【业主义务】

第二百八十六条 【业主义务】

本条来源

《物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本条在此基础上延续了第二百八十五条的立法思维，明确规定了业主的相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求，要求业主应当配合物业服务企业或其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。同时，将“业主大会和业主委员会”改为“业主大会或者业主委员会”，并删去“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，新增第三款，即“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理”。此外，《物业管理条例》第十七条就管理规约作出规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条进一步列举了“损害他人合法权益的行为”的情形。

立法演变

物权编一审稿第八十一条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。”

二审稿将一审稿相应条文的“和”改为“或者”，将“消除危险”置于“排除妨碍”之后，并新增“恢复原状、”，又新增第三款“行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理”。

新冠肺炎疫情防控期间，物业服务企业或者其他管理人依法执行政府实施的应急处置措施和其他管理措施，发挥了重要的社会治理作用。终稿及时吸收了该有益经验，在第二百八十五条和第二百八十六条配套性地规定了物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的义务，同时规定业主应当配合物业服务企业或者其他管理人的管理。除此之外还要求业主的行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求，体现了绿色民法典的立法价值。终稿还完善了第三款内容，明确有关当事人可以就“业主或者其他行为人”拒不履行相关义务的情形向有关行政主管部门“报告或者投诉”，以提高该条款的可操作性。

条文释义

本条规定了业主责任、业主大会和业主委员会对业主行为的管理、业主的救济途径。

区分建筑物所有权中的成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员所应享有的权利与承担的义务。^[24]我们可以将此种成员权理解为每个区分所有权人享有的针对区分建筑物的物业管理权。成员权的行使，在全体区分所有权人之间形成一种共同体关系。为代表全体业主更好地行使建筑物区分所有权中的成员权，业主大会和业主委员会便应运而生。因此，业主大会和业主委员会享有了一部分建筑物区分所有权衍生的权利。

本条第一款依照成员权的属性特征，规定业主在行使权利时，应当遵守法律、法规以及管理规约，且符合节约资源、保护生态环境的要求。这也是此次《民法典》立法的一大特色，整部法典从总则编到各分编都体现了“绿色原则”。生态文明与每个人息息相关，中国的绿色法典具有引领全球治理体系的重大意义，贡献一份独一无二的“中国方案”。此外，物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施时，是对建筑区划内人、物的有序管理，是基层社会治理的重要方式，业主对此应当依法予以配合。同时，第二款从业主大会和业主委员会的管理职能出发，规定业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的业主行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。因前述条文中已经有“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的相关表述，故本条删除该表述，同时新增第三款。即针对业主或者其他行为人拒不履行相关义务的情况，有关当事人在向有关行政主管部门报告或者投诉后，有关行政主管部门应当依法予以处理。

法条关联

◆《物业管理条例》

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

◆《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(https://www.daowen.com)

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

◆《住房和城乡建设部关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》

第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

案例评议

蒋某诉姜某物权保护纠纷案^[25]

◆裁判规则

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。而物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，业主随意改变用途，便属于前述可诉情形。蒋某商铺的顶层系小区公共部分，属于全体业主共同所有，但姜某在蒋某商铺的顶层种草、种菜的行为改变了屋顶的原规划用途，不可避免地对屋顶防晒层造成一定的损害。蒋某要求姜某清除屋面杂物，恢复屋顶隔热层原状的诉讼请求，法院予以支持。

◆评议

本案中，蒋某与姜某作为近邻，理应按照方便生活、团结互助的精神，处理好相互间的关系。姜某在蒋某商铺的顶层运土种菜的行为改变了屋顶的原规划用途，被告姜某的行为确实损害了蒋某的利益，故蒋某以及相关的业主大会或业主委员会有权请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。这种对业主相关义务以及制止损害他人合法权益的行为的规制，在《德国住宅所有法》《日本建筑物区分所有法》等域外立法中也有类似的规定，为及时有效解决邻里纠纷提供法律保障。