【地役权的变更登记与注销登记】
已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
本条来源
《物权法》第一百六十九条规定：“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”本条延续了该规定。
立法演变
物权编一审稿第一百七十六条规定：“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于地役权变更登记与注销登记的规定。
地役权采用登记对抗主义，登记并非地役权的生效要件，当事人可以对是否登记进行选择，但未经登记的地役权不得对抗善意第三人。对于当事人选择对地役权进行登记，并依法定程序完成地役权登记的，在地役权变更、转让或者消灭之时，当事人应当及时办理变更登记或者注销登记。包括地役权登记在内的不动产登记，一经登记便会产生登记推定力以及登记公信力。所谓登记推定力，是指已登记的不动产物权，以不动产登记簿所记载的内容为不动产真实物权状况的一种法律上的推定。登记推定力包含两方面内容，一方面将登记簿上所记载的权利人推定为不动产的真正权利人，另一方面将已登记的物权及物权变动推定为真实且合法存在的。[36]登记推定力可以通过举证证明不动产物权的真实情况与登记簿所记载的内容不相符来推翻。所谓登记公信力，是指对于因信赖不动产登记簿所记载的物权而进行交易的，“即便不动产登记簿上记载的物权的归属和内容与真实的物权归属和内容不一致，信赖该登记簿记载之人仍可如同登记簿
记载正确时那样依法律行为而取得相应的不动产物权”。[37]正因为不动产登记将会产生登记推定力与登记公信力，若相关权利人对不动产物权的变动未及时进行变更登记或注销登记，将会造成善意第三人基于对不动产登记簿所记载的内容的信赖，而对不动产物权的状态产生错误的认知，从而进行不动产物权交易。这不仅会损害善意第三人及有关权利人的合法权益，还会损害不动产登记的公信力。因此，对于已经登记的地役权，发生变更、转让以及消灭的，地役权当事人应当及时办理变更登记或注销登记，以使不动产登记簿上所记载的内容与地役权真实情况保持一致，从而维护登记的公信力，以及第三人的信赖利益。
法条关联
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第二十六条 下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；
（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；
（四）同一权利人分割或者合并不动产的；
（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；
（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；
（八）共有性质发生变更的；
（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
第二十八条 有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（一）不动产灭失的；
（二）权利人放弃不动产权利的；
（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
第六十一条 经依法登记的地役权发生下列情形之一的，当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料，申请地役权变更登记：
（一）地役权当事人的姓名或者名称等发生变化；
（二）共有性质变更的；
（三）需役地或者供役地自然状况发生变化；
（四）地役权内容变更的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
供役地分割转让办理登记，转让部分涉及地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。
第六十三条 已经登记的地役权，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、证实地役权发生消灭的材料等必要材料，申请地役权注销登记：
（一）地役权期限届满；
（二）供役地、需役地归于同一人；
（三）供役地或者需役地灭失；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭；
（五）依法解除地役权合同；
（六）其他导致地役权消灭的事由。(https://www.daowen.com)
第六十四条 地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。
供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。
地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当提交相关材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。
[1] 参见王利明：《物权法研究（第四册）（下卷）》，中国人民大学出版社2016年版，第974-976页。
[2] 参见申卫星：《地役权制度的立法价值与模式选择》，载《现代法学》2004年第5期，第16页。
[3] 参见李益民等：《论地役权对物权法定原则之补充》，载《河北法学》2006年第2期，第86页。
[4] 参见耿卓：《我国地役权现代发展的体系解读》，载《中国法学》2013年第3期，第89页。
[5] 参见王利明：《物权法研究（第四册）（下卷）》，中国人民大学出版社2016年版，第964页。
[6] 参见内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2015）翁民初字第3995号民事判决书。
[7] 吉林省长春林区中级人民法院（2019）吉76民终16号民事判决书。
[8] 参见薛军：《地役权与居住权问题评〈物权法草案〉第十四、十五章》，载《中外法学》2006年第1期，第92页。
[9] 参见梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2016年版，第258页。
[10] 贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民终128号民事判决书。
[11] 梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2016年版，第259页。
[12] 参见王利明：《物权法研究（第四册）（下卷）》，中国人民大学出版社2016年版，第999页。
[13] 辽宁省鞍山市中级人民法院（2019）辽03民终1444号民事判决书。
[14] 参见常鹏翱：《回归传统：我国地役权规范的完善之道》，载《清华法学》2018年第5期，第141页。
[15] 江西省赣州市中级人民法院（2015）赣中民三终字第777号民事判决书。
[16] 参见房绍坤、严聪：《民法典物权编应如何规定地役权》，载《河南社会科学》2018年第8期，第5页。
[17] 湖南省怀化市中级人民法院（2016）湘12民终1605号民事判决书。
[18] 参见崔建远：《再论地役权的从属性》，载《河北法学》2010年第12期，第12页。
[19] 福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初661号民事判决书。
[20] 参见最高人民法院物权法研究小组：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第467页。
[21] 参见谢在全：《民法物权论（中册）》，2007年自版，第50页。
[22] 参见崔建远：《再论地役权的从属性》，载《河北法学》2010年第12期，第10页。
[23] 刘志敭：《民法物权编》，方恒、张谷校勘，中国政法大学出版社2006年版，第226页。
[24] 参见谢在全：《民法物权论（中册）》，台湾三民书局2003年版，第200页。
[25] 参见谢在全：《民法物权论（中册）》，台湾三民书局2003年版，第201页。
[26] 参见谢在全：《民法物权论（中册）》，台湾三民书局2003年版，第200页。
[27] 参见郑玉波：《民法物权》，台湾三民书局2003年版，第218页。
[28] 参见谢在全：《民法物权论（中册）》，台湾三民书局2003年版，第202页。
[29] 参见王利明：《物权法研究（第四版）（下卷）》，中国人民大学出版社2016年版，第1011页。
[30] 参见姚红主编：《中华人民共和国物权法精解》，人民出版社2007年版，第288页。
[31] 贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2017）黔23民终94号民事判决书。
[32] 参见常鹏翱：《回归传统：我国地役权规范的完善之道》，载《清华法学》2018年第15期，第136页。
[33] 安徽省绩溪县人民法院（2018）皖1824民初265号民事判决书。
[34] 郝磊：《合同解除权制度研究》，中国政法大学2005年博士学位论文。
[35] 山西省闻喜县人民法院（2017）晋0823民初1141号民事判决书。
[36] 参见李岚：《论登记推定力及其规则的运用》，载《知识经济》2012年第3期，第32页。
[37] 参见程啸：《论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分》，载《中外法学》2010年第4期，第524页。