【宅基地使用权的变更登记与注销登记】
已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
本条来源
《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”本条延续了该规定。
立法演变
物权编一审稿第一百五十八条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”此后各稿延续了一审稿的规定。
条文释义
本条是关于宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理登记的规定。
对于本条中所规定的“应当及时办理变更登记或者注销登记”，是属于登记生效要件还是登记对抗要件的问题，在学术界素有争议。虽然宅基地使用权是不动产物权的一种，但《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。而《土地管理法》的有关规定中只是明确宅基地应经依法批准使用，未要求宅基地的取得应当进行登记。因而，宅基地使用权的物权变动不适用不动产物权变动的一般规则，也即“宅基地使用权不以登记为生效要件”。[12]本条中所规定的“应当及时办理变更登记或者注销登记”，应为登记对抗要件，其目的是保障第三人的信赖利益与交易安全。
本条在理解与适用过程中应注意以下几点。
第一，本条的适用以宅基地使用权已经登记为前提。依前所述，宅基地使用权的物权变动以登记为对抗要件，相关法律也未要求宅基地使用权的取得应当办理登记，因而在实践中存有宅基地使用权未登记的情况，而本条只适用于宅基地使用权已经办理登记的情形。
第二，宅基地使用权转让或消灭，是办理宅基地使用权变更登记或注销登记的法定事由。宅基地使用权的转让或消灭应当符合法律的有关规定。
第三，办理变更登记或注销登记并非是宅基地使用权转让或消灭的生效要件。变更登记或注销登记是宅基地使用权转让或注销的一种公示方式，其目的在于保护第三人的合法利益和交易安全。
法条关联
◆《土地管理法实施条例》
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
第七条 依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。
土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。
◆《不动产登记暂行条例》
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；(https://www.daowen.com)
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第四十二条 因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书或者其他权属来源材料；
（二）依法继承的材料；
（三）分家析产的协议或者材料：
（四）集体经济组织内部互换房屋的协议；
（五）其他必要材料。
第四十三条 申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。
[1] 参见刘俊：《农村宅基地使用权制度研究》，载《西南民族大学学报（人文社会科学版）》2007年第3期，第81页。
[2] 参见刘守英：《直面中国土地问题》，中国发展出版社2014年版，第196页。
[3] 参见高圣平等：《宅基地使用权初始取得制度研究》，载《中国土地科学》2007年第2期，第32页。
[4] 参见蔡立东：《宅基地使用权取得的法律结构》，载《吉林大学社会科学学报》2007年第3期，第144页。
[5] 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）均明确指出，宅基地只能分配给本村村民，禁止城镇居民到农村购买宅基地和房屋，宅基地使用权只能转让给符合条件（无宅基地或面积未达到标准）的本集体成员。
[6] 参见陈小君、蒋省三：《宅基地使用权制度：规范解析、实践挑战及其立法回应》，载《管理世界》2010年第10期，第2页。
[7] 《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
[8] 参见喻文莉：《论宅基地使用权初始取得的主体和基本方式》，载《河北法学》2011年第8期，第132页。
[9] 山东省日照市岚山区人民法院（2015）民一初字第169号民事判决书。
[10] 袁锦秀、尹海鹏：《农村宅基地使用权的消灭及重新再分配问题研究》，载《湖南人文科技学院学报》2013年第5期，第10页。
[11] 西安铁路运输中级人民法院（2018）陕71行终19号行政判决书。
[12] 全国人大常委会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定（第二版）》，北京大学出版社2017年版，第13页。