【物业服务企业或者其他管理人与业主的关系】
物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
本条来源
《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”本条在此基础上，在第一款新增“依照本法第三编有关物业服务合同的规定”，以及“并及时答复业主对物业服务情况提出的询问”，明确了物业服务企业或者其他管理人应对业主履行之义务。同时，新增第二款的内容，即“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作”。《物业管理条例》在第四十九条至第五十五条中对物业管理区域的确定以及物业服务企业的义务作出了详细规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》就解决物业服务纠纷问题作出了具体规定。
立法演变
物权编一审稿第八十条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的质询。”二审稿较一审稿相应条文新增“依照本法合同编有关物业服务合同的规定”，并将“质询”改为“询问”，同时将第二句话整体作为第二款。终稿在二审稿的基础上，调整了语言表述，仍将二审稿中的两款合并为一款，并新增加第二款规定：“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”新冠肺炎疫情期间，物业服务企业及管理人在政府有序指导下发挥了很大作用，所以立法总结了社会发展的有益经验，及时增加相关规定。
条文释义
本条规定主要明确了物业服务企业的职责范围及业主的监督、询问权，以及物业服务企业或其他管理人对政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的配合义务。
关于物业服务企业的管理范围。业主与物业服务企业签订的合同性质上属于委托合同。因此委托合同的授权范围即为物业服务企业的管理范围。同时，依据建筑物区分所有理论，依其性质可以将管理内容区分成物的管理与人的管理。物的管理指的是对建筑物与基地的保存、改良、利用乃至处分等所为的物业的管理，其对象原则上限于建筑物的共用部分及建筑物所坐落的基地部分，并不包含专有部分。人的管理，指的是对区分所有人群居生活关系进行管理，其管理对象不仅包括居住的区分所有人，而且也包括出入的人的行为。[23]
关于业主行使对物业管理行为的监督权。依《物业管理条例》的规定，业主和业主委员会均享有对物业服务企业管理行为的监督权，这一权利来源于业主对建筑物的所有权，并充分考虑了物业管理委托合同的性质。此外，物权编在《物权法》的基础上增加规定了物业服务企业或其他管理人应及时答复业主对物业服务情况提出的询问，进一步强化业主的监督权。
物业服务企业或者其他管理人对建筑区划内的卫生、环保、治安、消防等诸多工作的有序开展承担着重要责任。新冠肺炎疫情防控期间，物业服务企业或者其他管理人在人员进出把控、周围环境消杀等方面发挥了有益作用，立法及时吸收良好的社会实践经验，为今后出现紧急需要或者其他管理需要时，物业服务企业或者其他管理人继续发挥作用提供法律基础。故本条第二款规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
法条关联
◆《物业管理条例》
第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
◆《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
◆《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。