【建设用地使用权提前收回】
建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
本条来源
《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”本条延续了该规定，仅是修改了法条序号。关于建设用地使用权提前回收，规定于宪法及各单行法中，如《宪法》第十条规定国家可因公共利益需要征收征用土地，《物权法》第四十二条，《土地管理法》第二条、第五十八条等，均对国家可依公共利益的需要征收征用或提前收回土地进行了规定。
立法演变
物权编一审稿第一百五十一条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第三十九条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”二审稿延续了一审稿的规定。征求意见稿将一审稿、二审稿的“第三十九条”改为“第二百四十三条”。终稿将“及其他”改为“以及其他”，规范法律用语，其他保持不变。
条文释义
本条是关于建设用地使用权因公共利益提前收回的规定。
建设用地使用权作为法定的用益物权，是在国家对土地所享有的所有权基础上建立起来的。作为一项用益物权，建设用地使用权具有用益物权所具有的特点：首先，根据“物权法定”原则，建设用地使用权的设立、取得以及相关的权利内容都必须依据相关法律的规定；其次，作为他物权的一种，对他人所有财产即国有土地享有占有、使用以及收益的权利；最后，作为一项独立的物权，其在法律规定的限度内享有独立的排他性权利。这种排他性权利可以对抗社会一切不特定主体，包括所有权人即国家。[7]正因为这种排他性，一般情况下，针对依法设立的建设用地使用权，在其使用权期间届满前，国家对其不得任意终止或撤回。但社会经济发展迅猛，土地利用也应适应社会经济发展的相关需求，因而法律对建设用地使用权的规定也应有一定的灵活性。本条中“建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地”的有关规定正是法律灵活性的体现，也是“公共利益大于个人利益”的法律精神的具体体现。此外，对建设用地使用权进行提前回收，虽然是因公共利益的需要，但也在实际上剥夺了建设用地使用权人之财产性权利。对于地上财产（包括房屋以及其他不动产），在收回的过程中在实质上属于征收，[8]应根据《民法典》物权编第二百四十三条的规定予以补偿。而对于建设用地使用权的收回虽不属于征收，但出于维护当事人的合法权益以及公平原则的考虑，以退还出让金的方式进行补偿，也具有合理性。
本条的理解与适用应注意以下几点。
第一，本条以建设用地使用权期限尚未届满为前提。该条件包含两方面的要素，其一该建设用地使用权为有期限的，其二收回时为建设用地使用权期限届满前。
第二，收回建设用地使用权的条件为公共利益需要。本条虽未对“公共利益”作明确具体的规定，但应对“公共利益”进行严格的限制。
第三，对于土地上的房屋以及不动产以征收的相关标准进行补偿。
第四，提前收回时应退还相应的出让金。其中“相应的出让金”应为按比例计算，剩余建设用地使用权期间所对应比例的出让金。
法条关联
◆《宪法》
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
◆《民法典》
第二四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
◆《土地管理法》
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；(https://www.daowen.com)
（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
第六十六条 有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
◆《城市房地产管理法》
第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
◆《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第四十七条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
◆《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
案例评议
揭阳市融信商贸有限公司与揭阳市揭东区人民政府行政纠纷案[9]
◆裁判规则
按照《物权法》第一百四十八条的规定，该条并未排除对房地产按市场价格进行补偿，而且该条也是建立在考虑土地因素对土地上的房屋及其他不动产一并给予补偿的基础上，再退还相应的出让金。本案中，1.原告与被告虽然就土地上的建筑物等补偿达成协议，但原告就被告未按照市场价格对土地进行补偿一直要求政府处理并且进行信访；2.被告未能向法院举证证明其在对原告土地上的建筑物及其他不动产补偿时，已经按照《物权法》第一百四十八条、《拆迁管理条例》第二十四条和《国家标准房地产估价规范》GB/T50291—1999（一九九九年六月一日起执行）第6.7.6等规定，对涉案二宗土地上的建筑物等进行拆迁补偿估价，且该拆迁补偿估价已包括土地使用权补偿的证据，其应当承担举证不能的法律后果。
◆评议
本案涉及提前收回建设用地使用权对建设用地使用权人的补偿问题。本案中，原告作为建设用地使用权人，就其建设用地使用权的收回具有获得补偿的权利。根据《物权法》第一百四十八条的有关规定建设用地使用权的提前收回应退还相应的出让金。其中“相应的出让金”应为剩余建设用地使用权期间所对应比例的出让金。且根据《物权法》第一百四十八条、《土地管理法》第五十八条的规定，退还相应的土地出让金是以对土地使用权进行补偿为前提的，退还相应的出让金以及对土地使用权进行补偿应以涉案土地使用权的整体价值进行评估。物权编第三百五十八条延续了《物权法》第一百四十八条的规定。在对建设用地使用权人进行补偿之时，退还土地出让金并不排斥对涉案土地以及土地使用权的补偿，一方面在对涉案土地上房屋及不动产进行补偿时应充分考虑土地因素，另一方面应从土地使用权的整体价值进行评估计算土地使用权补偿以及退还出让金的数额。