案中双方对集体建设用地使用权办理了抵押，违反了法律强制性规定，故集体建设用地使用权抵押无效。同时因双方以被上诉人公司院内的四处房产设立了抵押，根据上述法律规定，该四处房产占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。
◆评议
法律禁止乡镇、村企业的建设用地使用权作为抵押物进行单独抵押，单独以乡镇、村企业的建设用地使用权抵押的，应以违反法律强制性规定而认定为无效。乡镇、村企业以厂房等建筑物进行抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押，但设立抵押的建设用地使用权范围超出被抵押建筑物范围的，超出部分无效。
第三百九十九条 【禁止抵押的财产】
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
本条来源
《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”本条在此基础上规范法律用语，删去第二项中的“耕地”，将第三项的“医院”改为“医疗机构”，将“事业单位、社会团体”改为“成立的非营利法人”，删去“公益设施”前的“社会”二字。关于禁止抵押的财产，在《民法通则》《海关法》等法律中均有规定，如《民法通则》第八十条及第八十一条分别规定土地，国家所有的矿藏、水流，国家所有的和法律规定属于集体所有的林地、山岭、草原、荒地、滩涂禁止抵押，《海关法》第三十七条规定海关监管货物禁止抵押等。终稿调整语句结构，将第三项“以公益为目的”改为“为公益目的”。
立法演变
物权编一审稿第一百九十条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的的组织的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”二审稿删去第二项的“耕地”，将第三项的“的组织”改为“成立的非营利法人”。此后各稿延续了二审稿的规定。
条文释义
本条是关于禁止抵押财产的规定。
为明确禁止抵押财产的范围，本条对禁止抵押财产进行了列举性的规定。依本条规定，禁止抵押的财产包括以下范围。
一、土地所有权
我国实行土地公有制，土地所有权归国家及集体所有。[12]在土地公有制下，土地所有权的流转受到严格的限制，土地所有权禁止作为买卖的标的。若允许土地所有权抵押，可能会导致土地所有权转为公民所有的情况发生，这明显违背了我国的社会主义土地公有制。因此，土地所有权禁止抵押。
二、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外
集体所有土地具有其特殊性，其不仅关系到农村经济的发展，还关系到广大农民的安身立命之本，因此我国法律对集体所有土地使用权的流转进行了严格的限制。为满足农村经济发展以及农村土地市场的客观需求，我国对耕地使用权不得抵押的有关规定进行调整，允许耕地使用权在符合法律规定的条件下进行抵押。而宅基地、自留地、自留山等涉及农民生活基本保障以及农民根本利益的集体所有土地使用权，本条仍禁止其进行抵押。但法律规定可以抵押的除外，如本法第三百八十九条所规定的乡镇、村企业建设用地使用权。
三、学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施
首先，学校、幼儿园等涉及我国的社会主义教育事业，一旦学校、幼儿园等教育机构的教育设施被抵押，将会在债务人不履行到期债务时面临被拍卖、变卖的结果，这将严重影响到有关教育活动的进行，从而影响社会主义教育事业的发展。[13]其次，医疗机构的医疗卫生设施事关在院治疗以及其他公民的生命、健康救治问题，一旦抵押，其抵押权的实现将会对公民的健康权益即社会公共利益造成重大的影响。最后，本条所规定的其他社会公益设施，应指除学校、幼儿园、医疗机构外，为公益目的成立的非营利法人，如非营利目的的图书馆、博物馆、美术馆、敬老院等。
四、所有权、使用权不明或者有争议的财产
抵押权的设立以抵押人对抵押财产享有所有权或处分权为要件之一。只有抵押人对抵押财产享有所有权或处分权，债权人在实现抵押权时才能顺利就抵押财产拍卖、变卖以及折价所得价款优先受偿，否则将会因抵押人无权处分抵押财产而无法实现抵押权，债权人的债权也无法获得相应的保障。为防止争议的发生，以及保障债权人债权的实现，本条禁止所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押。
五、依法被查封、扣押、监管的财产
查封，是指人民法院或者有权的行政机关依法采取强制措施，将财产就地贴上封条封存，并禁止任何人占有、使用、处分该财产。扣押，是指人民法院或者有权的行政机关依法将财产运送到另外的场所进行扣留，并禁止任何人在扣留期间占有、使用、处分该财产。监管，是指行政机关依法对特定的财产进行监督、管理，如海关依法对自进境起到办结海关手续的进口货物进行监管，对违反海关法和其他有关法律法规规定的进出境货物、物品予以扣留。依法被查封、扣押、监管的财产共同点在于有关权利人在此期间均丧失对该财产占有、使用、处分的权利，无权处分该财产，也就意味着该财产不得抵押。
六、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产
本项属于兜底性条款，对于本条未列举，但其他法律、行政法规规定不得抵押的其他财产，也属于禁止抵押财产的范围。
法条关联
◆《海关法》
第三十七条 海关监管货物，未经海关许可，不得开拆、提取、交付、发运、调换、改装、抵押、质押、留置、转让、更换标记、移作他用或者进行其他处置。
海关加施的封志，任何人不得擅自开启或者损毁。
人民法院判决、裁定或者有关行政执法部门决定处理海关监管货物的，应当责令当事人办结海关手续。
◆《文物保护法》
第二十四条 国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位，不得作为企业资产经营。
第二十五条 非国有不可移动文物不得转让、抵押给外国人。
非国有不可移动文物转让、抵押或者改变用途的，应当根据其级别报相应的文物行政部门备案。
◆《宗教事务条例》
第五十四条 宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。
◆《民用爆炸物品安全管理条例》
第三条 国家对民用爆炸物品的生产、销售、购买、运输和爆破作业实行许可证制度。
未经许可，任何单位或者个人不得生产、销售、购买、运输民用爆炸物品，不得从事爆破作业。
严禁转让、出借、转借、抵押、赠送、私藏或者非法持有民用爆炸物品。
◆《典当管理办法》
第二十七条 典当行不得收当下列财物：
（一）依法被查封、扣押或者已经被采取其他保全措施的财产；
（二）赃物和来源不明的物品；
（三）易燃、易爆、剧毒、放射性物品及其容器；
（四）管制刀具，枪支、弹药，军、警用标志、制式服装和器械；
（五）国家机关公文、印章及其管理的财物；
（六）国家机关核发的除物权证书以外的证照及有效身份证件；
（七）当户没有所有权或者未能依法取得处分权的财产；
（八）法律、法规及国家有关规定禁止流通的自然资源或者其他财物。
案例评议
李某中与东莞市百盛投资发展有限公司、郑某辉借款合同纠纷案[14]
◆裁判规则
百盛公司为案涉债务提供担保，先后与李某中签署抵押担保合同，就案涉土地为郑某辉的借款提供抵押担保进行具体约定。国土资源局与百盛公司签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同出让宗地的总体规划是建设学校及配套设施项目。原判决以百盛公司未证明出让宗地与案涉土地之间的关系，进而未证明案涉土地上建成的是否为教育设施为由，认定涉案抵押合同有效。根据本院再审查明，案涉土地是宗地的一部分，上盖建筑物应当认定为教育设施。依据《民办教育促进法》《担保法》及《物权法》之规定，案涉土地属于学校类教育公益设施，系法律规定不得抵押的设施。以该土地使用权设定的抵押因违反上述法律强制性规定，当属无效。虽然案涉土地的登记用途为“商业”，但案涉地块上建有教育公益设施已是事实。依据《物权法》第一百八十二条规定的房地一体原则，涉案土地上为教育设施，故土地亦不能作为抵押物。因此，案涉两份抵押担保合同因违反了法律强制性规定而无效。
◆评议
学校、幼儿园等以公益为目的成立的非营利法人的教育设施是法定不能抵押的财产。本案中，涉案土地虽属商业用地，但该土地上建有体育中心、水上乐园、艺术广场等教育配套设施，属于法定不得抵押的财产范围之内。根据“房屋一体”原则，上述教育配套设施占用范围内土地的建设用地使用权也不得抵押。
第四百条 【抵押合同的形式与内容】
设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量等情况；
（四）担保的范围。
本条来源
《物权法》第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。”本条在此基础上，将第三项的“质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”改为“等情况”。关于担保合同的形式及内容，《担保法》第三十八条及第三十九条作出了相应的规定，可视为本条来源。
立法演变
物权编一审稿第一百九十一条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。”二审稿对应地将“质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”改为“等情况”。此后各稿延续了二审稿的规定。
条文释义
本条是关于抵押合同行使与内容的规定。
抵押权可分为法定抵押权和约定抵押权，本条是关于约定抵押权的规定。所谓约定抵押权，是指基于当事人之间所订立的抵押合同而设立的抵押权。[15]依本条规定，约定抵押权的设立应采用书面抵押合同的形式，且该书面抵押合同一般包含以下内容。
一、被担保债权的种类和数额
抵押权是以担保主合同的实现为设立目的，其以主债权的存在为前提条件。且作为一般抵押权，其所担保的债权应是已经发生且特定的。因此，在抵押合同中应载明抵押权所担保的债权的种类以及数额，进而对所担保的债权进行特定化。其中，债权的种类是指被担保的主债权的类型，包含买卖合同、借款合同、租赁合同等；债权的数额是指被担保的主债权的标的额，其是限定抵押人担保责任的标准之一。
二、债务人履行债务的期限
所谓债务人履行债务的期限，是指债务人履行还债义务进行债务清偿的期限。抵押权实现的前提条件就是债务人到期仍未履行债权或发生当事人之间约定的实现抵押权的事由。债务人到期未履行债务作为抵押权实现的前提条件，其对抵押人及抵押权人的利益都有着至关重要的意义。因此，在抵押合同中应明确记载债务人履行债务的期限。
三、抵押财产的名称、数量等情况
抵押权作为物权的一种，其权利客体具有特定性，即作为抵押物的财产应当是特定的。为将抵押物特定化，抵押权合同中有必要明确记载抵押财产的名称、数量等情况。
四、担保的范围
所谓担保的范围，是指抵押人所担保的债权的范围，即抵押人的担保责任范围。抵押权人能够从抵押物变价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿多少金额，取决于抵押权所担保的范围。当事人之间可以在抵押合同中对担保合同的范围进行约定，担保的范围一般包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、保管抵押物的费用以及实现抵押权的费用等。当事人之间未就担保的范围进行约定的，应按照本编第三百八十九条的规定确定担保的范围。
法条关联
◆《城市房地产管理法》
第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
◆《城市房地产抵押管理办法》
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
案例评议
中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司、江苏大成房地产开发有限公司合同纠纷案[16]
◆裁判规则
当事人签订的《抵押合同》第四条约定，江苏大成公司具体担保范围包括《债务重组协议》项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、财务顾问费、实现债权的费用和其他所有应付费用。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规规定，应属有效合同。当事人签订《抵押合同》后，就合同约定的抵押物办理了抵押登记，但案涉他项权利证书中，仅在“债权数额”栏目中记载了《债务重组协议》中确认的债权本金，该权利证书中并无“担保范围”的记载。而根据《物权法》第一百八十五条的规定，“债权数额”与“担保范围”分属他项权利证书中应当登记的两项内容，二者并非同一概念。原审判决将案涉他项权利证书中记载的“债权数额”理解为“担保范围”的记载，并据此认定抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以及本案优先受偿权的范围为上述他项权利证书中记载的“债权数额”，适用法律不当。《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。由此，本案抵押物的担保范围依照《抵押合同》的约定进行确定，既符合双方当事人的真实意思表示，也符合法律规定。
◆评议
本条对抵押合同内容作出了规定，抵押合同一般包括被担保债权的种类和数额，债务人履行债务的期限，抵押财产的名称、数量等情况，担保的范围等条款。其中担保范围，是指抵押人所担保的债权的范围，即抵押人的担保责任范围。所谓的债权数额，是指被担保的主债权的标的额，是限制担保范围的条件之一。一般情况下，担保的范围所涉及的金额并不等同于债权的数额，其一般小于或等于债权的数额。原审法院将“债权数额”理解为“担保范围”确属不当。本条对抵押合同内容的规定并非属于强制性规定，其只起到为当事人签订抵押合同提供指引的作用，当事人可以在法律允许的范围内对抵押合同的内容进行自由约定。当事人在抵押合同中对担保范围存有约定的，应依其约定确定担保范围。本案中，虽权利证书中并无“担保范围”的记载，但当事人对担保范围进行了约定，并明确记载在其所签订的《抵押合同》中。因而本案应以该《抵押合同》中所记载的担保范围确定担保责任的范围。
第四百零一条 【流押契约】
抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
本条来源
《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本条在此基础上，新增“只能依法就抵押财产优先受偿”。关于禁止流押契约，《担保法》第四十条进行了明确规定，可视为本条来源。
立法演变
