【宅基地使用权的法律适用】
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。
本条来源
《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”本条延续了该规定，仅将“法等”改为“的”。关于宅基地使用权的法律适用，规定于《土地管理法》《担保法》等法中，如《土地管理法》第六十二条、《担保法》第三十七条等均为宅基地使用权的具体适用规则。
立法演变
物权编一审稿第一百五十六条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”二审稿将“法等”改为“的”。此后各稿延续了二审稿的规定。
条文释义
本条是关于宅基地使用权的取得、行使、转让法律适用的规定。
对于宅基地使用权的取得、行使以及转让，本条未作具体规定，而是以“准用性规则”的形式规定宅基地使用权的取得、行使、转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。本条作出这样规定的主要目的在于维护我国现有土地政策，并为《土地管理法》和国家有关规定根据社会需要进行调整创造空间，以实现法律的稳定性与灵活性的统一。
根据《土地管理法》以及国家有关规定，宅基地使用权的取得、行使和转让在理解与适用中应注意以下几点问题。
一、宅基地使用权的取得
首先，关于宅基地使用权的取得主体。虽然集体经济组织成员具有获得宅基地使用权的权利，但因可作为宅基地的集体土地的有限性与稀缺性，加之宅基地使用权的设立是以保障村民基本生存为出发点，现行法律对宅基地使用权的取得资格多有限制。在原则上遵循“一户一宅”的法律政策，以户为单位对宅基地进行分配。[7]只有符合无宅基地、须分户居住、因公共利益需要宅基地被收回等原因需要重新分配的集体经济组织成员，才可以申请宅基地。其次，关于宅基地使用权取得的程序。宅基地的取得通过法定的程序，应由集体经济组织成员进行申请，并获得有关部门的审核以及批准。[8]
二、宅基地使用权的行使
宅基地使用权人对依法取得的宅基地享有占有并使用的权利，其可以在宅基地上建造住宅及其附属设施。但宅基地使用权人不得非法转让其所享有的宅基地使用权，且在使用过程中应当接受政府的统一规划。
三、宅基地使用权的转让
根据《民法典》《土地管理法》等现行法律的规定，原则上禁止宅基地使用权的转让与抵押。此外，集体经济组织内部的宅基地的转让法律未作禁止规定，但转让后不得再申请宅基地。
法条关联
◆《土地管理法》
第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
第六十一条 乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
◆《土地管理法实施条例》
第十九条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
◆《不动产登记暂行条例》
第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：(https://www.daowen.com)
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
◆《不动产登记暂行条例实施细则》
第二十五条 市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。
依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。
第四十条 依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。
依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。
第四十一条 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）申请人身份证和户口簿；
（二）不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；
（三）房屋符合规划或者建设的相关材料；
（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；
（五）其他必要材料。
◆《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》
二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设
……
农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
……
案例评议
邹某与张某合同纠纷案[9]
◆裁判规则
涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地，且被告取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益，其性质等同于宅基地，原告虽主张东港安东卫东街居委会对外公开售卖涉案楼基地，该楼基地属国有商业用地，但是并未提供证据，本院不予采信。被告将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的原告，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认该转让协议无效，原告并不能取得涉案楼基地使用权。因无效合同取得的财产应当予以返还。被告明知涉案楼基地依法不能买卖，仍转让给非本集体经济组织成员的原告，而原告在未确认土地性质的情况下购买涉案楼基地，双方对于合同无效均有过错，但被告作为出卖人过错较大，且被告在涉案楼基地获得补偿安置之后反悔，违反了诚实信用原则，对纠纷的产生另有过错，被告应当赔偿原告因合同无效造成的损失。原告要求以补偿安置楼房的价值为依据计算损失，但是未在本院指定的时间申请房屋价值评估，本院依法按照中国人民银行同期贷款利率计算原告的损失。
◆评议
本案涉及宅基地使用权转让的问题。楼基地所占土地性质系集体所有土地，且转让人取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益，其性质等同于宅基地。将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的，因违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当依法确认该转让协议无效，受让人并不能取得涉案楼基地使用权。因无效合同取得的财产应当予以返还。在本案中出让人明知涉案楼基地依法不能买卖，仍转让给非本集体经济组织成员，而受让人在未确认土地性质的情况下购买涉案楼基地，双方对于合同无效均有过错，但出让人过错较大，且出让人在涉案楼基地获得补偿安置之后反悔，违反了诚实信用原则，应当赔偿原告因合同无效造成的损失。