【土地用途】
本条来源
《物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”本条延续了该规定。《土地管理法》第四条规定国家实行土地用途管制制度。《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定了土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途须履行的程序。
立法演变
物权编一审稿第一百四十三条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于建设用地改变用途的规定。
土地作为自然资源，具有有限性与不可再生性，因此在对土地的利用方面，既不可以因使用损害土地的自然属性，对土地的分配利用也必须科学合理，以实现土地资源的可持续使用。建设用地使用权人是土地的使用人，由于权利设立的长期性，土地长期处于建设用地使用权人控制之下。在确定建设用地使用权人的权利义务的同时，将合理利用土地，按批准的用途使用土地，禁止擅自改变土地用途作为建设用地使用权人的法定义务内容加以明确，可以促使建设用地使用权人自觉遵照执行。
建设用地使用权人应当合理利用土地，一是建设用地使用权人在使用土地时应保护土地的自然属性，不得造成土地资源的损害；二是必须根据批准或合同约定的法定用途使用土地，未经批准无权自行决定改变土地用途。
虽然按照批准或约定的用途使用土地是建设用地使用权人的法定义务，但是并不意味着土地用途完全不能改变。因为建设用地使用权的期限较长，且建设用地使用权可以依法通过转让的方式处分，新的权利人对土地可能有不同的利用目的，完全禁止改变土地用途不符合实际情况。因此本条规定肯定了改变土地用途的情况，但是，需要改变土地用途的，必须依法经有关行政部门批准，具体依照《土地管理法》《城市房地产管理法》的规定。
法条关联
◆《土地管理法》
第四条 国家实行土地用途管制制度。(https://www.daowen.com)
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
◆《城市房地产管理法》
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
◆《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。