物权编一审稿、二审稿第一百九十二条均规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”征求意见稿修改了不得约定流押契约的规定，改为当事人约定流押契约后，只能依法就抵押财产优先受偿。
条文释义
本条是关于流押契约的规定。
所谓流押契约，是指当事人双方在设立抵押或质押时，在担保合同中约定，债务履行期限届满而担保权人尚未受清偿时，担保物的所有权转移给债权人所有。[17]广义的流押契约包含了流抵契约与流质契约，其分别存在于抵押与质押中。本条所规定的是抵押中的流押契约。原《物权法》为了保护债务人的权益，防止债权人利用优势地位而强迫债务人与其签订流押契约，所以禁止在抵押和质押中签订此类契约。流押契约和流质契约的禁止性规定在学术界一直备受争议，从域外立法例看逐渐放开了对该类契约的绝对性禁止，例如像2006年法国就在其原担保法的基础上修改并承认了流押契约的效力；这次物权编一二审稿仍旧规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。但在立法过程中有学者、单位建议，当前营商环境正在逐步优化，物权法律规范也应服务于此，放宽对流押契约的绝对性限制，更加突出对当事人意思自治的尊重，所以物权编就此作出重大修改：在抵押关系中如果当事人已经明确约定了流押契约，法律仍然赋予抵押权人应有的担保权益，但也明确规定抵押权人只能依法就抵押财产优先受偿。
案例评议
管某与梁某1、梁某2民间借贷纠纷案[18]
◆裁判规则
本案双方所签《借款合同》约定，梁某1未能按照合同履行还款约定时，管某有权在不通知梁某1的情况下，申请相关的政府机构强制过户抵押物。从该约定内容看，虽与《物权法》第一百八十六条即“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定不完全吻合，但亦属于“抵押财产归债权人所有”的一种形式。但更为准确地讲，本案当事人已经以签订《郑州高新区房地产抵押合同》并办理抵押登记的方式，对该条款约定的债权实现方式进行了变更，即管某应就抵押房产以主张抵押权的方式实现其债权，而不再是“申请相关的政府机构强制过户抵押物”，故该条款有效与否并不影响双方权利义务的认定。
◆评议
本案管某与梁某1所签订的《借款合同》中，关于“梁某1未能按照合同履行还款约定时，管某有权在不通知梁某1的情况下，申请相关的政府机构强制过户抵押物”的约定，即为在债务履行期届满前，作为债权人的管某与作为债务人及抵押人的梁某1约定，债务人梁某1不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该约定属于本条所规定的流押契约，我国法律禁止当事人之间订立流押契约，该条约定应认定为因违反法律强制性规定而无效。但《借款合同》中除关于流押契约的约定外，当事人之间权利义务的约定仍有效。
第四百零二条 【不动产抵押登记】
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
本条来源
《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本条延续了该规定，仅是修改了法条序号。
立法演变
物权编一审稿第一百九十三条规定：“以本法第一百八十六条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于不动产抵押登记的规定。
本条所规定的不动产抵押为广义的不动产抵押，其既包括不动产抵押，也包括不动产上用益物权的抵押。本条中所规定的不动产范围仅包含建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物。依本条规定，不动产抵押应采用登记生效主义，具体包含以下几方面内容。
一、以不动产设定抵押的应当登记
根据物权公示原则，物权的设立、变动、消灭都应通过法定的方式向社会进行公示，以获得社会承认以及法律的保护。物权公示的方式包括交付和登记，[19]一般情况下动产的物权变动采用交付的公示方式，不动产的物权变动采用登记的公示方式。本条所规定的建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物均为法律规定须以登记为公示方式的不动产。设立抵押权也属于物权变动的一种，理应进行登记。规定不动产抵押设立应当登记，一方面可以提高抵押的公信力，强化担保效力；另一方面可以维护第三人的信赖利益，维护交易安全。
二、不动产抵押权自登记时设立
不动产抵押权采用登记生效主义，即不动产抵押权自登记时生效，未登记的，不动产抵押权不发生效力。抵押权的生效以登记为要件，登记与否并不影响抵押合同的效力。抵押权未登记的，抵押合同仍然在合同当事人之间发生效力，但债权人不享有抵押权。对于抵押合同已经生效，但因抵押人违反合同约定拒绝办理抵押登记而导致抵押权未生效的，抵押权人可以向法院请求判决抵押人办理抵押登记，或要求抵押人承担违约责任。
法条关联
◆《城市房地产管理法》
第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
◆《不动产登记暂行条例》
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
◆《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
◆《最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（全文）
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第六十五条 对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：
（一）建设用地使用权；
（二）建筑物和其他土地附着物；
（三）海域使用权；
（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（五）正在建造的建筑物；
（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。
以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。
第六十六条 自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。
抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。
第六十七条 同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。
第六十八条 有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：
（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；
（二）被担保的主债权数额变更的；
（三）债务履行期限变更的；
（四）抵押权顺位变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。
第六十九条 因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。
第七十条 有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：
（一）主债权消灭；
（二）抵押权已经实现；
（三）抵押权人放弃抵押权；
（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。
第七十五条 以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。
当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。
前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。
第七十六条 申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）享有建设用地使用权的不动产权属证书；
（三）建设工程规划许可证；
（四）其他必要材料。
第七十七条 在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
（一）不动产登记证明；
（二）在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；
（三）其他必要材料。
在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。
◆《最高人民法院关于转发国土资源部〈关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知〉的通知》（全文）
◆《最高人民法院关于〈国土资源部办公厅关于征求为公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记意见函〉的答复》（全文）
案例评议
哈尔滨市东光小额贷款有限责任公司、李某1、李某2间借贷纠纷案[20]
◆裁判规则
《物权法》规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中虽然2016003号《抵押合同》、2016004号《抵押合同》第七条均约定对东光公司出借给开宇公司的借款，在到期得不到全部清偿时对余额部分由李某1、李某2承担抵押担保责任。但是，与2016003号《抵押合同》、2016004号《抵押合同》相对应的两份《房屋抵押登记审批表》的内容均显示，该两份《抵押合同》担保的只是借款人为赵某的2016001号《借款合同》，而不是2015001号《借款合同》。所以2016003号《抵押合同》、2016004号《抵押合同》对东光公司与开宇公司的2015001号《借款合同》并未依法办理登记，抵押权并未依法设立。
◆评议
不动产抵押采取登记生效主义，抵押权自登记时设立。本案中，虽李某1、李某2均与东光公司约定，以自己所有的房产为东光公司与开宇公司之间的借款提供抵押担保，分别签订了2016003号《抵押合同》以及2016004号《抵押合同》并办理了抵押登记，但抵押登记所记载的借款人为赵某，并非东光公司。应认定李某1、李某2为东光公司提供的不动产抵押担保并未依法办理抵押登记，抵押权未依法有效设立。因此，东光公司不得就2016003号《抵押合同》以及2016004号《抵押合同》所对应的房产享有优先受偿权。
第四百零三条 【动产抵押登记】
以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
本条来源
《物权法》第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”本条在《物权法》第一百八十八条和第一百八十九条的基础上，将“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的”和“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的”改为“以动产抵押的”。关于动产抵押登记，《担保法》第四十三条进行了规定，可视为本条来源。
立法演变
物权编一审稿第一百九十四条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于动产抵押登记的规定。
动产物权变动采用占有的公示方式，但由于抵押并不要求转移抵押财产的占有，因此仅需当事人之间达成书面的抵押合同。本条固定包含以下内容。
一、动产抵押权自抵押合同生效时设立
动产抵押权的设立不以登记为设立要件，其以抵押合同的生效为设立要件。只要当事人之间所订立的抵押合同生效，动产抵押就依法设立，即便是当事人未对该抵押进行登记。动产抵押合同一旦订立并生效，便产生抵押权这一物权设立的效力。[21]动产抵押权采取自抵押合同生效时设立的模式，有利于提高动产抵押交易的效率，且采取书面抵押合同的方式能够为抵押权人提供权利行使的保障。
二、动产抵押权未经登记，不得对抗善意第三人
动产抵押权采取登记对抗主义，未经登记的动产抵押权虽对抵押合同当事人具有法律效力，但不具有对抗善意第三人的效力。此处的第三人应为善意的，即其并不知道抵押财产上已经设立抵押权。若该第三人对抵押财产上已经设立抵押权知情，则属于恶意第三人，抵押权人仍可就抵押财产享有优先于该第三人的权利。此外，第三人应指对同一标的物享有物权的物权人，一般债权人不包含在内。因动产抵押属于物权，根据物权优先于债权的原理，即便动产抵押权未登记，也优先于一般债权，具有对抗一般债权人的效力。
法条关联
◆《民用航空法》
第十一条 民用航空器权利人应当就下列权利分别向国务院民用航空主管部门办理权利登记：
（一）民用航空器所有权；
（二）通过购买行为取得并占有民用航空器的权利；
（三）根据租赁期限为六个月以上的租赁合同占有民用航空器的权利；
（四）民用航空器抵押权。
第十二条 国务院民用航空主管部门设立民用航空器权利登记簿。同一民用航空器的权利登记事项应当记载于同一权利登记簿中。
民用航空器权利登记事项，可以供公众查询、复制或者摘录。
第十六条 设定民用航空器抵押权，由抵押权人和抵押人共同向国务院民用航空主管部门办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。
◆《海商法》
第十三条 设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。
船舶抵押权登记，包括下列主要项目：
（一）船舶抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址；
（二）被抵押船舶的名称、国籍、船舶所有权证书的颁发机关和证书号码；
（三）所担保的债权数额、利息率、受偿期限。
船舶抵押权的登记状况，允许公众查询。
◆《船舶登记条例》
第二十条 对20总吨以上的船舶设定抵押权时，抵押权人和抵押人应当持下列文件到船籍港船舶登记机关申请办理船舶抵押权登记：
（一）双方签字的书面申请书；
（二）船舶所有权登记证书或者船舶建造合同；
（三）船舶抵押合同。
该船舶设定有其他抵押权的，还应当提供有关证明文件。
船舶共有人就共有船舶设定抵押权时，还应当提供三分之二以上份额或者约定份额的共有人的同意证明文件。
第二十一条 对经审查符合本条例规定的，船籍港船舶登记机关应当自收到申请之日起7日内将有关抵押人、抵押权人和船舶抵押情况以及抵押登记日期载入船舶登记簿和船舶所有权登记证书，并向抵押权人核发船舶抵押权登记证书。
第二十二条 船舶抵押权登记，包括下列主要事项：
