【建设用地使用权的注销登记】
建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。
本条来源
《物权法》第一百五十条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。”本条在此基础上，对应地将“建设用地使用权证书”改为“权属证书”。关于建设用地使用权注销登记，规定于《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律中，如《土地管理法实施条例》第七条规定土地使用权被收回或期限届满未依法办理续期手续的，应当办理注销登记。
立法演变
物权编一审稿第一百五十三条规定：“建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于建设用地使用权消灭进行注销登记的规定。
建设用地使用权作为在国家土地所有权上所建立的用益物权的一种，其消灭同其他物权一样是因某种法律事实的发生，致使权利人所享有的物权丧失，即建设用地使用权人因某种法律事实的发生而丧失其所享有的建设用地使用权，这种丧失是一种绝对的丧失。根据物权变动的公示原则，因物权所具有的对世性以及排他性，有关物权变动的事实都应当以法定的其他法律主体可知悉的方式进行公开，以使其他法律主体可以了解到物权变动的事实，从而保障交易安全与交易秩序。建设用地使用权的消灭在其性质上属于不动产物权变动，应遵循不动产物权变动的有关规则。在我国法律中所确立的不动产物权变动的公示实行登记主义原则，即不动产物权发生变动时，应以登记的方式进行公示。因而，建设用地使用权消灭的，应及时办理注销登记进行公示。
本条在理解与适用过程中应注意以下几点。
一、本条的适用以建设用地使用权消灭为前提
根据《民法典》物权编、《土地管理法》以及《城市房地产管理法》等有关规定，建设用地使用权消灭的原因主要包括以下几种。
其一，建设用地使用权期限届满，依法应申请续期而未申请或申请未获批准的。
其二，建设用地因公共利益需要而被国家收回的。
其三，建设用地因闲置时间超过两年而被国家收回的。
其四，建设用地因停用、核准报废等原因被国家收回的，以及因建设用地使用权所涉及土地因自然灾害等原因灭失的。
二、建设用地使用权消灭应依法办理注销登记
建设用地使用权的注销登记是以消灭已经存在的建设用地使用权，使其不再具有物权排他性公示效力为登记目的。其是在发生建设用地使用权消灭的法定事由之时，将该消灭事实所产生的法律效果登记于权属证书上，以起到对消灭事实的公示作用。[13]
三、办理建设用地使用权注销登记的义务主体为出让人
本条中所规定的出让人是指代表各级人民政府管理土地使用权行政工作的相应的土地行政管理部门，即各级（一般为市、县）人民政府土地管理部门。
四、登记部门应当将权属证书收回
权属证书是建设用地使用权人享有建设用地使用权的证明，具有排他性的公示效力。为避免权属证书在建设用地使用权消灭后被恶意使用，破坏交易安全与交易秩序，在办理注销登记时登记机关应对权属证书予以收回。
法条关联
◆《土地管理法》
第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；
（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
◆《城市房地产管理法》
第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。(https://www.daowen.com)
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
◆《土地管理法实施条例》
第七条 依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。
土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。
◆《不动产登记暂行条例》
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第二十八条 有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（一）不动产灭失的；
（二）权利人放弃不动产权利的；
（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；
（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
案例评议
海南招银地产有限公司与文昌市人民政府行政纠纷案[14]
◆裁判规则
涉案土地从2000年出让后，至今未动工开发，故文昌市政府认定涉案土地构成闲置，且闲置时间超过两年。招银公司取得涉案土地使用权后并未依法进行、实施任何其他动工开发前依法应当、必须进行、实施、完成的开发前期准备工作及与之关联的必要性工作，故不能认定招银公司作为土地权利人具有动工开发涉案土地诚意。本案中招银公司主张涉案土地存在规划调整、用途变更属实，作为涉案土地使用权人的招银公司，在开发使用涉案土地及意欲开始使用涉案土地过程中，密切关注并随时查询涉案土地规划情况，而后根据规划情况及时调整、安排自己的后续行为，而不能将涉案土地构成闲置归为政府原因。所以文昌市政府决定无偿收回涉案土地使用权是正确的。
◆评议
本案涉及是否存在建设用地使用权消灭的法定事由（建设用地因闲置时间超过两年被国家收回）的认定。在对这一问题的认定过程中，应从两个方面出发。一是判断涉案土地是否构成闲置超过两年。根据《城市房地产管理法》第二十六条和《闲置土地处置办法》第二条第一款的规定，闲置时间计算的起算点是合同所约定的动工开发日期，具体动工开发日期的认定应根据不同地区地方法规的有关规定加以认证。若动工开发日期满一年未动工开发则可认定为闲置地，动工开发日期满两年仍未动工开发的则可以认定为闲置超过两年。
二是判断涉案土地闲置的原因。在认定建设用地使用权是否具备收回的条件时应考察涉案土地闲置的原因，若存在《城市房地产管理法》第二十六条规定的“不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”的法定事由的，则不应认定建设用地使用权具备收回的条件。若建设用地使用权符合以上条件，且已经被国家依法收回的，则认定该建设用地使用权消灭，有关部门应依法办理注销登记，收回权属证书。