【建设用地使用权的续期】
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
本条来源
《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”本条在此基础上，对应地增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”这一规定，明确了续期费用缴纳以及减免的相关规则。关于建设用地使用权续期，在诸多单行法中均有体现，如《城市房地产管理法》第二十二条规定了土地使用权期限届满续期的具体规则、《土地管理法实施条例》第七条规定了土地使用权期限届满未续期予以注销等。
立法演变
物权编一审稿第一百五十二条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”二审稿较一审稿，在“依照法律、行政法规的规定”后新增“办理”二字。此后各稿延续了二审稿的规定。终稿将“及其他”改为“以及其他”，规范法律用语，其他保持不变。
条文释义
本条是关于建设用地使用权期间届满处理原则的规定。
关于建设用地使用权期间届满的处理，本条分为两种情况进行讨论。
一、住宅建设用地使用权的续期
针对住宅建设用地使用权，其建设用地使用权期间届满的处理方式为自动续期。一般而言，建设用地使用权都是具有期限限制的，但住宅建设用地使用权具有一定的特殊性，因而应在法律规定上做特殊的处理。首先，住宅建设用地使用权是以建造住房为目的的，因而住宅建设用地使用权期间届满时，所产生的问题不仅仅是住宅建设用地使用权的续期问题，还有居民住宅所有权问题。从立法和实践上来看，居民住宅所有权是没有期限限制的，这与建设用地使用权期限的有限性存有冲突。[10]居民住宅是事关公民民生的大问题，应保证居民对其住宅所享有的所有权的稳定性。其次，从实践上来看，住宅建设用地中多存在同一土地上存有多个建设用地使用权人（如高层商品房），若要求每个住宅建设用地使用权人在住宅建设用地使用权期间届满前进行相关的续期申请显然不具有现实的可操作性。因而，不管是从民生角度出发，还是出于实践便利性的考虑，对住宅建设用地使用权采用期间届满时自动续期的处理规则都具有合理性。
关于住宅建设用地使用权的自动续期与续期费用的理解与适用，应注意以下几点：
其一，该土地为住宅建设用地，即该建设用地使用权是以建造住宅为目的的。
其二，该土地上在客观上存有用以作为住宅的房屋。作为住宅的房屋的存在是居民房屋所有权享有的前提条件。
其三，住宅建设用地使用权在其期间届满时采取自动续期的规则，即住宅建设用地使用权的续期无须进行申请等程序就可以自动延长使用权期限。且该规则为法律强制性规定，当事人及相关政府部门不可排除该规则的适用。[11]
其四，自动续期后，住宅建设用地使用权续期为有偿续期，住宅建设用地使用权人应依法缴纳相应的续期土地使用费用。
二、非住宅建设用地使用权的续期
针对非住宅建设用地使用权，其建设用地使用权期限届满的处理方式依照其他法律的有关规定，即建设用地使用权人应在建设用地使用权期限届满时，提前提出续期的申请。在续期申请未通过时，其土地上的房屋及其他不动产的归属根据是否存有明确的约定分情况处理。双方签订国有建设用地使用权出让合同时有相关约定的，按照合同的约定。无相关约定或者约定不明确无法确定土地上的房屋及其他不动产归属的，按照法律以及行政法规的相关规定处理。
法条关联
◆《城市房地产管理法》(https://www.daowen.com)
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
◆《土地管理法实施条例》
第七条 依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。
土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。
◆《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
◆《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（全文）
案例评议
王某与梨树县国土资源局不动产登记纠纷案[12]
◆裁判规则
法院经审理认为，《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的……”本案中，上诉人要求换发不动产权证书的土地使用权期限现已届满。且按照《物权法》第一百四十九条第二款、《城市房地产管理法》第二十二条第一款的规定，应当支付土地使用权出让金申请续期。被上诉人梨树县国土资源局作为不动产登记管理机关，具有在本行政区域内依法行使不动产登记的行政管理职能，其依据上述法律规定拒绝为上诉人换发不动产权证书的行为符合法律规定。原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以支持。上诉人主张一审适用简易审理不当的问题，在二审审理过程中并未发现适用简易程序审理影响上诉人的实体权利。
◆评议
本案涉及非住宅建设用地使用权到期的处理问题。物权编规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该条款仅对土地使用权期限届满后的续期问题作了原则性的规定，未明确续期申请以及缴费的有关规则，因而在实践中续期申请以及缴费的相关规则应依照其他法律的规定。根据《城市房地产管理法》第二十二条第一款的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”国有土地出让合同中约定的土地使用年限届满的，土地使用者应依法申请续期并缴纳相应的土地出让金。若土地使用人在非住宅建设用地使用权期限届满时，未依法申请续期亦未依法缴纳土地出让金，则依据《不动产登记暂行条例》第二十二条：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：……（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的……”的规定，针对已经超过权利期限的不动产不予办理登记。本案中，原告向被告申请换发不动产权证书时涉案房屋的国有土地使用期限已过，依法不予办理登记。