（一）抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址；
（二）被抵押船舶的名称、国籍，船舶所有权登记证书的颁发机关和号码；
（三）所担保的债权数额、利息率、受偿期限。
船舶登记机关应当允许公众查询船舶抵押权的登记状况。
第二十三条 船舶抵押权转移时，抵押权人和承转人应当持船舶抵押权转移合同到船籍港船舶登记机关申请办理抵押权转移登记。
对经审查符合本条例规定的，船籍港船舶登记机关应当将承转人作为抵押权人载入船舶登记簿和船舶所有权登记证书，并向承转人核发船舶抵押权登记证书，封存原船舶抵押权登记证书。
办理船舶抵押权转移前，抵押权人应当通知抵押人。
第二十四条 同一船舶设定2个以上抵押权的，船舶登记机关应当按照抵押权登记申请日期的先后顺序进行登记，并在船舶登记簿上载明登记日期。
登记申请日期为登记日期；同日申请的，登记日期应当相同。
◆《民用航空器权利登记条例》
第四条 办理民用航空器所有权、占有权或者抵押权登记的，民用航空器权利人应当按照国务院民用航空主管部门的规定，分别填写民用航空器所有权、占有权或者抵押权登记申请书，并向国务院民用航空主管部门提交本条例第五条至第七条规定的相应文件。
办理民用航空器优先权登记的，民用航空器优先权的债权人应当自援救或者保管维护工作终了之日起3个月内，按照国务院民用航空主管部门的规定，填写民用航空器优先权登记申请书，并向国务院民用航空主管部门提交足以证明其合法身份的文件和有关债权证明。
第七条 办理民用航空器抵押权登记的，民用航空器的抵押权人和抵押人应当提交下列文件或者经核对无误的复印件：
（一）民用航空器国籍登记证书；
（二）民用航空器所有权登记证书或者相应的所有权证明文件；
（三）民用航空器抵押合同；
（四）国务院民用航空主管部门要求提交的其他必要的有关文件。
第八条 就两架以上民用航空器设定一项抵押权或者就同一民用航空器设定两项以上抵押权时，民用航空器的抵押权人和抵押人应当就每一架民用航空器或者每一项抵押权分别办理抵押权登记。
第十二条 国务院民用航空主管部门向民用航空器抵押权人颁发民用航空器抵押权登记证书时，应当在民用航空器权利登记簿上载明下列事项：
（一）被抵押的民用航空器的国籍、国籍标志和登记标志；
（二）抵押权人和抵押人的姓名或者名称、地址及其法定代表人的姓名；
（三）民用航空器抵押所担保的债权数额、利息率、受偿期限；
（四）民用航空器抵押权登记日期；
（五）国务院民用航空主管部门规定的其他事项。
第十四条 同一民用航空器设定两项以上抵押权的，国务院民用航空主管部门应当按照抵押权登记申请日期的先后顺序进行登记。
◆《道路交通安全法实施条例》
第四条 机动车的登记，分为注册登记、变更登记、转移登记、抵押登记和注销登记。
第八条 机动车所有人将机动车作为抵押物抵押的，机动车所有人应当向登记该机动车的公安机关交通管理部门申请抵押登记。
◆《动产抵押登记办法》（全文）
◆《机动车登记规定》
第二十二条 机动车所有人将机动车作为抵押物抵押的，应当向登记地车辆管理所申请抵押登记；抵押权消灭的，应当向登记地车辆管理所申请解除抵押登记。
第二十三条 申请抵押登记的，机动车所有人应当填写申请表，由机动车所有人和抵押权人共同申请，并提交下列证明、凭证：
（一）机动车所有人和抵押权人的身份证明；
（二）机动车登记证书；
（三）机动车所有人和抵押权人依法订立的主合同和抵押合同。
车辆管理所应当自受理之日起一日内，审查提交的证明、凭证，在机动车登记证书上签注抵押登记的内容和日期。
第二十四条 申请解除抵押登记的，机动车所有人应当填写申请表，由机动车所有人和抵押权人共同申请，并提交下列证明、凭证：
（一）机动车所有人和抵押权人的身份证明；
（二）机动车登记证书。
人民法院调解、裁定、判决解除抵押的，机动车所有人或者抵押权人应当填写申请表，提交机动车登记证书、人民法院出具的已经生效的《调解书》、《裁定书》或者《判决书》，以及相应的《协助执行通知书》。
车辆管理所应当自受理之日起一日内，审查提交的证明、凭证，在机动车登记证书上签注解除抵押登记的内容和日期。
第二十五条 机动车抵押登记日期、解除抵押登记日期可以供公众查询。
第二十六条 有本规定第九条第（一）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项或者第二十条第（二）项规定情形之一的，不予办理抵押登记。对机动车所有人提交的证明、凭证无效，或者机动车被人民法院、人民检察院、行政执法部门依法查封、扣押的，不予办理解除抵押登记。
案例评议
刘某平、郭某明、罗某夫等其他案由执行审查案[22]
◆裁判规则
《物权法》规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。以交通运输工具抵押的，采用登记对抗主义，即抵押登记为抵押权对抗善意第三人的要件，如若未办理抵押登记的，则不得对抗善意第三人。因此，即便本案中郭某明主张其对涉案车辆享有抵押权的理由成立，但因未办理抵押登记，不得对抗本案申请执行人，亦不能因此对涉案车辆的处分款项享有优先受偿权。根据民法基本原理，物权优先于债权，一般债权人的债权不能对抗担保物权。善意第三人一般是指对同一标的物享有物权之人，自抵押人处受让抵押财产或设定质权并转移占有时，并不知道该财产上已存在抵押权的受让人、质权人等，包括抵押财产的善意受让人，同一动产上的善意、后设、办理了抵押登记的抵押权人，同一动产上的善意、后设的质押人等。本案申请执行人罗某夫系被执行人刘某平的一般债权人，不属于《物权法》第一百八十八条规定的善意第三人，其一般债权不能对抗未经登记的抵押权。(https://www.daowen.com)
◆评议
动产抵押采用登记对抗主义，其自合同生效时设立，并不以登记作为生效要件。但依登记对抗主义，动产抵押未登记的，不得对抗善意第三人。根据物权优先于债权的原则，抵押权作为物权的一种，未登记动产抵押权不得对抗的善意第三人应指对同一标的物享有物权的物权人，而一般债权人不包含在善意第三人的范围之内。本案中，刘某平与郭某明在抵押借款书中，刘某平将其名下车辆抵押给郭某明，该抵押权自抵押合同生效时设立。但该抵押权未进行抵押登记，不得对抗对该车辆享有物权的第三人。本案申请执行人罗某夫与被执行人刘某平是民间借贷关系，且不存有针对上述车辆及其他担保物权，因此罗某夫为刘某平的一般债权人，不属于未登记动产抵押所不能对抗的善意第三人范围，即其不能对抗涉案抵押权。
第四百零四条 【动产抵押正常经营买受人规则】
以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
本条来源
《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”本条在《物权法》第一百八十八条和第一百八十九条的基础上，删去《物权法》第一百八十九条中“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，并将“依照本法第一百八十一条规定抵押的”改为“以动产抵押的”。
立法演变
物权编一审稿第一百九十五条规定：“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”此后各稿延续了一审稿的规定。终稿将“已支付”改为“已经支付”，规范法律用语，其他保持不变。
条文释义
本条是关于动产抵押正常经营买受人规则的规定。
本条对《物权法》第一百八十九条的修改，实质上是将正常经营买受人规则的适用范围由原来的动产浮动抵押扩展到动产抵押领域，同时也以立法的形式明确了动产浮动抵押是作为动产抵押的一种特殊形态而存在。[23]对于将正常经营买受人规则适用范围扩展到动产抵押领域的问题，学界存有一定的争议。有学者认为，将正常经营买受人规则适用范围扩展到动产抵押领域缺乏现行法的制度基础，且与本编规定的抵押权追及效力相矛盾。动产浮动抵押适用正常经营买受人规则是由动产浮动抵押的性质所决定的，在动产浮动抵押财产确定前，抵押财产并不确定，抵押权人对确定前的抵押财产不具有追及效力，具有合理性。而将正常经营买受人规则适用范围扩展到动产抵押领域，虽有利于买受人的利益保护，但会动摇抵押担保制度的基础。[24]有学者认为，将正常经营买受人规则适用范围扩展到动产抵押领域，明确了动产抵押权和动产抵押物取得人之间的权利顺位规则，是一种值得肯定的制度创新。[25]我们认为，将正常经营买受人规则适用范围扩展到动产抵押领域具有一定的合理性，具体理由包含以下几点。其一，该规则具有降低交易成本，提高经济效益的价值。一般而言，动产抵押无需进行登记，只要当事人之间存有生效的抵押合同，动产抵押权就可以有效设立。在此前提下，买受人查询动产上是否已经设立动产抵押具有一定的困难性。而在该规则下，买受人无需耗费过多时间与成本去查询标的物上是否存有抵押权，有利于降低交易成本，提高经济效益。其二，该规则较为合理地平衡了抵押人、抵押权人以及买受人之间的利益。一方面将买受人限制于正常经营活动中的买受人，从而维护了作为在正常市场经营中交易主体的合理预期（正常经营活动中交易标的物一般不具有担保负担）。另一方面抵押权人在设立抵押权时应当知晓抵押权人作为经营者的身份，也具有抵押人在正常经营活动中出售抵押物的预期，且即便抵押人将抵押物出售给买受人，抵押权人也可以要求抵押人以等价财产代替抵押物，以实现抵押权救济。其三，该规则符合动产善意取得规则。在正常经营买受人规则中，买受人可以基于善意信赖，在支付合理价款并取得抵押财产的情况下，取得抵押财产的所有权。
依本条规定，动产抵押买受人规则的适用包含以下几方面问题。其一，须为正常经营活动中的买受人。所谓正常经营活动，是指依法具有从事相关商业活动的经营资格的经营主体，在其经营范围内进行的合法交易行为。该正常经营活动所指向的应是出卖人，即动产抵押中的抵押人，而非买受人。[26]此外，经营范围之内应是指出售的动产范围属于出卖人通常销售的动产，即出卖人是从事销售该抵押财产在内动产的经营者。其二，须为已经支付合理价款的买受人。所谓合理价款，应以交易时市场相同或同类产品的交易价格为参照标准。该合理价款应当是已经支付完毕，对于买受人与抵押人已经签订买卖合同并在合同中约定合理价款，但尚未支付或仅支付极少部分价款的情形，无保护该买受人的必要性。[27]其三，买受人已经取得抵押财产。所谓已经取得抵押财产，是指抵押人已经将抵押财产交付给了买受人，买受人由此取得抵押财产的所有权。若买受人虽已经支付合理价款，但尚未取得抵押财产的所有权，其在法律上仍属于买卖合同的债权人，而非抵押财产的物权人，动产抵押权作为物权仍可对抗作为一般债权人的买受人。
案例评议
永吉县京顺粮食经销有限公司与中国农业发展银行吉林市分行营业部、吉林市天程粮食购销有限公司、杨某文金融借款合同纠纷案[28]
◆裁判规则
《物权法》规定：“依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”适用条件包括：成立买卖合同关系；该买卖属于正常经营活动；支付了合理价款；已取得抵押财产。当事人签订《粮食购销合同》，该合同上双方当事人的签章真实，买卖合同成立。京顺公司并未举证证明其与天程公司签订《粮食购销合同》后，实际支付了相应合同价款，但举证证明了天程公司尚欠其部分借款和粮款，主张将天程公司所欠的借款和粮款认定为支付《粮食购销合同》的价款，根据《合同法》第九十九条的规定，其主张符合关于抵销权的规定，京顺公司对涉案玉米支付了合理对价，所以四项条件均成就，京顺公司属于动产抵押中的正常经营买受人。
◆评议
本案涉及动产抵押正常经营买受人规则的适用。动产抵押正常经营买受人规则适用的关键在于“支付合理价款并取得抵押财产的正常经营买受人”的判断。首先，本案中天程公司作为粮食购销企业，其与京顺公司签订《粮食购销合同》收购玉米的行为属于其正常经营活动的范围。其次，判断京顺公司是否已经支付合理价款并取得抵押财产。本案京顺公司向天程公司的回款中只有一笔注明了粮款，但根据《粮食购销合同》约定的玉米单价，以及京顺公司与天程公司的其他经济往来，可以明确京顺公司实际上是以债务抵销的方式支付了合同所约定的价款。且京顺公司已经实际占有涉案玉米。综上可以判断京顺公司属于动产抵押中的正常经营买受人，本案可以适用动产抵押正常经营买受人规则。所以抵押财产的买受人可以依法对抗抵押权人，也就是买受人可以取得抵押财产，而不受抵押权人的权利限制。
第四百零五条 【抵押权与租赁权的关系】
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
本条来源
《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本条在此基础上，将“订立抵押合同”改为“抵押权设立”，在“出租”后新增“并转移占有”，并删去“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。关于抵押权与租赁权，《担保法》第四十八条规定先租后抵之情形，抵押人应书面告知承租人，且租赁合同仍然有效。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条及第六十六条也分别对“先租后抵”及“先抵后租”情形下的抵押权与租赁权关系进行了规定。
立法演变
物权编一审稿第一百九十六条规定：“抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”此后各稿延续了一审稿的规定。终稿将“已……”改为“已经……”，添加标点符号，规范法律用语，其他保持不变。
条文释义
本条是关于抵押权与租赁权关系的规定。
理论上，租赁权属于债权，根据物权优先于债权的原则，租赁权不具有对抗抵押权人、取得所有权的买受人等物权人。但随着社会经济的发展，为了维护承租人尤其是不动产租赁人的权益，以维护社会的和谐稳定，民法中出现了“买卖不破租赁”规则，从而增强了租赁权的效力。根据“买卖不破租赁”规则，在租赁权设立以后，即便所有人将出租财产转移给第三人所有，该租赁权仍对该第三人具有法律效力。本条规定是“买卖不破租赁”规则的体现。[29]“买卖不破租赁”规则所处理的是所有权与租赁权的关系，买受人的所有权都不得对抗成立在先的租赁权，作为效力低于所有权的抵押权当然不得对抗成立在先的租赁权。
依本条规定，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。其包含以下几方面内容：其一，租赁权设立以后，出租人仍可以将出租物进行抵押。租赁权所追求的是对物的使用价值，而抵押权所追求的是物的交换价值，且抵押权无需转移抵押物的占有。因而，抵押权的设立并不会影响承租人对租赁物的使用和占有，只要租赁期限少于或等于抵押权的实现期限，抵押权与租赁权就可以无冲突地并存。其二，先租后抵的，原租赁关系不受抵押权的影响。所谓原租赁关系不受影响，是指原租赁合同的主体、内容、期限等不因抵押权的设定而发生改变。设立抵押权后，设立在先的租赁权可以对抗抵押权，租赁权人仍可以依原租赁合同对租赁物享有租赁权。其三，关于优先购买权问题。依“买卖不破租赁”规则，为保护承租人的居住权益，出租人在出售房屋时应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买该房屋的权利。在先租后抵的情形下，在抵押权实现时，承租人享有在同等条件下对抵押物的优先购买权；承租人放弃优先购买权的，可以继续向第三买受人主张租赁权。
