第十四章 居住权

本章概要

居住权制度起源于罗马，对大陆法系有着极为重要的影响，并被诸多国家所采纳接受，如《法国民法典》《德国民法典》中均存有居住权的有关规定。^[1]在我国，对居住权制度是否应当入法一直存有争议。持反对态度的学者认为：居住权制度是在人役权的框架下构建起来的，与我国的现行法律体系不相容；居住权制度不利于房屋价值的实现，不符合现代经济利益观念；居住权制度具有可替代性，我国已有的租赁制度完全可以替代居住权制度，在此背景下增加居住权制度将会造成立法资源的浪费；居住权制度的社会需求并不大，只有极少数的弱势群体才有这种需要，为极少数群体的需求而增加居住权制度，将会浪费社会资源。持肯定态度的学者认为：居住权制度入法是房屋财产价值功能的体现，有助于平衡房屋的利用效益和居住价值的发挥；居住权制度具有独特性，其不能为租赁制度所取代；实践中存有大量的居住权案件，但因居住权法律制度的缺失，大多数案件都是按照债权进行处理，这不利于对居住权人合法权益的保障；^[2]居住权制度为存有住房困难的弱势群体提供了居住制度保障。

居住问题是广大人民群众安身立命的根本问题，“住有所居”一直以来都是广大人民群众的基本追求，也是我国社会主义建设的一大目标。一方面，结合我国土地、住房资源紧张、房价居高不下、住房保障体系不健全的国情以及社会现状，“住无所居”仍然是一个社会长期存在的问题。另一方面，虽然一直以来在我国法律中并未明确地将居住权作为一项权利加以规定，但在司法实践中当事人常有保障居住权的诉求，但因我国居住权制度的欠缺，审判人员只能依据《合同法》等有关规定作出裁判，当事人的居住权无法得到全面的保障。本次将居住权纳入到物权编中，确定了居住权制度的合法地位，其目的在于化解特定群体的居住困境^[3]，为该群体的住房利益与需求提供制度保障，以缓解住房紧张的局面，并为居住权的司法实践提供有力的法律制度支撑。(https://www.daowen.com)

物权编第三百六十六条至第三百七十一条对居住权的设立、行使、期限、生效要件等基本问题作出了规定，确定了居住权作为用益物权的属性及以物权基本方式进行保护的模式，构建起了居住权法律体系的基本框架。依照物权编第三百六十六条的规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”可知，本法所规定的居住权是指居住权人为满足生活居住的需要，而依合同的约定对他人住宅及其附属设施享有占有、使用的权利。居住权的设立可以通过合同的方式，也可以通过遗嘱的方式，但均需采用书面的形式。第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”确立了居住权的登记生效模式。在我国，不动产物权的设立、变更、转让和消灭主要以登记为生效要件，未经登记的，不发生物权变动的效力。居住权作为一种在他人不动产（住宅）上设立的物权，也属于不动产物权的一种。其采用登记生效的模式一方面是遵循《物权法》不动产物权登记生效一般规定，另一方面是出于居住权特殊性的考虑，对居住权采用登记生效的模式有利于保护当事人及第三人的合法权益。此外，我国居住权的有关规定，还借鉴了比较法的有关规定，对居住权作出了无偿设立、以居住权人生存期限为最长居住权存续期限等规定。