【居住权行使的限制】
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
本条来源
本条为新增条文。
立法演变
物权编一审稿第一百六十条规定：“居住权不得转让、继承。居住权涉及的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。”二审稿较一审稿，在第一句“居住权”后新增“无偿设立”，在第二句“居住权”前新增“设立”。征求意见稿又删去“无偿设立”，并将“居住权涉及的住宅不得出租”更改为“设立居住权的住宅不得出租”。
条文释义
本条是关于居住权行使上的限制的规定。
在罗马法中，居住权是作为一种人役权出现的，其是为特定人的利益而在他人所有的物之上设立役权，其最初目的是在遗产继承中，为有继承权的家庭成员（尤其是遗孀、未婚女儿或被解放的奴隶）提供生活上的扶助。[6]作为人役权的居住权，具有很强的身份性，其是为特定人所设立的，居住权人不得转让其所享有的权利。大陆法系诸多国家继承了罗马法中居住权的人役权特性。如《瑞士民法典》第七百七十六条规定，居住权系指居住在住宅内或住宅某部分的权利，不得转让，也不得继承。《德国民法典》《法国民法典》等也均将居住权定位为具有人身属性的人役权。[7]本次物权编对于居住权的规定也多为借鉴比较法的有关规则，对于居住权的规定体现出了一定的人役权特点。
本条所规定的居住权行使上的限制，体现出了人役权所具有的主体特定性的特点，此外还体现出了对居住权客体所有权人权利的限制，具体而言包含以下内容。
一、居住权主体的特定性(https://www.daowen.com)
居住权的权利主体具有特定性，即居住权是为特定人所设立的，其所设立的有关权利也只能由特定人所享有。正因为该原因，居住权的行使具有限制，其不能作为居住权人的财产性物权通过转让、继承等方式将权利转由他人享有。如本条所规定的居住权“不得转让、继承”。
二、所有权人权利的限制
本条关于“设立居住权的住宅不得出租”的规定，体现出了对居住权客体所有权人权利的限制。居住权的客体，即设立居住权的住宅的出租将会对居住权人的居住范围、居住条件等方面的权利内容造成实质上的影响。因此，一般而言为保障居住权人的合法权益，设立居住权的住宅不得进行出租。但根据本条“但是当事人另有约定的除外”的规定，设立居住权的住宅能否出租应当尊重当事人的意思自由。即设立居住权的住宅是否能够出租，在当事人之间存有相关约定之时从其约定，没有相关约定之时遵从法律“设立居住权的住宅不得出租”的一般规定。作出此种规定的原因在于，在一定情况下对设立居住权的住宅出租并不会对居住权人的居住权造成实质上的影响，如将设立居住权部分之外的住宅进行出租，并不会影响居住权人的居住利益。此外，在当事人约定设立居住权的住宅能够出租的情形下，允许设立居住权的住宅出租，也能够提高该住宅的利用率以及经济价值。
案例评议
于某诉沈阳市和平区人民政府行政复议案[8]
◆裁判规则
上诉人主张案涉房屋为公租房，原承租代表人死亡后，应根据《沈阳市直管公房管理办法》第十六条第一款规定，由其他承租人、同地址户籍成员推举出新的承租代表人，办理房改手续后，方可与房屋征收部门签订安置补偿协议。故被征收人的确定不是房屋征收实施单位太原街街道办的职责范围，上诉人母亲要求确认其和女儿为被征收人，此诉求不属于行政复议和行政诉讼受理案件范围。另，案涉答复意见系太原街街道办依据信访条例针对上诉人母亲上访问题作出的，对其权利义务并无实际影响，故答复意见不属于行政复议及行政诉讼的受理范围。上诉人的诉请不符合起诉条件，裁定驳回其起诉。
◆评议
本案中涉案房屋为公租房，其房屋所有权归政府所有，原承租代表人对该房屋仅享有居住权及使用权。原承租代表人去世后，其继承人不能直接通过继承的方式取得该房屋的居住权与使用权。其继承人应依据有关法律的规定，由其他承租人、同地址户籍成员推举出新的承租代表人，办理房改手续后才能依法享有该房屋的居住权与使用权。