法条关联
◆《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
◆《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
案例评议
执行案外人如安公司诉贵阳银行股份有限公司遵义分行案[30]
◆裁判规则
《物权法》规定，申请执行人抵押权与案外人承租权何者优先的问题，需要根据权利设立的时间先后进行判断。本案属于《物权法》第一百九十条规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案贵阳银行遵义分行的抵押权设定在先，如安公司所持租赁合同签订在后，因此，无论如安公司是否存在合法的承租权、是否在案涉土地上进行了添附，都不能产生阻却人民法院对案涉房产予以执行的法律效果。
◆评议
抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这一规定只适用于先租后抵的情形，但本案属于先抵后租的情形。对于先抵后租的情形，若抵押权已经依法进行登记，依据正常交易主体所应尽的注意义务，其在租赁时应尽到审查租赁财产是否已经抵押的注意义务。且对于已经登记的财产进行出租的，其抵押状况已经进行公示，承租人知道或应当知道抵押的存在，其应承担抵押带来的风险。本案涉案租赁财产为不动产，其抵押权在登记时设立。依一审法院的判决可知涉案抵押权已经设立，也即已经进行登记。因此如安公司不能以其为涉案土地的租赁人为由，阻却人民法院对案涉房产予以执行的法律效果。
第四百零六条 【抵押财产的转让】
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
本条来源
《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本条作了全面的修改，仅保留《物权法》中“转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定。
立法演变
物权编一审稿、二审稿第一百九十七条均规定：“抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当通知抵押权人。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押权人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”征求意见稿则删去第一款中“应当通知抵押权人”，并在第二款新增“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人”。
条文释义
本条是关于抵押期间转让抵押财产的规定。
本条规定包含以下几方面内容。其一，抵押人在抵押期间可以转让抵押财产，但是当事人对此有另外约定的，从其约定。其二，抵押人转让抵押财产，应当及时通知抵押权人。相对于《物权法》第一百九十一条的规定，本条将“同意”改为“通知”，其原因在于要求抵押人在转让抵押财产之时须经抵押权人的同意，一定程度上损害了抵押人作为所有人的处分权，有违所有人可以自由处分财产的应有之义。[31]规定抵押人转让抵押财产应当通知抵押权人的目的在于，使抵押权人能够及时知晓抵押财产转让的事实，从而在转让抵押财产可能损害其权益时，能够及时采取有效措施维护其所享有的抵押权。其三，抵押财产转让的，抵押权不受影响。所谓抵押权不受影响，是指抵押权人依抵押合同所享有的抵押权实现期限、担保范围等抵押权权利内容都不受抵押财产转让的影响。其四，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。该项规定的目的在于强化对抵押权人利益的保护。在抵押财产转让后，就抵押财产交换价值所得变价，即抵押财产转让所得价款，抵押权人仍可享有抵押权。但抵押权客体转变为货币形式，可能会产生抵押权人随意处分抵押财产转让所得价款的情形。因此，若出现抵押财产转让可能损害抵押权的情形，且抵押权人能够证明存在该损害可能的，即可对抵押人享有就转让所得的价款提前受偿或者提存该价款的请求权。其五，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押权设立以后，抵押财产的所有权仍归抵押人所有，抵押财产转让所得财产也仍然归属于抵押人所有。在将抵押财产所得价款提前清偿后，剩余价款仍归属于抵押人所有。抵押财产所得价款不足以清偿债务的，因抵押人已经履行完担保义务，剩余不能清偿部分应由债务人承担清偿责任。
法条关联
◆《民用航空法》
第十七条 民用航空器抵押权设定后，未经抵押权人同意，抵押人不得将被抵押民用航空器转让他人。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第八十六条 申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：
（一）已备案的商品房预售合同；
（二）当事人关于预告登记的约定；
（三）其他必要材料。
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。
申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。
第四百零七条 【抵押权处分上的从属性】
抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
本条来源
《物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本条延续了该规定，仅将“但”改为“但是”。关于抵押权处分上的从属性，《担保法》第五十条规定“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十一条及第七十二条也对抵押权处分上的从属性进行了细致的规定。
立法演变
物权编一审稿第一百九十八条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”二审稿将“但”改为“但是”。此后各稿延续了二审稿的规定。
条文释义
本条是关于抵押权处分上的从属性的规定。
抵押权作为担保物权的一种，其具有担保物权所固有的从属性。抵押权以担保主债权的实现为设立目的，其设立、转移以及消灭均从属于被担保债权。本条是关于抵押权处分（也即转移）上的从属性的规定。本条所规定的抵押权处分上的从属性，是指抵押权的转移随被担保债权的转移而转移，不得脱离被担保的债权而单独转让或为其他债权提供担保。具体而言，包含以下几方面内容。
一、抵押权不得与其所担保的债权分离而单独转让
一方面，抵押权人不得将抵押权单独转让给他人，而自己保留被担保的债权。如，甲享有100万元未到期债权，且作为债务人的乙提供了价值150万元的房屋作为抵押担保该债权的实现，则甲不能将乙所提供的抵押权单独转让给其他人，而自己保留100万元的未到期债权。同样，根据抵押权处分上的从属性，被担保的债权转让的，抵押权也应当一同转让，即抵押权人不得将被担保的债权单独转让给他人，而自己保留担保该债权的抵押权。另一方面，抵押权人不得将抵押权与被担保的债权分别转让给不同的主体。抵押权与其所担保的债权应归属于同一主体所有，这是抵押权从属性的当然要求。若债权与抵押权被分别转让给不同主体，转让就被转让的债权而言，其因与抵押分离而转变为无担保的普通债权；而抵押权因与被担保的债权分离而丧失存在的前提，应归于消灭。
二、抵押不得与其所担保的债权分离而担保其他债权
抵押权人不得将抵押权与被担保的债权分离开，而将抵押权作为担保财产再为其他债权提供担保。就抵押权单独设定担保，换言之，也即在抵押权上设立一个权利质押，[32]该行为在法律上是无效的。
三、法律另有规定或者当事人另有约定的除外
依本条规定，债权转让的，担保该债权的抵押权应当一并转让。但若针对该问题法律另有规定或者当事人另有约定的，抵押权可以不随债权一并转让。如在本法第四百二十一条所规定的最高额抵押中，在最高额抵押所担保的债权确定之前，部分债权转让的，最高额抵押原则上不随同一并转让。同时，当事人可以约定债权全部或部分转让时，抵押权不一并转让，从而排除本条规定的适用。
案例评议
四川发展资产管理有限公司与波鸿集团有限公司等借款合同纠纷案[33]
◆裁判规则
被告作为抵押人与金谷信托所签《抵押合同》涉及的抵押物已办理抵押登记，抵押权依法成立。《抵押合同》明确约定，金谷信托将主合同项下的债权转让的，担保人同意继续按照合同约定向债权受让方承担担保责任。因此，债权转让对被告发生法律效力。结合本案事实，《抵押合同》约定主合同展期或者增加债权金额未经抵押人同意的，抵押人继续按照合同对变更后的主合同项下的债权承担担保责任，故应视为抵押人同意对展期后的主债务承担抵押责任。根据《物权法》《合同法》规定，抵押权作为从权利应随债权转让而转让，债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因债权受让人未及时办理抵押权转移登记手续而消灭。目前，抵押权人仍登记为金谷信托，原告四川发展资产公司作为债权受让人未办理抵押权的转移登记，不影响其对案涉三份《抵押合同》所载抵押物享有优先受偿权。
◆评议
抵押权在处分上具有从属性，其转让随被担保债权的转让而转让。本案中，金谷信托作为转让方与四川发展资产公司作为受让方在四川成都签订一份《债权转让合同》，并在合同中约定将金谷信托对波鸿集团享有的信托贷款债权及担保权利转让给四川发展资产公司。抵押权随被担保债权一并转让，是法律明确规定的，其不因当事人未及时办理抵押权转让登记而受影响。因此，虽本案中金谷信托与四川发展资产公司尚未就抵押权的转让办理登记，但四川发展资产公司仍可以依法取得涉案抵押权，其有权就波鸿机电、威斯汀汽车、川吉房地产提供的抵押物行使优先受偿权。
第四百零八条 【抵押权人保全抵押权的权利】
抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。
本条来源
《物权法》第一百九十三条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”本条延续了该规定。此外，关于抵押权人保全抵押权的权利，在《担保法》第五十一条中也有所规定。
立法演变
物权编一审稿第一百九十九条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”此后各稿延续了一审稿的规定。终稿调整语句结构，其他保持不变。
条文释义
本条是关于抵押权人保全抵押权的规定。
抵押权无须转移抵押财产的占有，在抵押权设立以后，抵押财产仍由抵押人占有、使用、收益。因此，在抵押期间有可能发生因抵押人的行为而导致抵押财产价值减少的情况，从而使抵押权人的权益遭受损害。为在上述情况发生之时能为抵押权人的权益提供保护，本条规定了抵押权人保全抵押权的权利。具体而言，本条规定包含以下几方面内容。
一、抵押权人享有请求停止实施减少抵押财产价值的行为
抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。一方面，抵押人具有足以减少抵押财产价值的行为。该行为必须是抵押人所作出的，可以是抵押人的积极行为，如故意造成抵押财产损坏；也可以是消极行为，如任凭抵押财产损害的发生，不予制止也不予维修。[34]另一方面，抵押人的行为足以造成抵押财产价值的减少。所谓“足以”，是指抵押人的行为明显具有造成抵押财产价值减少的可能性。符合上述两方面内容的，抵押权人即可请求抵押人停止实施减少抵押财产价值的行为。
二、抵押权人享有抵押财产价值的保全权
抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。一方面，抵押财产价值减少的客观事实已经发生。只要发生了抵押财产价值减少的行为，不论该客观事实的发生是否是由于可归责于抵押人的事由。另一方面，只要发生上述客观事实，抵押权人就享有保全抵押财产价值的权利，抵押权人既可以选择要求抵押人恢复抵押财产的价值，也可以要求抵押人提供与减少价值相应的担保。其中所谓恢复抵押财产的价值，是指排除使抵押财产价值减少的行为，并使抵押财产价值恢复至抵押权设立时的价值；[35]所谓提供与减少价值相应的担保，又称“增担保”，增加担保的价值应当与抵押财产减少的价值相当。一般情况下，只有在抵押财产价值无法恢复时，才应要求抵押人提供与减少价值相应的担保。
三、抵押权人有权请求提前清偿债务
抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。在抵押财产价值减少时，抵押人既不恢复抵押财产的价值也不提供担保，必然会降低抵押财产的担保能力，从而损害抵押权人的权益。从保护抵押权人利益的角度出发，本条规定在此情形下，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务，为抵押权人提供救济的途径。
案例评议
中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司、重庆合成化工厂有限公司合同、无因管理、不当得利纠纷案[36]
◆裁判规则
设定担保物权的功能在于以担保物的价值保障债权人债权的实现，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定，抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。因此，对于抵押人和质押人而言，其系以抵押物和质押物的价值为限对所担保的债权承担担保责任。《物权法》规定因抵押人的行为导致抵押财产价值减少的，抵押权人也仅仅是有权要求抵押人停止其行为、要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保，抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。此种情形下债权人亦无权要求抵押人在抵押物价值之外承担责任。另外，因抵押人和质押人所承担的是担保合同项下的合同义务，《合同法》规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。债权人与抵押人、质押人签订物的担保合同时，对于其只能在担保物价值范围内享有优先受偿权有着明确的预见，未办理房产抵押登记以及股权质押登记，给另一方所造成的损失应当限于本应抵押的房产、本应质押的股权价值范围内。至于担保物价值嗣后的变动，属于当事人在订立合同时应当预见的正常风险。
