【地役权的设立登记】
地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
本条来源
《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”本条延续了该规定。
立法演变
物权编一审稿第一百六十五条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于地役权取得时间与登记对抗效力的规定。
根据本条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，即地役权的取得时间为地役权合同生效之时。合同生效，是指合同依据法律的规定具备了一定的要件后，对双方当事人产生了法律上的约束力。地役权合同虽然是以设立地役权为主要内容与目的，但其仍然具有债权合同的性质，因此应依据合同编的有关规定对地役权合同的有效与否进行认定。合同编第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外……”依据该条规定，地役权合同的生效可能是在合同成立时，或双方当事人在订立时约定的条件或期限达成之时。
地役权采取登记对抗要件主义。[11]对于地役权的设立，本条未作强制性规定，登记与否在于当事人的选择。登记是地役权的对抗要件，而非生效要件。当事人可以依其自由意愿进行选择，当事人选择进行登记的可以依法向登记机构申请地役权登记；当事人选择不进行登记的，也不会影响地役权的效力，但是不得对抗善意第三人。针对地役权的设立采取登记对抗模式的原因在于，在我国，地役权多发生于农村，而农村土地承包经营权与宅基地使用权采取登记对抗制度，且农村属于熟人社会，大家对彼此土地的权属情况都熟知，不进行登记也可以维护交易安全。[12]因此，结合我国实际情况，地役权的设立采用登记对抗主义具有其合理性。
法条关联
◆《不动产登记暂行条例》
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。
不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。
不动产权属证书和不动产登记证明样式，由自然资源部统一规定。
第六十条 按照约定设定地役权，当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件，申请地役权首次登记。
第六十四条 地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。
供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。
地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当提交相关材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。
◆《不动产登记操作规范（试行）》
13 地役权登记
13.1首次登记
13.1.1适用
按照约定设定地役权利用他人不动产，有下列情形之一的，当事人可以申请地役权首次登记。地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当就已经变更或转移的地役权，申请首次登记。
1因用水、排水、通行利用他人不动产的；
2因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线等利用他人不动产的；
3因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的；
4因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的；
5其他为提高自己不动产效益，按照约定利用他人不动产的情形。
13.1.2申请主体
地役权首次登记应当由地役权合同中载明的需役地权利人和供役地权利人共同申请。
13.1.3申请材料
申请地役权首次登记，提交的材料包括：
1不动产登记申请书；
2申请人身份证明；
3需役地和供役地的不动产权属证书；(https://www.daowen.com)
4地役权合同；
5地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，还应提交相关材料；
6法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
13.1.4审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
1供役地、需役地是否已经登记；
2不动产登记申请书、不动产权属证书、地役权合同等材料记载的主体是否一致；
3是否为利用他人不动产而设定地役权；
4当事人约定的利用方法是否属于其他物权的内容；
5地役权内容是否违反法律、行政法规的强制性规定；
6供役地被抵押的，是否已经抵押权人书面同意；
7本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，记载不动产登记簿后向权利人核发不动产登记证明。地役权首次登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。
13.2变更登记
13.2.1适用
已经登记的地役权，因下列变更情形之一的，当事人应当申请变更登记：
1需役地或者供役地权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；
2共有性质变更的；
3需役地或者供役地自然状况发生变化；
4地役权内容变更的；
5法律、行政法规规定的其他情形。
13.2.2申请主体
地役权变更登记的申请主体应当为需役地权利人和供役地权利人。因共有人的姓名、名称发生变化的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；因不动产自然状况变化申请变更登记的，可以由共有人一人或多人申请。
13.2.3 申请材料
申请地役权变更登记，提交的材料包括：
1不动产登记申请书；
2申请人身份证明；
3不动产登记证明；
4地役权变更的材料，包括：
（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；
（2）需役地或者供役地的面积发生变化的，提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件以及变更后的权籍调查表、宗地图和宗地界址坐标等不动产权籍调查成果；
（3）共有性质变更的，提交共有性质变更协议；
（4）地役权内容发生变化的，提交地役权内容变更的协议。
5法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。
13.2.4审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
1申请变更登记的地役权是否已经登记；
2地役权的变更材料是否齐全、有效；
3申请变更事项与变更登记文件记载的变更事实是否一致；
4本规范第4章要求的其他审查事项。
不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿。地役权变更登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地的不动产登记簿。
案例评议
宿某、王某排除妨害纠纷案[13]
◆裁判规则
地役权是指不动产权利人按照合同约定利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。本案中，居住在正午街××楼的居民因与泰隆集团签订书面协议，达成了对使用原有通道的约定，系各方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。故一审法院认定本案不属于相邻法律关系而属于地役权法律关系正确。但因该地役权未经登记，原审第三人房某库通过拍卖取得案涉房屋所有权，在其所有权证书中并没有关于通道的记载和说明，一审认定房某库为善意第三人亦无不当。基于房某库对案涉房屋取得完整物权，原地役权人对该“通道”享有的地役权行使不能，其可依法向责任方主张赔偿。故一审判决驳回上诉人宿某等13人及原审原告诉讼请求并无不当，本院予以维持。
◆评议
地役权自地役权合同生效时设立。本案原告与泰隆集团之间存有基于双方真实意思表示而签订的书面地役权合同，符合地役权合同的生效要件，因此应认定本案中存有有效设立的地役权。同时依据法律规定，地役权采取登记对抗主义，未登记的，不得对抗善意第三人。本案中虽存有合法有效的地役权，但因该地役权未经登记，原审第三人通过拍卖取得案涉房屋所有权，在其所有权证书中并没有关于通道的记载和说明，因此应认定原审第三人为善意第三人。涉案地役权不得对抗原审第三人，即本案中的地役权人不得基于其所享有的地役权而对已经合法取得供役不动产所有权的原审第三人提出继续履行地役权的主张。但地役权人可以向供役地人主张合理赔偿。