宅基地使用权

本章概要

一、宅基地使用权的概念

宅基地使用权是极具我国特色的一种用益物权制度，为我国所特有。根据本章第三百六十二条的规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是指，集体经济组织成员为在集体所有土地上建造房屋及其附属设施而对集体所有土地享有占有及使用的权利。因集体所有土地的有限性及宅基地使用权制度本身所具有的特殊性，我国法律对于宅基地使用权取得、使用、转让等都具有严格的限制。如，宅基地使用权的内容具有有限性，根据本章第三百六十二条的规定，宅基地使用权的内容仅为“对集体所有的土地享有占有和使用的权利”，且使用用途只能是“建造住宅及其附属设施”；其权利客体只能是集体所有的土地，且须满足国家相关法律对集体所有土地用途的有关规定；其转让具有严格限制性，根据本章第三百六十三条的规定，宅基地使用权的转让，应严格依照“土地管理的法律和国家有关规定”。一般而言，宅基地使用权只能在集体经济组织成员之间流转，且转让后不得再进行宅基地的申请；其取得、转让和消灭都应依法定程序进行等。

二、宅基地使用权的历史发展(https://www.daowen.com)

我国的宅基地使用权制度，自新中国成立以来，经多年发展演变形成了如今的以集体土地所有权为基础，集体经济组织成员作为宅基地使用权享有者的宅基地使用权制度。20世纪50年代初，我国开展“耕者有其田，居者有其屋”的土地改革运动。这场土地改革运动，确立了农民土地私有制，是我国全面处理农村土地与房屋所有权纠纷的起点。^[1]农民对宅基地享有所有权，并允许其

对宅基地进行买卖、出租、抵押等。^[2]20世纪50年代中期，我国开展社会主义改造，农村土地逐渐归为集体所有，宅基地所有权也逐渐归为集体所有。而后1962年《农村人民公社工作条例（修正草案）》颁布，“宅基地使用权”的概念在我国确立，农村宅基地所有权归集体所有，农民仅享有宅基地的使用权。^[3]1982年《村镇建房用地管理条例》发布，其对农村宅基地使用权的权利主体、取得程序、使用规则等内容进行了明确。1998年在《土地管理法》的修订中确立了“一户一宅”制度。直至2007年《物权法》的颁布，宅基地使用权首次作为一项物权进行了规定。此次物权编中有关宅基地使用权的规定沿用了《物权法》的有关条文，并未作出修改。其原因在于，我国农村土地集体所有制未发生变化，宅基地使用权满足广大农民基本居住与生存需求的社会保障功能未发生变化，宅基地使用权制度的基础框架也无须作出变化。虽然随着社会发展变迁，农村宅基地流转等问题有待改革，但本章对宅基地使用权仅作出了基础性的规定，这为宅基地使用权制度的改革预留出了充足的空间。