◆评议
本条所规定的抵押财产价值减损的情形，应当是抵押人的行为所造成的，该行为可以是积极作为，也可以是消极不作为。因市场价格波动等非可归因于抵押人的事由造成抵押财产价值减少的，抵押权人不享有保全抵押权的权利。本案中，涉案抵押财产的价值减少并非抵押人的行为所造成的，作为抵押权人的长城资产不享有保全抵押权的权利。且抵押权所担保的债权数额以抵押财产的价值为限，抵押财产拍卖、变卖、折价后所得的价款不足以清偿债务的，剩余部分应由债务人承担清偿责任，抵押权人不得要求抵押人清偿抵押财产价值之外的债务。
第四百零九条 【抵押权及抵押权顺位的放弃与变更】
抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
本条来源
《物权法》第一百九十四条规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”本条延续了该规定，仅将“但”改为“但是”。关于抵押权及抵押权顺位的放弃与变更，《担保法》第二十八条规定：“……债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条、第七十五条、第七十七条以及第一百二十三条分别规定了不同情形下的抵押权及抵押权顺位的放弃与变更。
立法演变
物权编一审稿第二百条规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”二审稿将“但”改为“但是”。此后各稿延续了二审稿的规定。终稿仅修改标点符号和完善语句结构，其他保持不变。
条文释义
本条是关于抵押权及抵押权顺位的放弃与变更的规定。
为实现财产的最大化利用，同一财产上可以设定多个抵押权。但由于抵押权属于物权的一种，其具有物权所共有的绝对性与排他性特征，同一财产上所设定的数个抵押权必然会产生竞争，抵押权顺位问题由此产生。所谓抵押权顺位，是指同一财产上所设立的数个抵押权，在实现抵押权时的优先受偿先后次序。依本条规定，抵押权人享有放弃、变更抵押权及抵押权顺位的权利，具体而言包含以下几方面内容。
一、抵押权或抵押权顺位的放弃
抵押权作为抵押权人所享有的一项权利，抵押权人具有该项权利的处分权，其可以根据意思自由原则选择放弃抵押权。抵押权人放弃抵押权的，抵押权归于消灭，抵押权人不再享有就抵押财产优先受偿的权利。同样，抵押顺位作为抵押权人所享有的抵押权中所包含的利益，抵押权人也可以行使处分权，放弃其所享有的抵押顺位利益。[37]抵押权人抛弃抵押顺位的，其不再享有在先优先受偿的顺位利益，但抵押权仍然存在。
二、抵押权或抵押权顺位的变更
抵押权的变更包含抵押合同中抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容的变更。其中抵押顺位的变更，是指当事人之间通过协商，对同一抵押财产上的数个抵押权人的抵押顺位予以互换。抵押权顺位变更后，各抵押权人应当依照变更后的抵押权顺位实现抵押权。[38]抵押权顺位的变更，须满足以下几个条件。其一，须以协议的形式对抵押权顺位予以变更。其二，抵押权顺位的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。抵押权顺位的变更，并不必须要求经过其他抵押权人的书面同意，但未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。所谓“不得对其他抵押权人产生不利影响”，是指不得加重其他抵押权人的负担或减少其他抵押权人所应得的利益。
三、抵押权或抵押权顺位放弃或变更的法律后果
依本条第二款的规定，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。该规定包含以下内容。其一，该规定只适用于债务人以自己的财产设定抵押权的情形。同一债务上既有债务人以自己的财产设定的抵押担保又有其他担保的，债务人作为还债最终义务人，应当先以债务人自己所提供的抵押担保抵押权，以免除其他担保人追偿成本。其二，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。抵押权人放弃、变更抵押权或抵押顺位，必然会造成其所享有的优先受偿权益的减少，甚至丧失。此种结果无疑会加重其他担保人担保负担，有损其他担保人的权益，同时也有违民法公平原则。因此，在抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的情况下，可以在抵押权人优先受偿利益丧失或减少的范围内，相应地减轻其他担保人的担保责任。但其他担保人通过承诺，放弃免除其担保责任的权利的，继续为全部债务承担担保责任。
法条关联
◆《船舶登记条例》
第二十四条 同一船舶设定2个以上抵押权的，船舶登记机关应当按照抵押权登记申请日期的先后顺序进行登记，并在船舶登记簿上载明登记日期。
登记申请日期为登记日期；同日申请的，登记日期应当相同。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第六十七条 同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。
第六十八条 有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：
（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；
（二）被担保的主债权数额变更的；
（三）债务履行期限变更的；
（四）抵押权顺位变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。
第四百一十条 【抵押权的实现】
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
本条来源
《物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”本条在此基础上，对应地删除了“在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内”的规定，其他延续了该规定。《担保法》第五十三条也作了相关规定。
立法演变
物权编一审稿第二百零一条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
担保物权本质上是一种变价权，表现为债权人在主债权到期时未受清偿，则有权折价、拍卖、变卖抵押物而获得变价价款，并根据担保范围优先受偿。本条是关于抵押权实现（变价）的条件和方式的规定。
一、抵押权实现的条件
（一）抵押权有效存在且不受限制
抵押权实现的前提是抵押权有效存在，如果抵押权所从属的债权债务关系被认定无效或者被撤销，或者抵押行为不符合法律规定，那相应的抵押权也无法有效存在，更遑论权利的实现。另外抵押权虽然有效，但其实现如果受到限制，在受限范围内不得实现抵押权，例如涉案抵押权和担保主债权为另一债权提供担保，那么实现涉案抵押权时会受到相应的限制。
（二）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形
1.债务人不履行到期债务。对于“债务人不履行到期债务”的规定，首先就是要求债务到期，当债务的履行期限未届满时，债权人无权要求债务人清偿债务，相应地也无法请求实现抵押权，否则将损害抵押人的合法权益。因此，合同编和物权编都明确规定债务履行期限届满是实现抵押权的其中一个必要条件。债务履行期未约定或者约定不明的，应当根据合同编第五百一十一条第四项的规定确定合同的履行期限，[39]在履行期限到来之后，债务人没有履行债务的，债权人再依法行使抵押权。
其次是债务人不履行到期债务，导致债权人只能通过实现抵押权进而实现债权。这里所说的“不履行”，包括“迟延履行”“完全不履行”“部分不履行”（指清偿了部分主债务，或者清偿全部主债务而未清偿相应利息债务等情况），债权人都可以依法实现抵押权。需要注意的是，如果是债权人的原因导致债务人不履行到期债务，例如无故拒绝债务人的合法履行债务，债权人则无权请求实现抵押权。
2.发生当事人约定的实现抵押权的情形。双方当事人在抵押合同中约定了行使抵押权的条件，当条件成就时，债权人依法可以实现抵押权，通过该规定保障当事人的意思自治，提高法律适用的灵活性。
二、抵押权实现的方式
本条根据不同情形设计了三种实现抵押权的方式。
（一）折价
抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价所得的价款优先受偿，折价时应当参照市场价格。需要注意的是这种协议折价的方式并不等同于流押，流押协议是指当事人在债务履行期限届满之前就约定债权人债权如期未得到受偿时，抵押物的所有权自然转移至债权人。这种抵押行为可能伤害到抵押人的合法权益，为防止抵押人出于无奈采用流押方式以高价额的抵押物担保低价额的债权而承担不利后果，流押协议依法被宣告无效。协议折价和流押最本质的区别在于，协议折价是实现抵押权时双方确定的方式，经过平等协商确定抵押物的价额，抵押物的所有权转移也是在折价协议订立后发生。这种协议折价方式以不得损害其他债权人利益为原则，否则其他债权人可以请求人民法院撤销这个折价协议。
（二）拍卖
按照规定，抵押权人与抵押人可以协议以拍卖抵押物所得价款优先受偿，或者在协议无法达成时请求法院拍卖抵押物，所以拍卖根据形式不同可以对应分为任意拍卖和强制拍卖。这种由拍卖机构以公开方式将抵押物以最高价转出的方式，一般比较公平合理，拍卖变价能较大程度上体现抵押物的经济价值，保护抵押人的利益，也能保证债权人就拍卖价款优先受偿从而实现抵押物的担保功能。目前司法实践中，拍卖多数是法院委托有资质的拍卖机构进行拍卖。
（三）变卖
变卖就是以拍卖以外的非公开竞价的方式，通过平等协商订立买卖合同出卖抵押物以获取价款清偿债务的一种途径。变卖相对来说没有拍卖程序严谨和结果公正，但是便于实现。所以为了保证变卖结果公允，变卖同样也要参照市场价格，不允许债权人通过与买方恶意串通损害债务人的合法权益。
本条规定相较于《物权法》删除了抵押权人和抵押人关于抵押物变价的协议损害其他债权人利益时，其他债权人行使撤销权的除斥期间。在实现抵押权时，抵押权人和抵押人可以就抵押财产折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿达成协议，如果该协议损害了其他债权人的利益，其他债权人有权请求法院撤销该协议，因协议受益的债权人将所得利益返还债务人，重新分配债权的受偿。本条删除了原《物权法》规定的该情形下利益受损债权人行使撤销权的除斥期间，撤销权不再是限于债权人在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。这样的立法变化更有利于制止恶意实行抵押权的行为，保护其他债权人的合法权益，同时与合同编的规定更加一致，体现了法律体系的协调性。
法条关联
◆《企业破产法》
第七十五条 在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。但是，担保物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害担保权人权利的，担保权人可以向人民法院请求恢复行使担保权。
在重整期间，债务人或者管理人为继续营业而借款的，可以为该借款设定担保。
◆《民事诉讼法》
第一百九十六条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条 人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
◆《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百六十一条 民事诉讼法第一百九十六条规定的担保物权人，包括抵押权人、质权人、留置权人；其他有权请求实现担保物权的人，包括抵押人、出质人、财产被留置的债务人或者所有权人等。
第三百六十二条 实现票据、仓单、提单等有权利凭证的权利质权案件，可以由权利凭证持有人住所地人民法院管辖；无权利凭证的权利质权，由出质登记地人民法院管辖。
第三百六十三条 实现担保物权案件属于海事法院等专门人民法院管辖的，由专门人民法院管辖。
第三百六十四条 同一债权的担保物有多个且所在地不同，申请人分别向有管辖权的人民法院申请实现担保物权的，人民法院应当依法受理。
第三百六十五条 依照物权法第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，当事人对实现担保物权的顺序有约定，实现担保物权的申请违反该约定的，人民法院裁定不予受理；没有约定或者约定不明的，人民法院应当受理。
第三百六十六条 同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。
第三百六十七条 申请实现担保物权，应当提交下列材料：
（一）申请书。申请书应当记明申请人、被申请人的姓名或者名称、联系方式等基本信息，具体的请求和事实、理由；
（二）证明担保物权存在的材料，包括主合同、担保合同、抵押登记证明或者他项权利证书，权利质权的权利凭证或者质权出质登记证明等；
（三）证明实现担保物权条件成就的材料；
（四）担保财产现状的说明；
（五）人民法院认为需要提交的其他材料。
第三百六十八条 人民法院受理申请后，应当在五日内向被申请人送达申请书副本、异议权利告知书等文书。
被申请人有异议的，应当在收到人民法院通知后的五日内向人民法院提出，同时说明理由并提供相应的证据材料。
第三百六十九条 实现担保物权案件可以由审判员一人独任审查。担保财产标的额超过基层人民法院管辖范围的，应当组成合议庭进行审查。
第三百七十条 人民法院审查实现担保物权案件，可以询问申请人、被申请人、利害关系人，必要时可以依职权调查相关事实。
第三百七十一条 人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。
被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。
第三百七十二条 人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
◆《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》（全文）
◆《最髙人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条第二款 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
案例评议
桂平市农村信用合作联社、曾某援申请实现担保物权案[40]
◆裁判规则
