建筑物的所有权归属及承包人的法定抵押权

为了解决实践中建设工程款拖欠这一重大社会问题，我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对于该款规定的承包人的优先受偿权的法律性质，在理论界和实务界存在诸多争议，主要有留置权说、优先权说和法定抵押权说三种观点，因我国法律限定不动产不得作为留置权的标的，而优先权也未为我国立法说认可，故通说将其定性为法定抵押权。我们赞成法定抵押权说。

由于承包人建设工程款就该工程享有的优先受偿权在司法适用中存在诸多争议，故最高人民法院明确指出：①人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。②消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。③建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。④建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。