中国养老产业细分市场
（一）养老服务市场分析
尽管中国老年健康服务目前仍处于初始发展阶段，但近年来国家出台了一些扶持政策，市场空间逐渐打开，2004年我国老年健康服务市场规模为1 335亿元，2016年已发展到1.7万亿元，2004—2016年，年均复合增长率达到23.94%。
1.市场需求情况。（1）医疗服务需求。老年人是各种疾病的多发人群，年龄与其对医疗保险服务的需求程度显著相关。根据国家统计局2006年在全国的抽样调查显示，45.1%的老年人健康状况为“一般”或“差”，27.6%的老年人日常生活中最大的开支为“看病吃药”。（2）护理服务需求。根据中国老龄科研中心承担的科技部国家软科学研究计划项目“促进老龄产业发展的机制和政策研究总报告”分析，2000—2050年，中国老年人需要上门护理服务的人数将不断上升，预计2020年达4 033.3万人，2030年达5 896.9万人，到2050年超过7 600万人。（3）家政服务需求。根据全国老龄委公布的数据，目前我国城市老年人空巢家庭（包括独居）的比例已达49.7%。大中城市的老年人空巢家庭（包括独居）比例更高，达到56.1%。
2.市场供给情况。（1）养老机构数量。2009—2015年，我国养老服务机构数量整体呈波动变化。具体来看，2015年，我国养老服务机构和设施有11.6万个。（2）养老床位数量。2010—2015年，我国社会服务机构床位以及养老机构床位均稳步上升。2015年，我国社会服务床位共676.3万张，其中养老床位669.8万张。截至2016年三季度，我国社会服务床位共695.9万张。（3）每千名老人养老床位数。2010—2015年，我国每千名老人养老床位数整体呈上升趋势。具体来看，2015年，我国每千名老年人拥有养老床位30.3张，比上年增长11.4%。（4）养老机构职工人数。2009—2016年，我国养老机构的职工人数随着养老机构的增加和床位的增加稳步上升，虽然城市养老服务机构职工人数比农村养老服务机构职工人数少，但是城市养老服务机构职工人数的增速远高于农村养老服务机构职工人数的增速，两者的差距在不断缩小。
3.养老服务业发展潜力。（1）老年健康服务需求多样化。我国经济的快速发展，人民收入水平和生活水平的大幅度提高，使得老人对老年健康服务需求呈多样化、迅速增长态势。老年人对老年医疗服务、老年护理服务、老年健康保险、老年旅游等需求日益增多。（2）政府对养老业发展日益重视。近年来，我国出台了一系列相关政策，提出了建立公开、平等、规范的老年健康服务业准入制度，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办老年健康服务业。之后，辽宁、黑龙江、宁夏、湖南、福建、上海等省市先后出台了地方鼓励发展老年健康服务业的政策措施。这些政策措施的出台，对进一步加快推动我国老年健康服务的产业化发展起到了重要作用。（3）中国养老服务业投资情况。近年来，老年健康服务行业投资加快，地产企业、保险企业均开始涉足养老机构的建设，主要的参与企业包括万科、保利地产、世联行、凤凰股份、上实发展、浦东金桥、远洋地产、绿城集团、中国人寿、新华保险、泰康人寿、太平洋保险等。
（二）养老地产市场分析。
1.市场需求状况。（1）宜居社区养老缺口巨大。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的消费潜力大约是4万亿元，2030年有望增加至40万亿元；2050年有望达到106万亿，市场潜力巨大。（2）老年人养老居住观念逐步变化。目前41%的老人选择与子女分住，随着养老观念改变，这一趋势将更加明显。
2.市场供给状况。（1）社会资本纷纷进军养老地产。目前，投资养老地产的企业主要是房地产商、保险商、社会养老机构。由于国内养老模式还采用家庭养老，导致许多养老住宅入住率不高，普遍处于亏损状态，供大于求的局面一直存在。（2）需求空间。国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达地区和海南等环境优异地区。
3.中国养老地产业开发模式。针对中国国情和养老产业发展的现状，整合各类研究和案例，时下养老地产产业的探索及模式主要有以下三种：（1）企业主导型的老年社区开发。现在国内一些比较大的知名企业，像万科、远洋、绿城等，都做了一些养老地产项目。（2）公私合作（PPP）开发。政府主导提供前期的土地，后期建设和运营由开发企业来介入。这样可以解决前期资金投入和风险不确定等问题，有效调动了社会资源，和政府一起采用公私合作方式来开发养老社区。这种轻资产模式同不少国外养老地产的开发模式类似，可以解决相当一部分中等及偏低收入的老年人的居住需求。（3）保险机构主导型开发模式。保险机构参与养老地产开发，将养老保险、健康保险等金融产品与实体养老社区相结合，以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游老年人的服务产品，打造完整的产业链。
4.中国养老地产业发展潜力。在市场机会与房企转型的推动下，养老地产的开发将迎来新的发展机遇。首先，“十三五”对养老产业的支持与鼓励有助于养老产业的发展；其次，老龄化进程的加快，散放式经营已经很难适应未来市场的需求，一个管理规范、市场运营高效、服务到位的养老需求市场基础已经形成；最后，当前的养老地产市场是个朝阳产业，市场需求空间巨大。