被申请人曾某援以其名下的船舶提供抵押担保向申请人桂平信用联社的分支机构厚禄信用社借款99万元，双方签订了《个人借款合同》和《抵押担保合同》并依法办理了抵押登记，由厚禄信用社取得涉案船舶《船舶抵押权登记证书》，上述合同系各方真实意思表示，亦未违反法律规定，为合法有效合同，厚禄信用社享有的担保物权已有效设立。申请人桂平信用联社作为贷款人厚禄信用社的法人单位，有权作为本案诉讼主体主张民事权利。厚禄信用社依约向被申请人发放贷款，被申请人违反约定的还款方式，未足额偿还借款本息，且现借款已届清偿期。根据《物权法》第一百九十五条的规定，申请人桂平信用联社请求拍卖或变卖担保物并将所得价款用于优先清偿上述债权，依据充分，法院予以支持。
◆评议
抵押权的有效设立是其得以实现的前提，本案中当事人基于有效的抵押合同而获得了抵押权，这是基于法律行为而获得抵押权的一种典型模式，除此之外，当事人还可以基于主债权的转让而相应地获得抵押权这一从权利。抵押权其本质是抵押权人在抵押物的变价款中获得优先受偿的权利，所以当出现法定之债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人可以就抵押财产获得优先受偿。需注意的是，该优先受偿是指抵押财产变价后就变价款享有的优先受偿，而非直接转移抵押财产所有权的优先受偿。在实现抵押权的司法实践中，还涉及一个抵押财产上设定多个抵押权的问题，当其中一个抵押权所担保的债权到期，其他抵押权担保的债权也视为到期，所有抵押权人共同参与分配变价款。
第四百一十一条 【动产浮动抵押中抵押财产的确定】
依据本法第三百九十六条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期限届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者解散；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
本条来源
《物权法》第一百九十六条规定：“依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：（一）债务履行期届满，债权未实现；（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；（三）当事人约定的实现抵押权的情形；（四）严重影响债权实现的其他情形。”本条在此基础上将第二项“被撤销”改为“解散”，并相应修改了法条序号，形成了本条。
立法演变
物权编一审稿第二百零二条规定：“依照本法第一百八十七条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：（一）债务履行期届满，债权未实现；（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；（三）当事人约定的实现抵押权的情形；（四）严重影响债权实现的其他情形。”二审稿将一审稿“被撤销”改为“解散清算”，被撤销意味着行为自始不发生效力，抵押财产的确定不应以债权行为被撤销为时间节点，本编予以纠正。终稿将“解散清算”改为“解散”，其他保持不变。
条文释义
本条是关于动产浮动抵押中抵押财产确定的规定。在我国立法中，浮动抵押相较于其他抵押，最突出的特点在于企业、个体工商户、农业生产经营者将现有的以及将有的不动产作为抵押，只要抵押人按照正常的经营规则占有、使用、收益、处分这些抵押物，抵押权人并没有权利干涉，所以设定抵押权的财产一直处在变化之中。但是抵押权实现之时，需要有明确而且固定的抵押物才能实现。届时，浮动抵押财产因为法定的抵押权实现事由从泛指的财产转为特定的财产，这个过程也叫“抵押财产的结晶”，抵押财产所有人对其的处分权将受到抵押权的限制，由此才能实现物上担保的意义。当然这是建立在双方当事人有效设立浮动抵押基础上而讨论的抵押财产确定问题，根据现行法规定当事人需要采用书面形式设立浮动抵押，但是司法实践中当事人未采用书面形式或者未在书面中明确为浮动抵押合同，对此法院大多数采取比较灵活的方式审查抵押性质，例如审查抵押财产在确定前是否具有浮动性、抵押人是否可以自由处分抵押财产等。[41]
浮动抵押财产的确定是实现浮动抵押权的前提，本条通过列举式和概括式立法相结合，规定了四种抵押财产确定的情形。
一、债务履行期届满，债权未实现
债权人在债权届期尚未实现权利的，就可以请求实现浮动抵押权，而实现浮动抵押权就要确定浮动抵押财产的范围，将其特定化。所以第一种情形是债务履行期届满，债权未实现时，抵押财产确定。
二、抵押人被宣告破产或者解散
当抵押人因法定的破产程序被宣告破产或者因经营期届满等原因解散时，所有债权到期，抵押权也到期，法定程序结束后抵押人将不再是一个民事主体，所以抵押权人要在这时请求确定抵押财产，实现抵押权利。
三、当事人约定的实现抵押权的情形
当事人可以自行协商约定浮动抵押权实现的条件，只要条件一成就，浮动抵押权人就可以实现抵押权，而要实现抵押权，就要确定浮动抵押财产的范围。本项规定并非指当事人直接协商浮动抵押财产确定的情形，而是协商抵押权实现的情形，这其中涉及间接逻辑的问题，当事人约定了实现抵押权的条件，条件满足时要实现抵押权，就要先确定抵押财产的范围，才能使抵押权人实现优先受偿的目的。
四、严重影响债权实现的其他情形
当债权人发现债务人有到期不能清偿债务的重大风险，例如债务人的经营情况严重恶化、串通第三人恶意转移财产等情形，为了保护债权人的合法权益，就要及时确定浮动抵押财产的范围。
我国浮动抵押制度借鉴了英国在司法实践中发展而来的浮动抵押制度，通过立法比较可以发现我们的结晶事由和英国立法有相似之处。当时英国法官马克诺对浮动抵押的经典定义是：浮动抵押是设定在活动的企业财产上一种活动的担保，抵押物时刻在变动状态，这种浮动抵押的本质是除非发生企业不运营或者抵押权人干涉运营情形，否则抵押关系一直在休眠状态。英国法对结晶事由的规定，包括了债务人到期不履行债务、抵押人因为清算或者停业导致企业停止运营、企业进入破产重整或者合并程序、债权人直接或派人介入抵押财产的控制、合同约定的自动结晶事由。我国浮动抵押制度在借鉴中对于是否也规定自动结晶有较大争议，适格的浮动抵押主体以其现在的和将来的生产资料作为抵押物，对于生产经营中涉及的其他利害关系人可能造成重大利益影响，如果允许抵押权人和抵押人自行约定结晶事由，可能会影响市场交易的公平自由。
案例评议
平安银行股份有限公司济南分行与山东恒宇精密薄板有限公司、山东三星新材料有限公司等金融借款合同纠纷案[42]
◆裁判规则
被上诉人恒宇公司与上诉人平安银行签订的抵押担保合同约定，恒宇公司以现有及将有的全部自有钢材为案涉综合授信额度合同项下借款人恒宇公司所应承担的债务提供抵押担保，故该抵押合同属于《物权法》第一百八十一条所规定的动产浮动抵押合同，恒宇公司所提供的抵押属于动产浮动抵押，并依法完成抵押登记。《物权法》第一百九十六条规定了浮动抵押财产确定的情形，据此借款期限届满，但此时案涉债权未实现，案涉动产抵押物应于该日确定，即在该时间节点，涉案抵押物发生结晶，抵押物由浮动状态转化为确定状态，抵押由浮动抵押转化为固定抵押，抵押权人平安银行依法享有优先受偿权。
◆评议
物权编规定了四种浮动抵押财产确定的情形，本案是因为债务履行期届满，债权未实现而确定了抵押财产。本条基本延续了物权法的规定。浮动抵押只有在确定抵押财产后才能明确标的物的范围，从而实现物上担保之功能。在司法实践中还需注意分辨确定抵押财产的时间和约定实现抵押权的时间，这两个时间节点有法定和合意之别，从其本质内涵看前者包含了后者，法律既规定了四种抵押财产确定的法定情形，也规定了当事人可以选择自行约定抵押权实现的情形，而本身这一情形亦是抵押财产确定的法定事由之一。这样的立法在司法实践中既可以满足法律指引人们行为的目的，也可以给予市场经济主体更多自由选择的空间，顺应市场交易的多样化发展需求。
第四百一十二条 【抵押权人收取抵押财产孳息的权利】
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
本条来源
《物权法》第一百九十七条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”我国《担保法》第四十七条、我国台湾地区“民法”第八百六十四条、《德国民法典》第一千一百二十二条、《法国民法典》第二千一百七十六条、《瑞士民法典》第八百零六条都有相同的规定。本条采取大多域外立法通例并延续了《物权法》《担保法》的规定。
立法演变
物权编一审稿第二百零三条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”二审稿将一审稿“但……”改为“但是……”，此后各稿延续了二审稿的规定。终稿除调整语句结构外，其他保持不变。
条文释义
本条是关于抵押权人收取抵押财产孳息的权利规定。孳息是指原物由于法定原因或者自然规律而产生的收益，根据其属性分为天然孳息和法定孳息。抵押权的本质在于抵押物不转移占有而抵押人可继续享有占有、收益等权能，学界也普遍认同原物的所有权人、用益物权人、善意占有人等有权收取物上孳息。[43]所以在抵押期间抵押财产的所有权仍归于抵押人，由此产生的孳息自然也归抵押人所有，但是也有一些情形下抵押权人有权收取孳息。本条规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。本条释放的信息包括了抵押权人收取孳息的前提条件和必要条件。
前提条件：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人才可能有权收取孳息。在债务履行期届满或者当事人约定实现抵押权的条件成就前，抵押权的效力并不及于孳息。抵押权具有不转移占有的特点，将抵押财产的使用价值和担保价值分离，抵押人可以继续占有使用抵押财产，抵押权人只享有抵押权实现时的交换价值。
必要条件：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，导致抵押财产被法院扣押后，抵押权人才有权收取孳息。这一规定与合同编第六百三十条的规定相呼应，标的物在交付前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。孳息的归属以交付主义为认定标准，这种规定有利于保护原物所有人的合法权益。对于抵押权未实现时，抵押人有权占有、使用、收取孳息；抵押权实现时，抵押财产被法院扣押后，相当于通过法院这类执法机关代为占有抵押物而实现物的转移交付，抵押人因此不再是抵押物的直接占有人和用益物权人，所以孳息的归属也随之转移，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。这样的规定和多数国家的民法规定是相吻合的，例如《法国民法典》第二千四百七十一条规定抵押人受到清偿催告后才需要将抵押物产生的孳息、收益等转移给抵押权人。[44]
本条同时规定了抵押权人自扣押之日起收取孳息的对抗情形，该例外情形针对法定孳息而规定。如果抵押权人没有通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该法定孳息，这样的规定可见于我国台湾地区和瑞士等国家和地区，同时这一规定和合同编第五百四十六条[45]的规定也有同一个立法目的，即通过通知义务的设置，防止义务人错误履行义务。也就是说，“通知”只是一种对抗要件，而不是生效要件。抵押权人没有通知相关义务人，则该义务人继续向抵押人清偿法定孳息的行为有效，抵押权不能阻断这种有效清偿。
本条最后一款是关于收取的孳息涉及的清偿顺序。抵押物被扣押后所产生的孳息无疑是可用于清偿债务的抵押财产，但在充抵顺序上本条作了明确的规定：抵押权人依法收取的孳息首先充抵收取孳息的费用，然后依次充抵主债权的利息、主债权。
法条关联
◆《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十二条 查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。
案例评议
中国民生银行股份有限公司深圳分行与天津九策实业集团有限公司、天津市九策高科技产业园有限公司等金融借款合同纠纷案[46]
◆裁判规则
本案天津隆桥公司以其九处房产的租金收益向民生银行深圳分行设立应收账款质押，并办理了质押登记，但在这之前本案所涉的九处房产抵押给了另案债权人国联公司，国联公司在实现抵押权时将案涉租金收益作为抵押权标的通过法院予以强制执行。本案应收账款质权设立之时，抵押财产即案涉九处房产已被江苏高院另案查封，但尚未通知法定孳息即案涉租金的清偿义务人。在此情况下，另案抵押权的效力是否应当及于法定孳息，关键在于对物权法第一百九十七条第一款关于通知的法律后果如何判断。一方面，抵押权设立后，抵押财产的占有权、使用权和收益权仍由抵押人行使，因抵押财产的使用而产生的孳息亦当由抵押人所有。但是抵押权进入实现程序，法院通过查封对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，并不影响该立法目的实现。另一方面，物权法第一百九十七条规定的对法定孳息清偿义务人的通知与合同法第八十条规定的债权让与时对债务人的通知，均具有防止发生债务人为错误给付之目的。合同法第八十条明确规定：“……未经通知，该转让对债务人不发生效力……”参照该规定，对法定孳息清偿义务人之通知亦当解释为，未经通知对该法定孳息清偿义务人不发生抵押权效力及于孳息之法律效果。抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。故物权法对法定孳息清偿义务人的通知规定，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。所以本案应收账款质权虽有效设立，但另案抵押权及于法定孳息即租金的效力优先于本案应收账款质权的效力。
◆评议
依据本法规定，当抵押权实现后，从抵押财产被法院扣押日起抵押权的效力及于其产生的天然孳息或者法定孳息。但在及于法定孳息的效力上，考虑到清偿法定孳息的义务人权益的合理平衡，当抵押权人未通知清偿法定孳息的义务人有关抵押财产被扣押的事实时，那么抵押权的效力并不及于孳息。本案的争议点主要在于本法规定“抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外”，这一“通知”的效力如何定性的问题，即为生效要件还是对抗要件的问题。这一问题在理论界有较大争议，例如有学者认为该通知并不是抵押权人可以就法定孳息优先受偿的要件，[47]但也有学者认为该通知是抵押权效力及于法定孳息的生效要件，如果抵押权人没有履行通知义务，即使抵押财产已经依法被扣押，抵押权人也没有权利收取相应的法定孳息。[48]同样在司法实践中对此也有不同观点，福建省高级人民法院判决书中认为“黄某伟本有权自讼争抵押物被查封之日起以通知承租人即案外人山东银座佳驿酒店有限公司的方式收取该抵押物的租金，但黄某伟未提供证据证明其已通知案外人山东银座佳驿酒店有限公司，故黄某伟无权收取讼争抵押物租金”，从而可看出该判决认为通知清偿法定孳息的义务人是抵押权人可以收取法定孳息的生效要件。[49]而从本案中最高人民法院明确在其判决书中说明此情形下通知义务人为对抗要件，对之后各级人民法院就同类型案件的裁判有较大影响，一些法院在裁判时直接援引了最高人民法院的裁判观点，[50]某种程度上可以说暂缓了该法律问题认识不一的窘境。
第四百一十三条 【抵押财产变价后价款的处理】
抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
本条来源
《物权法》第一百九十八条规定：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《担保法》第五十三条、《俄罗斯联邦民法典》第三百五十条也作了同样的规定，本条延续了《物权法》第一百九十八条的规定。
立法演变
物权编一审稿第二百零四条规定：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
物上设立抵押的目的在于符合法定情形时以该物担保债务的履行，抵押权的实现方式是以抵押物折价、拍卖、变卖后获得的价款偿还债务，但由于抵押物的所有权人是抵押人，其仅在担保范围内提供债务履行的保证，并不是债务连带责任人或者按份责任人，所以当抵押物变价后存在价款二分的情况，即变价款高于债权数额和变价款低于债权数额，两种情形对债权债务关系和抵押担保关系中的各方当事人都有影响。
本条就是关于抵押财产变价后价款的处理。
本条适用的前提条件是债务人在债务履行期届满之时未如数履行债务，所以债权人有权实现抵押权。那么债权人通过抵押财产折价或者拍卖、变卖后，获得的价款可能超过债权数额，也可能低于债权数额。抵押人是第三人的，抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款超过债权数额时，超过部分归还抵押人；抵押人是债务人的，抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款超过债权数额时，超过部分归还债务人。反之，抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款低于债权数额的部分，抵押人是第三人的，第三人仅在其担保责任范围内履行义务，而不承担债务连带或者按份责任；而抵押人是债务人的，通过实现抵押权仍不足以清偿债务部分，将作为没有设立担保的普通债务由其继续清偿。
法条关联
◆《典当管理办法》
第四十三条 典当行应当按照下列规定处理绝当物品：
（一）当物估价金额在3万元以上的，可以按照《中华人民共和国担保法》的有关规定处理，也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分应当退还当户，不足部分向当户追索。
……
◆《企业破产法》
第一百零九条 对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。
第一百一十条 享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普通债权；放弃优先受偿权利的，其债权作为普通债权。
第四百一十四条 【同一财产上数个抵押权人的受偿顺序】
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
本条来源
《物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”本条在该条的基础上对应地将第一项“先后顺序清偿”改为“时间先后确定清偿顺序”，将“顺序相同的，按照债权比例清偿”这一规定删去。同时增加“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定”的规定，该修改重点突出了物权规范中登记之公示的重要意义。
立法演变
物权编一审稿第二百零五条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他登记的担保物权，清偿顺序参照前款规定。”二审稿将一审稿“其他登记的”改为“其他可以登记的”，“参照前款规定”改为“参照适用前款规定”，此后各稿延续了二审稿的规定。终稿将“已登记”改为“已经登记”，规范法律用语，其他保持不变。
条文释义
本条是关于同一财产上数个抵押权人受偿顺序的规定。实践中常有同一财产上设立了数个抵押权的情况，当各个抵押权所担保的债权总和超过了抵押财产价值时，这种情形下以什么标准在数个抵押权人间合理分配拍卖、变卖抵押财产后的价款，成为关乎各个抵押权人利益的关键。本条为了使各个抵押权均发挥应有的最大作用，建立合理的抵押财产分配制度而防止权利间无序的竞争，就此问题分三种情况加以规定。
一、抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序
物权的设立和变动都应以合法的方式加以公示，登记对于抵押权的设立就是一种公示方式，通过公示保证民事行为的稳定性和可信赖性。同样，在数个登记时间有先后之分的抵押权中，登记在先的抵押权拥有优先受偿权，可以从抵押财产拍卖、变卖后的价款中优先实现债权，剩余的抵押财产价款再用于清偿登记在后的抵押权担保的债权。
二、抵押权已登记的先于未登记的受偿
抵押登记具有公示意义，尚未登记的抵押关系因为合同的相对性特点仅生效于当事人之间，而未经登记的抵押权则可能尚未生效或生效但不能对抗善意第三人。同一财产上的数个抵押权，如果部分抵押权依法经过抵押登记，其他部分没有登记，如前所述，经过抵押登记的抵押权被赋予了更强的效力（对抗效力和排他效力），所以相较于未经登记的抵押权，享有更优先的受偿权利。这样规定既有利于保障市场经济中的交易安全，也有利于督促当事人规范抵押行为，更好地保护自身利益。
三、抵押权未登记的，按照债权比例清偿
按照本法担保体系逻辑，登记后的抵押权或因此生效或因此得以对抗善意第三人，而其他未经过登记的抵押权具有平等的担保物权效力。所以，当同一财产上的数个抵押权同样都是未经过登记的，各个抵押权人就抵押财产拍卖、变卖后的价款平等地享有受偿权利，不存在优先问题，所以以各自的债权比例作为清偿的依据。这是一种平等主义的体现，但也只能在数个抵押权均未经过登记时才可以以债权比例为标准分配清偿数额。第一个成立的抵押权和最后一个成立的抵押权以同样的分配标准获得债务清偿，一定程度上有违朴素的先来后到思维，如果有抵押权经过登记，还有违我国现行法下登记行为对物权效力大小的判断。所以本条第三项只是作为辅助清偿规则，前两项体现的登记主义才是抵押权先后实现的主要依据。
从上述三款可以看出，本条以登记与否、登记先后为标准判断同一个抵押财产上数个抵押权实现的顺序，这一标准也是世界各国通行的。登记时间不以人的意志为转移，抵押权是否登记、先后登记是一项客观的判断标准，以此构建的抵押权实现顺位也更能体现合理分配资源的目的。所以如何认定登记时间是司法实践中的关键环节，当前司法实践以抵押权登记簿为判断载体，其记载的登记时间就是实现抵押权时受偿顺序的判断依据。
法条关联
◆《海商法》
第十九条 同一船舶可以设定两个以上抵押权，其顺序以登记的先后为准。
同一船舶设定两个以上抵押权的，抵押权人按照抵押权登记的先后顺序，从船舶拍卖所得价款中依次受偿。同日登记的抵押权，按照同一顺序受偿。
◆《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第五百零八条 被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。
对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。
第五百零九条 申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。
参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。
第五百一十条 参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。
第五百一十一条 多个债权人对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。
第五百一十二条 债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的，执行法院应当通知未提出异议的债权人、被执行人。
未提出异议的债权人、被执行人自收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院按照原分配方案进行分配。
诉讼期间进行分配的，执行法院应当提存与争议债权数额相应的款项。
◆《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十五条 多个债权人对同一被执行人申请执行或者对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。
第二十六条 债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的，执行法院应当通知未提出异议的债权人或被执行人。
未提出异议的债权人、被执行人收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院依原分配方案进行分配。
诉讼期间进行分配的，执行法院应当将与争议债权数额相应的款项予以提存。
◆《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
88.多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。
多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。
一份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人对同一被执行人申请执行，执行的财产不足清偿全部债务的，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照各债权比例受偿。
89.被执行人为企业法人，其财产不足清偿全部债务的，可告知当事人依法申请被执行人破产。
90.被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。
91.对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。
首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行。
92.债权人申请参与分配的，应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书，写明参与分配的理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。
93.对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。
94.参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。
95.被执行人的财产被分配给各债权人后，被执行人对其剩余债务应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，人民法院可以根据债权人的申请继续依法执行。
◆《最高人民法院关于人民法院执行公开的若干规定》
第十一条 人民法院在办理参与分配的执行案件时，应当将被执行人财产的处理方案、分配原则和分配方案以及相关法律规定告知申请参与分配的债权人。必要时，应当组织各方当事人举行听证会。
◆《城市房地产抵押管理办法》
第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
◆《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》
第二条 破产申请受理后，经债权人会议决议通过，或者第一次债权人会议召开前经人民法院许可，管理人或者自行管理的债务人可以为债务人继续营业而借款。提供借款的债权人主张参照企业破产法第四十二条第四项的规定优先于普通破产债权清偿的，人民法院应予支持，但其主张优先于此前已就债务人特定财产享有担保的债权清偿的，人民法院不予支持。
管理人或者自行管理的债务人可以为前述借款设定抵押担保，抵押物在破产申请受理前已为其他债权人设定抵押的，债权人主张按照物权法第一百九十九条规定的顺序清偿，人民法院应予支持。
第四百一十五条 【同一财产上抵押权和质权的受偿顺序】
同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
本条来源
本条相对于《物权法》而言是新增条款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条规定了同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。
立法演变
物权编一审稿第二百零六条规定：“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
抵押权和质权都是我国担保物权的种类之一。抵押权是指债务人或第三人以某一财产为债务履行提供担保，但不转移抵押财产的占有，当债务人届期不履行债务或者出现当事人约定实现抵押权情形时，债权人得以将抵押财产变价获得优先受偿的权利。质权是指债务人或者第三人以转移占有或者出质登记的形式将某一财产作为债务履行之担保，债权人同样也是通过变价实现优先受偿的权利。本条解决的问题就是抵押权和质权竞合时如何有序实现不同担保物权。在物权编实施之前，《物权法》没有对抵押权和质权竞合作出明确规定，只有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条规定了同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。但司法实践中同一财产上担保物权竞合的法律问题经常发生，为更好地发挥担保物权的融资功能，完善担保制度建设，使司法实践有更加精准的法律可依，制定了本条。
根据我国法律规定，针对不动产抵押和权利抵押我们采用登记要件主义，针对动产抵押我们采用登记对抗主义，登记作为设立抵押的重要公示方式，对于抵押权的实现有重大影响。而对于质押，根据质押物不同分别以转移交付和出质登记为质权设立的要件。由此可见，登记、交付是设立抵押权和质权重要的公示方法，所以以公示公信原则为依据，本次立法规定了同一财产上设立了抵押权和质权时，根据抵押权和质权的特点，就按照其登记、交付的时间先后来确定各个担保物权清偿的顺序。
案例评议
江西赣县农村商业银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司赣州赣县支行第三人撤销之诉案[51]
◆裁判规则
动产抵押权未经登记，不得对抗善意第三人。动产抵押权登记后发生对抗效力，抵押权人可排除就同一动产享有担保物权的第三人对该动产优先受偿的权利要求。但在登记之前，抵押权人不得对已经取得具备对抗效力之担保物权的权利人主张优先受偿的权利。而质权自出质人交付质押财产时设立。动产质权自出质人交付质物时发生对抗效力，质权人自取得占有时起可排除享有担保物权的第三人对该动产优先受偿的权利要求。《物权法》虽未明确规定同一动产上依法成立的抵押权与质权竞存时的受偿顺序，但结合《物权法》关于动产抵押权与动产质权对抗效力产生时间的规定，应以动产抵押权和动产质权具备对抗效力的时间先后顺序，决定同一动产上抵押权和质权竞存时的顺位。抵押登记在先则抵押权顺位在先，动产占有在先则质权顺位在先。
◆评议
《物权法》对于同一动产上既设立质押权又设立抵押权时如何确定受偿顺序的问题未作出规定，本次物权编就此问题进行了补充说明，规定“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序”。抵押权和质权有不同的设立条件，抵押权人和质权人在权利有效设立的时间节点中各自获得了对抗同一财产上其他担保物权人的权利效力，当然其他担保物权人早于其获得对抗效力的除外。本次规定主要以抵押权和质权各自产生对抗效力的时间节点作为确定其清偿顺序的标准，也就是说抵押权顺位以抵押登记时间为准，质权顺位以动产交付时间为准，以此决定同一财产上抵押权和质权竞存时的清偿顺序。
第四百一十六条 【动产价款抵押的特殊优先权】
动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。
本条来源
本条相对于《物权法》而言是新增条款，借鉴了《美国统一商法典》关于价金担保权的超级优先权规定。
立法演变
物权编一审稿第二百零七条规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权优先于其他担保物权受偿，但留置权除外。”二审稿将一审稿“抵押权优先于其他担保物权”改为“抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿”，“但留置权除外”改为“但是留置权除外”。征求意见稿又在二审稿的基础上将“但是留置权除外”改为“但是留置权人除外”，此后采取征求意见稿的规定。
条文释义
本条借鉴了《美国统一商法典》关于价金担保权的超级优先权。本条在整个担保体系中是一项特别的规定，对于其他担保物权的受偿顺序而言是“例外”。这是我国首次通过立法文件把担保抵押物价款而在该抵押物上设定的抵押权定义为拥有超级优先权的抵押权。本条立法目的在于鼓励信用消费，通过赋予普通货物出卖人以价金担保获得超级优先受偿权来更好地保护市场交易中出卖人的权益，也就是说赋予抵押物出卖人作为抵押权人优先于留置权人以外的其他担保物权人的权利。
超级优先权制度是我国的制度创新，在当前我国的担保制度体系中提高其理论契合度和逻辑性是未来司法实践中重点工作所在。本条规定超级优先权适用于动产交易中，所担保的债权是出卖人价款请求权，可以保护动产交易中信用提供方的利益，但是也可能对该交易动产上的其他担保物权造成“可实现的不稳定性”，使得其他担保物权失去本应有的担保法律价值。所以从这个意义上看，在民事司法实践中应当慎重适用“超级优先权”。
第四百一十七条 【新增建筑物不属于抵押财产】
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
本条来源
《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”《担保法》第五十五条和《城市房地产管理法》第五十二条同样也规定了房地产抵押权的效力不能及于抵押权设定后新增的房屋。本条延续了上述的规定，并在《物权法》第二百条基础上将“但新增建筑物所得的价款”改为“但是，新增建筑物所得的价款”，形成本条规定。
立法演变
物权编一审稿第二百零八条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”一审稿完全延续《物权法》第二百条的规定，二审稿将“但新增建筑物所得的价款”改为“但是新增建筑物所得的价款”，此后各稿延续了二审稿的规定。终稿修改了标点符号，其他保持不变。
条文释义
本条规定建设用地使用权抵押后，新增建筑物不属于抵押财产。我国在处理土地使用权抵押和房屋等建筑物抵押的问题时，依据的都是“房随地走、地随房走”的原则，抵押权的效力范围辐射到土地使用权及地上不动产，所以实现抵押权时将房子和土地使用权一并抵押。
本条回答的是建设用地使用权抵押后，地上新增的建筑物是不是也是抵押物的问题。建设用地使用权抵押时都要对权利进行估价，以符合双方利益期待的价值额达成抵押协议。而所谓“新增”是指在建设用地使用权设定抵押后才建成的建筑物，抵押权并不及于该建筑物，否则将提高双方当事人预计的抵押物价值，造成双方权利义务失衡，增加抵押人的抵押负担。同时这也符合民法关于主从关系的规定，设立抵押权后才产生的从物并不从属于该抵押财产，不受抵押权之约束。
基于上述之逻辑，当实现抵押权时，为了更好地发挥抵押物和其上建筑物的经济价值，也为了避免土地使用权主体和地上建筑物所有人不一致而导致交易不便的问题，处分建设用地使用权的同时也会一并处置地上新增建筑物。一并处置并不意味着都作为抵押财产，抵押权人所能优先受偿的范围也仅仅在建设用地使用权抵押这部分，而不能及于新增建筑物处分后的价款。
法条关联
◆《城市房地产管理法》
第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四百一十八条 【集体所有的土地使用权抵押的特别规定】
以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
本条来源
《物权法》第二百零一条规定：“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”《担保法》第五十五条亦有同样的立法规定。本条在《物权法》第二百零一条基础上将“依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的”改为“以集体所有土地的使用权依法抵押的”。这种规定体现了和《宪法》《农村土地承包法》《土地管理法》一致的立法精神。
立法演变
物权编一审稿第二百零九条规定：“以土地承包经营权、土地经营权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”二审稿将一审稿“土地承包经营权、土地经营权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并”改为“集体所有土地的使用权依法”，此后各稿延续了二审稿的规定。
条文释义
我国法律对土地所有权的性质和土地用途有严格规定：集体所有的土地变成国家所有的土地，要经过法定的土地征收程序，包括办理农用地转用审批手续、提交有权主体批准、履行法定公告义务、给予公平合理的补偿。另外，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。如果集体所有的土地改变其本来应有用途的，同样也需要经过严格的程序。[52]基于此，本条在集体所有的土地使用权抵押问题上，明确了抵押权人实现抵押权后，没有经过法定程序不得改变土地使用权的性质和土地的用途。
法条关联
◆《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》
第十三条 因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。
◆《土地管理法》
第四条 国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第六十四条 集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。
第四百一十九条 【主债权诉讼时效期间与抵押权的存续】
抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
本条来源
《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本条直接延续了该条的规定。
立法演变
物权编一审稿第二百一十条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
抵押权的设立是为了保证主债权能够实现，所以债权人在债务履行期限届满时或者其他约定实现抵押权的情形发生之时，可以请求抵押人履行担保义务，从而实现抵押权。但是如果债权人在本可以行使抵押权时不行使或者逾期行使，那么当超过主债权诉讼时效期间时，债权人不会失去抵押权，但会失去请求法律强制实现抵押权的权利，届时就看抵押人是否自愿继续承担保证责任，即已成为自然债务。这一规定是因为抵押权具有从属性，从属于主债权，当主债权超过诉讼时效时，债权人会丧失胜诉权，也就是法律不会再强制保护债权，从属于主债权的抵押权同样也会因此不受法律保护。这样的规定同时体现了另一个立法考量，抵押财产会因被设立抵押权而权能受限，影响其使用、转让等，规定抵押权的行使期间后，既防止抵押人无期限地受抵押权的约束，也有利于督促抵押权人积极行使权利，从而提高抵押物的流动性，充分发挥其经济价值。
法条关联
◆《民法典》
第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百八十九条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。
第一百九十二条 诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已经自愿履行的，不得请求返还。
第一百九十三条 人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。
第一百九十四条 在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：
（一）不可抗力；
（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；
（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；
（四）权利人被义务人或者其他人控制；
（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。
自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。
第一百九十五条 有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
第一百九十六条 下列请求权不适用诉讼时效的规定：
（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；
（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；
（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；
（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。
第一百九十七条 诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。
当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效。
第一百九十八条 法律对仲裁时效有规定的，依照其规定；没有规定的，适用诉讼时效的规定。
案例评议
上海五色土抵押贷款顾问有限公司诉颜某莲抵押合同纠纷案[53]
◆裁判规则
抵押权包含了两项基本权能：1.在抵押权存续期间，对抵押物的对外转让进行消极限制；2.在主债权到期的情况下，可以通过与抵押人协议或法院诉讼的方式主动处分抵押物并优先受偿。就上述权能的实现方式而言，在无法与抵押人达成清偿协议的情况下，抵押权人实现抵押权需要获得法院支持，而其消极限制抵押物转让与协商实现抵押权并不必然需要法院的司法裁判。《物权法》规定超出主债权诉讼时效期间的抵押权不再受法院保护，但并未直接规定导致抵押权消灭。因此，未在主债权诉讼时效期间内行使权利并不属于法定的抵押权消灭情形。《民法总则》规定人民法院不得主动适用诉讼时效的规定，在抵押人或债务人未在诉讼中明确主张适用诉讼时效规定，并表示拒绝清偿自然债务的情况下，理论上即存在当事人协议实现抵押权，清偿自然债务的可能，法院不应依职权认定抵押权在主债权诉讼时效期间终止时直接消灭。本案当事人明确表示拒绝履行抵押清偿义务，不同意与抵押权人协议处分抵押房屋。在此前提下，本院可以认定抵押权人已经彻底丧失了实现系争抵押权的可能性，因此消极限制抵押物转让的权能就失去了保障抵押权实现的功能与意义，转化为单纯的对抵押人所有权的限制。由于系争抵押权的全部权能均应当消灭，抵押权亦已经无实体存在基础，故应认定系争抵押权应当整体归于消灭，并完成注销登记程序。
◆评议
某一财产设立了抵押权后，其权能受到担保物权的限制，在市场交易中使用和转让等都受到影响，为了充分发挥抵押财产的使用价值，合理平衡抵押权人和抵押人的权益，法律规定抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，否则人民法院不再保护未行使的抵押权。这一规定表明抵押权人未在规定期间内行使抵押权时，已经丧失了请求抵押人履行义务的胜诉权，但由于物权法定原则，抵押权的消灭应当由法律明确规定，而非当事人自由约定或者其他任意事由决定，所以抵押权人丧失胜诉权并不意味着抵押权消灭，只是成为一种自然债务。而自然债务能否实现的关键在于债务人是否愿意继续履行债务，类似“一票否决权”，如果债务人愿意履行债务，则债权有实现之可能；反之，则债权实际上已消灭。这一解释同样适用于未在主债权诉讼时效期间内行使的抵押权。基于此，本案法院最终认定五色土公司未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，抵押人颜某莲现已依诉主张对系争抵押权适用诉讼时效规定，且明确表示拒绝履行担保义务，故系争抵押权的胜诉权能够确认消灭，且抵押权已丧失正当存在的法律基础，应归于消灭。